Перепланировка квартиры в новостройке в 2025. Все особенности.

Перепланировка в новостройке- это изменение конфигурации перегородок, присоединение балкона или лоджии, устройство новых проёмов, и даже установка сантехнических приборов.

Согласование перепланировки в новостройке имеет ряд своих нюансов, о которых мы постараемся рассказать в этой статье. Перепланировка в новостройке должна осуществляться на основании соответствующего разрешения, для получения которого необходимо соблюсти определенные требования. Советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры, в которой описывается порядок того, как узаконить перепланировку в новостройке в Москве, а особенности этого процесса именно для новостроек мы рассмотрим ниже. Итак, как выполнить перепланировку в новостройке правильно и без нарушений?

Содержание статьи

1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

• 1.1.Перепланировка в новостройке до получения собственности.
• 1.2. Перепланировка квартиры свободной планировки.
• 1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.

1. Согласование перепланировки в новостройке в Москве. Особенности.

Если Вы хотите, чтобы все документы по согласованию перепланировки квартиры в новостройке получили мы, то пришлите, пожалуйста, планы квартиры до и после перепланировки нам в WhatsApp, или позвоните по телефону +7 (495) 507-74-67,. Или оставьте ниже заявку на бесплатную консультацию и скидку в 10% в случае заключения договора.

1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.

В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующую регистрацию собственности. С одной стороны, получение такой регистрации в ЕГРН может затягивается на несколько месяцев, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа. Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

Согласно п. 2.5.1.1.1.9 приложения 2 к 508-ому Постановлению Правительства Москвы взамен свидетельства о государственной регистрации права или выписки из ЕГРН для согласования возможно предъявить:

• акт приёмки-передачи квартиры;
• договор об уступке прав или договор долевого участия;
• согласие застройщика на перепланировку, если его согласие не прописано в ДДУ;

Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Однако, если объект был построен на бюджетные средства Москвы или кооператива, то необходимо вместо ДДУ или Договора уступки прав, предоставить документ, подтверждающий право владения рассматриваемой квартирой.

В ДДУ или Договоре об уступки прав также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать (процесс получения официального разрешения на перепланировки мы описали здесь), а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. Правда самой Жилищной инспекции для выдачи разрешения на ремонт согласование с банком не нужно. То есть, согласование перепланировки при ипотеке можно произвести в обход банка, но лучше этого не делать, так как неизвестно как он к этому отнесётся. Возможно, он потребует выплатить сразу весь ипотечный долг.

1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки.

В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.

Застройщики позиционируют такие новостройки со «свободной» планировкой таким образом, что в них, якобы ,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможности согласовать и узаконить перепланировку. Юридически свободной планировки не бывает. Очень подробно данный вопрос для разных случаев с примерами мы разобрали статье про Свободную планировку. Если у Вас новостройка — обязательно прочтите её. Приведём основные аспекты и здесь.

Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу согласно статьи 49 Градостроительного кодекса РФ. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед подачей документов в Росреестр для регистрации здания по Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ новостройку обязательно инвентаризируют (обмеряют) силами кадастровых инженеров, которые должны обмерить всё здание и составить технический план по форме, установленной Приказом Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» . На практике они часто не обмеряют всё здание (это ж какие объёмы!!), а чертят всё по исполнительной документации на здание, из-за чего иногда встречаются отличия технического плана от реально построенной планировки. А ведь по зарегистрированным техническим планам построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, так что будьте внимательны на приёмке квартиры и не подписывайте акт приема-передачи квартиры с застройщиком пока не убедитесь, что реально построенные размеры соответствуют предоставленному техническому плану. Раньше иногда обмеры при сдаче новостроек проводились техниками БТИ (про обмеры кадастровыми инженерами мы поговорим ниже), в результате которых на квартиру «свободной» планировки составлялся один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

• Либо на чертеже квартиры перегородки, которые в реальности отсутствовали или условно были выложены блоками по полу, отмечались пунктиром. В этом случае, на нём выделены комнаты, коридоры, санузлы и так далее. Такой вариант приведён на фото в примере №1.
• Либо на чертеже квартиры были выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой. Такой вариант приведён в примере №2.

