Согласование перепланировки квартиры в 2023- Все нюансы.

В этой публикации мы постараемся рассказать Вам всё о порядке согласования перепланировки квартиры в 2023 г., когда оно требуется, и приведем список необходимых документов. Будьте осторожны при изучении публикаций на других сайтах, так как в большинстве из них указана устаревшая или недостоверная информация, потому что пишут их копирайтеры, которые не являются экспертами. Либо такие материалы не правятся вовремя и устаревают.

У нас самые достоверные и актуальные на 2023 год сведения. Мы ссылаемся на законы и имеем огромный опыт.

Прежде чем начать, мы сделаем одно небольшое отступление для тех, кто не хочет разбираться в этих сложных вопросах сам и хочет доверить весь процесс специалистам. Для них мы написали абзац ниже, а остальные могут его пропустить.

Стоимость согласования перепланировки квартиры в Москве.

Вы можете заказать регистрацию переустройства у нас. Мы имеем огромный положительный опыт (более 1000 успешно согласованных объектов). Примеры- тут. Сколько может стоить оформить перепланировку? Чтобы мы смогли выслать Вам оценку стоимости и сроков для конкретно Вашего случая, перешлите на почтовый адрес mail@resog.ru планировку объекта до и после изменений или оставьте свой телефон, нажав на кнопку ниже и, тем самым, воспользуйтесь скидкой в 10%- мы Вам обязательно перезвоним. С порядком цен Вы можете ознакомиться на этой странице. Также по любым вопросам, в том числе обычной консультации, Вы можете связаться с нами по телефону 8 (495) 507-74-67.
ЗАКАЗАТЬ СОГЛАСОВАНИЕ

Содержание

• 1. Когда надо согласовывать?
• 2. Этапы регистрации по шагам.
• 3. Сроки оформления.
• 4. Регистрация самостоятельно.
• 5. Примеры.

Термин “перепланировка” и когда её надо согласовывать.

Определение понятий "перепланировка" и "переустройство" жилого помещения дается в статье 25 Жилищного кодекса РФ. Переустройство - это перестановка, добавление или удаление сантехнических приборов, которые отмечаются в техническом паспорте, таких как унитаз, раковина, плита, ванна, душ, биде и т.д. Не указываются бойлеры, духовки, газовые колонки, кондиционеры, стиральные машины, радиаторы, посудомоечные машины, холодильники, любые электрические приборы. Техпаспорт (подробнее о нём читайте тут) содержит в себе чертеж БТИ (ещё называют поэтажным планом или инвентаризационным), экспликацию (перечень комнат с их площадью), а также общие сведения о здании.

Перепланировка - это тоже самое, только в неё включается изменение самой планировки относительно отмеченной в БТИ. На практике даже специалисты не разделяют понятия перепланировки и переустройства, потому что такое разделение неудобно. Не будем разделять эти понятия и мы.

Поэтому перепланировка или переустройство - это любое изменение того, что отображается в чертеже БТИ объекта.

Передвинули раковину - это перепланировка, убрали или перенесли ненесущую стену - тоже. К ней не относится только затрагивание тех элементов, что не отмечены в поэтажном плане объекта: замена обоев или пола, монтаж стиральной машины и т.д.
О том, что отмечается на поэтажном плане жилого помещения и что это такое, можно прочесть по данной ссылке. Здесь вкратце скажем, что в нём юридически закреплены расположение стен квартиры и расположение сантехприборов.

Так вот, в соответствии с п. 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ любая перепланировка требует согласования. Любая.

Некоторые люди считают, что если они не затрагивали несущие стены своей недвижимости, то согласовывать ничего не нужно. К сожалению, это не так. Надо. Любое затрагивание стен (даже не несущих) автоматически требует соответствующей регистрации.
Соответственно тому же пункту ЖК перепланирование следует производить только после того, как на него будет получено соответствующее разрешение уполномоченного органа. Юридически перестройка произведена, если она внесена в поэтажный план с проставлением штампа об имеющем место несогласованном перепланировании.

Здесь мы разберём согласование перепланировки жилых помещений на намечаемые работы. На них получается предварительное разрешение. Как провести узаконивание самовольного перепланирования, если оно уже выполнено, мы объясняем в другой публикации.

Почему переустройство лучше согласовывать до его проведения:

• при получении разрешения Вы всегда уверены в легитимности переделок. Ведь пока Вы их делаете, законодательство может поменяться, что в наше время происходит довольно часто, и что-то выполненное станет уже незаконным. Так что узаконить произведенное перепланирование постфактум в таком случае не получится.
• существуют пограничные ситуации, когда даже специалист не даст 100% гарантию удастся ли «протащить» такую перепланировку. Ведь бумаги проверяют люди, которые при их рассмотрении один и тот же пункт какой-нибудь нормы могут интерпретировать по-разному в отдельно взятом конкретном случае, а выполнение работ уже завершено. До них всегда можно проконсультироваться, а потом, когда уже всё сделано, при отрицательной консультации ничего не утвердишь - придется переделывать ремонт;
• в рассматриваемой области существует масса норм. Конечно, обычный человек их все не знает и даже не догадывается о них. Поэтому не специалист легко может осуществить нарушение, о котором он даже не подозревает, но которое утвердить не получится;
• в случае выявленного неутвержденного перепланирования собственника, в соответствии с пунктом 2 ст. 29 ЖК, ждёт штраф. О нем и последствиях несогласованного переустройства можно прочесть здесь. Отметим, что суд также имеет законные основания (п.5 ст.29 ЖК РФ) выставить имущество на торги, если изменения выявлены (скажем, по жалобе соседей) и указания согласующего органа по их устранению не выполняются. Лучше не доводить дело до таких сложностей. 
• утверждение уже выполненных изменений согласовывается гораздо дольше (до полугода вместо 2-3 месяцев);

Этапы согласования перепланировки квартиры.

Этап 1. Получаем технический паспорт.

Когда-то давно можно было для согласования обойтись поэтажной схемой и экспликацией, но сейчас подпункт 4 пункта 2 ст. 26 ЖК строго требует предоставить для утверждения переустройства помещения именно техпаспорт.
Его следует заказывать в Бюро технической инвентаризации. Как это сделать мы подробно рассказывали на этой странице.
Здесь отметим лишь, что заявку лучше оформлять так, чтобы его выдали без выхода обмерщика на объект, то есть взяли схему расположения стен из их базы, в которой она хранится. Иначе техник может при обмерах выявить какие-либо отклонения от того, что находится в базе и зарегистрировать их. Выше мы уже рассмотрели, чем это чревато. Далее надо сверить реальное состояние недвижимости с полученной планировкой- вдруг когда-то давно уже производили перепланирование или при предыдущих обмерах была допущена ошибка (к примеру, перепутали местами балконные окно и дверь). Такие ошибки сейчас встречаются достаточно часто. Особенно много возникло их с момента масштабного переноса старых чертежей в электронный вид. При выявлении ошибки о ней следует сообщать в БТИ и править её до ремонта. Иначе потом что-либо доказать станет практически невозможным.
В столице не выдают технический паспорт помещения без проведения новых обмеров, если старые не производились свыше пяти лет. Тогда надо заказать просто план и экспликацию на ресурсе https://www.mosgorbti.ru/ в виде электронного файла (раздел "Заказать документы"). Если расположение стен, представленное в нём, не отличается от нынешней, то также можно вызвать БТИшника на обмеры. 
Много нюансов существует при заказе поэтажного плана жилого помещения в домах-новостройках. Об этом мы подробно писали тут.
Также следует отметить, что в наши дни встречаются довольно часто подделки этих чертежей. Поэтому, если Вы осуществляете покупку жилья, то тщательно их проверяйте.

Этап 2. Заказываем проект перепланировки или делаем эскиз.

Соответственно подп. 3 п.2 ст.26 ЖК для оформления перепланировки необходимо предоставить проект. О нём мы рассказываем тут. В нем должны быть зафиксированы все виды работ. Нельзя согласовать что-то одно, а другое-нет. Согласовываются сразу все изменения в квартире. Также он должен выполняться организацией, имеющей допуск СРО (Саморегулируемой организации).

Дизайнерский буклет для утверждения переустройства не подойдёт.