Чиновники при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке отталкиваются именно от этих документов. То есть, планировка квартиры до ремонта является не свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ. В первом случае (пример №1), при разработке новой планировки необходимо считать, что указанные пунктиром перегородки как будто были возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д. Подробнее о таких требованиях Вы можете прочесть в статье незаконная перепланировка.

Для второго варианта (пример №2) дело обстоит гораздо сложней. В начерченной планировке не выделены ни коридоры ни комнаты, а, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней будет осуществляться за счет жилой площади, что запрещено. Чтобы избежать этого, нам нужно показать чиновникам, где в квартире планировались коридоры и комнаты. Для согласования перепланировки в новостройке в этом случае у застройщика или организации, проектировавшей дом, берётся архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу. Пример такого чертежа приведён на соответствующем рисунке. В нём отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены. Этот план подается в БТИ, на основании которого они выполняют проект зонирования, на котором будут указаны все внутренние помещения квартиры. 

В любом случае, перед планированием перепланировки в новостройке вначале необходимо получить план БТИ на квартиру и отталкиваться от него. В противном случае, Вы рискуете выполнить ремонт с большим количеством нарушений, которые затем приведут к необходимости его переделывания.

Теперь об обмерах новостроек кадастровым инженером, о которых мы уже говорили выше. Практически во всех новостройках застройщик при сдаче здания в эксплуатацию заказывает инвентаризационные обмеры у обычных кадастровых инженеров (так получается дешевле) и именно они отображаются в графической части выписки ЕГРН. Однако, для согласования перепланировки Жилищная инспекция требует технический паспорт на квартиру от БТИ, ссылаясь на подпункт 4 пункта 2 статьи 26 ЖК РФ и подп. 1.7 Прилож. 1 к Постановлению Правительства Москвы № 106. Поэтому для получения такого технического паспорта, приходится проводить первичную инвентаризацию квартиры в БТИ. Далее возможно несколько вариантов:

• Если в техническом плане из выписки ЕГРН на квартиру указаны все внутренние перегородки, а по факту их нет, то необходимо на объекте по полу выложить трассировку перегородок в один кирпич или блок в соответствии с планом из ЕГРН, тогда БТИ проводит обмеры и отрисовывает план квартиры в соответствии с планом ЕРГН; 
• Если в техническом плане обозначены только санузлы и кухня или не обозначено ничего, то БТИ делает проект зонирования на основании архитектурно-строительного чертежа, о котором мы уже писали.

Поэтому перед началом перепланировки в новостройке надо получить технический план на квартиру от Застройщика (или Управляющей компании, если она уже есть), чтобы понимать какая планировка в квартире закреплена юридически. Также можно запросить у УК или Застройщика техническое описание — в нём тоже есть информация из технического плана. Либо, если собственность уже зарегистрирована, то заказать выписку ЕГРН с графической частью (в ней будет как раз планировка из техплана).

Первичную инвентаризацию важно успеть сделать до начала ремонта. Мы проводим её за 5 рабочих дней. Стоимость- 25 000 рублей.

1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.

Практически все новостройки сдаются без внутренней отделки и полов, а это означает, что в них придётся заливать стяжку и выполнять устройство полов. Раньше строительно-монтажные работы по изготовлению полов и изменению их конструкции требовали согласования перепланировки на основе проекта перепланировки. Даже если остальные работы в квартире можно было согласовать по эскизу. Сейчас пункт о необходимости выполнения проекта перепланировки при изменении конструкции полов убрали из Постановления Правительства Москвы № 508, так что, если никакие другие работы по перепланировке не требуют согласования по проекту и не затрагиваются никакие мокрые зоны, то узаконить перепланировку квартиры в новостройке можно по «эскизу» согласно пункту 19 Приложения 1 к ППМ № 508. Подробнее о проектах перепланировки Вы можете прочесть тут.