В столице не сложный ремонт возможно согласовать по эскизу. О том, что можно согласовать по эскизу, и о самом порядке действий мы писали в этой здесь. Те мероприятия, что следует оформлять по проектной документации, перечислены в п. 2 и 3 Прил. №1 508-ого постановления. По эскизу возможно зарегистрировать лишь очень ограниченный список простых изменений без затрагивания мокрых зон: перестановка межкомнатных перегородок, заложение или пробивка проема в ненесущей перегородке и так далее. Иногда пишут, что, если не затрагивать несущие стены, то достаточно эскиза. К сожалению, это совсем не так. Скажем, нельзя согласовать по эскизу расширение санузла или перенос кухни, хотя несущие стены при этом затронуты не будут, и так далее.
В столице в соответствии с пунктом 1.2.3.4 Приложения 3 к ППМ № 508 необходимо проект дополнить техническим заключением (ТЗК). О нём мы рассказывали тут. В нём говорится о состоянии конструкций квартиры и многоквартирного дома, и позволяет ли это состояние провести планируемые при ремонте работы без вреда для безопасности здания и людей. Выполнять его также должна фирма с соответствующим допуском СРО.
Если планируется затронуть несущие конструкции, то ТЗК согласно тому же пункту, следует заказывать у организации, являющейся разработчиком чертежей здания (при этом сам проект можно сделать в любой проектной организации для экономии средств). Если он неизвестен, то заключение заказывается в ГБУ «Экспертный центр».
В столице также в типовых многоквартирных домах можно воспользоваться типовыми проектами из каталога. О них  мы писали в публикации по этой ссылке. Тогда за проектную документацию заплатит государство. Однако воспользоваться им на практике оказывается практически невозможно. Во-первых, планировка самой квартиры должна полностью совпадать с той, что приведена в каталоге, а, во-вторых, обязана полностью совпадать и новая планировка. Даже унитаз должен стоять также.

Этап 3. Подаем документы.

За предоставление разрешения на ремонт жилого помещения отвечает уполномоченный орган местного управления (п. 1, ст. 26 ЖК). В Москве - это Жилинспекция. Не ТБТИ или УК, как некоторые полагают. В других городах есть свои службы, но, обычно, это специальные отделы при Администрации.
Список необходимых материалов перечислен в п. 2 ст. 26 ЖК. В столице дополнительно к нему потребуется ещё техзаключение.

Бумаги в Москве Жилинспекция принимает только в отсканированном формате на официальном сайте https://www.mos.ru/ (пункт 1.3 Прилож. №.2 к ППМ № 508).
Итак, для получения  разрешения на перепланировку соответственно пункту 2.5.1.1.1 того же приложения требуются:

• техпаспорт;
• проект переустройства;
• техзаключение;
• подтверждение права собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство и т.д.);

Ну и, конечно, надо заполнить саму форму запроса государственной услуги на сайте (раньше заполняли бумажное заявление).

Проектная документация обязательно должна быть заверена электронно-цифровой подписью фирм или фирмы, её выполнявших.

По итогам рассмотрения заявки Жилищная инспекция предоставляет распоряжение, которое является гарантом законности планируемого ремонта, либо дает отказ в согласовании со ссылкой на нарушенные строительные или правовые требования и нормы.

За готовым распоряжением можно обратиться в указанное при заполнении заявки отделение МФЦ. С ним Вы будете уверены в законности своих планируемых мероприятий.
Техпаспорт и правоустанавливающий документ для согласования перепланировки заявителю подавать не обязательно - Жилинспекция запросит их самостоятельно в ТБТИ и Росреестре, но это увеличит срок рассмотрения дела.
Также она запрашивает в БТИ чертежи ниже- и вышерасположенной квартиры, чтобы проверить Вашу перепланировку относительно них (к примеру, над каким помещением оказывается санузел, кухня и т.д., при их затрагивании).
Если объектом владеет не один собственник, то от всех остальных владельцев необходимо приложить скан нотариально заверенной доверенности или их согласие.
В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы. Это зависит от типа строительных мероприятий. Например, для согласования замены газифицированной плиты на электрическую надо получить справку от УК о выделенной на квартиру электрической мощности. Или предоставить протокол общего собрания соседей при планировании мероприятий, связанных с затрагиванием общедомового имущества. И т.д.

Этап 4. Выполняем работы.

С недавних пор на выполнение работ отводится полтора года. Если не успели, то Жилищная инспекция должна его отозвать, но на данный момент она идёт навстречу и осуществляет приёмку ремонта даже по просроченным распоряжениям. Что будет через год - неизвестно.
При перепланировке работы следует выполнять строго по согласованным чертежам.

Этап 5. Вызываем инспектора.

По окончанию ремонтных работ на основании заявления приглашается на приемку приемочная комиссия из инспектора, представителей проектной и ремонтной компаний. Вызывать инспектора следует тогда, когда сделана чистовая отделка и когда установлены двери и сантехприборы. Иначе он просто скажет дорабатывать всю перепланировку до конца. Инспектор осуществляет приёмку сделанных ремонтных работ, сравнивая их результат с той планировкой, что была согласована. Если всё совпадает, он ставит подпись и печать на акте о завершенной перепланировке (один экземпляр он выдаст собственнику) и направляет его с листом новой планировки из утвержденного проекта в ТБТИ. О подготовке акта мы писали здесь. Если он обнаружит какие-либо различия с согласованными проектными чертежами, то даст предписание исправить их, если они нарушают какую-то норму, или скажет произвести их пересогласование, если различия не нарушили строительные и юридические правила. Если при ремонте были осуществлены незначительные отклонения без затрагивания границ мокрых зон, несущих и внешних стен, то пересогласование инспектору можно предоставить в виде эскиза и он его утвердит. В противном случае, надо заново получать распоряжение.

Этап 6. Проводим повторную инвентаризацию.

Далее снова обращаемся в ТБТИ, куда пришел наш акт и лист от инспектора, и вызываем техника для переобмеров новых стен. Он её фиксирует и заносит в базу. При этом возможно заказывать любой документ: отдельный инвентаризационный план и экспликацию или техпаспорт. Главное- чертеж с новым расположением стен занесен в их базу данных.

К видео:
На 2023 г. с момента выхода ППМ № 1335 в Московскую Жилинспекцию (МЖИ) подаются необходимые документы для согласования перепланировки только в отсканированном варианте через личный кабинет сайта мэра, а не через МФЦ, которое сканировало их раньше само.

Сроки оформления.

На получение техпаспорта, выполнение проектной документации, сбор остальных документов, если с ними нет проблем, уходит около 2-х недель или месяц.

Сотрудники МосЖилинспекции проверяют поданные документы в течение 20 рабочих дней (п.2.7.1.1.1 Прил. №2 к ППМ № 508).

Таким образом, получение их распоряжения занимает примерно 2 месяца. 
По завершению работ инспектор должен проверить недвижимость за 10 рабочих дней с момента подачи заявки (пункт 2.7.1.3 того же Приложения). На практике это происходит обычно дольше, т.к. работников в Жилинспекции не хватает, они перегружены, и документы выдаются с задержкой.
Далее заказ новых обмеров с выдачей документа в БТИ выполняется около двух недель.

Регистрация перепланировки самостоятельно.

Следуя описанным этапам, Вы можете попробовать выполнить все действия для регистрации своей перепланировки сами. Кроме разработки проекта и техзаключения, так как они должны быть выполнены специалистами из архитектурной фирмы с допуском СРО. Их Вы можете получить у нас. Цена со скидкой в 10%- 31 500 руб. Выполнение- за 5 рабочих дней. Для заказа просто наберите наш номер 8 (495) 507-74-67. Проектирование осуществляются по договору. 
Надеемся, нам удалось понятно объяснить, как и где согласовать перепланировку квартиры в Москве и иных городах. В заключение этой публикации приведём примеры нескольких согласованных объектов.

Примеры.

В этой двухкомнатной квартире монолитного дома были согласованы следующие мероприятия: перестановка кухни на территорию большой комнаты с устройством кухни-ниши (это допускается, т. к. этажом ниже находится нежилое помещение первого этажа), увеличили санузел на площадь коридора и изменили конфигурацию межкомнатных перегородок.

В этом примере собственники объекта в монолитном многоквартирном доме перенесли кухню на территорию кладовой, увеличили площадь холла, а также произвели снос подоконного блока с установкой французского окна.

В этом кирпичном многоквартирном доме согласовали объединение санузла и увеличение его площади за счет площади коридора, объединение кухни с выделенным холлом-гостиной, и демонтаж ненесущего порожка оконно - дверного балконного проема. При согласовании проблем не возникло.