Проект перепланировки квартиры в Москве и МО.

Что такое проект?

Проект — это полный пакет чертежей и расчетов, который описывает изменения планировки, устройство новых проемов, перенос перегородок, объединение комнат или расширение кухни и лоджии. Без проектной документации многие виды работ считать незаконными: демонтаж стен, изменение несущих конструкций, монтаж новых инженерных коммуникаций и перепланировка санузла требуют обязательного согласования в органах. Проектирование включает архитектурно-строительные решения, инженерных сетей и спецификации материалов.

 

 

Проект перепланировки квартиры в Москве

Проект перепланировки квартиры в Москве начинается с тщательного анализа технический состояния объекта и требований законодательства. Перепланировки помещений в многоквартирных домах требуют согласование и получения соответствующих документов, поэтому важно понимать, какие работы включают разработка проектной документации и какие моменты нужно учитывать заранее

Для заказа просто наберите наш телефон 8 (495) 507-74-67, или скиньте планы для оценки перепланировки и возможности подготовки проекта в WhatsApp или отправьте свой номер телефона в форме заявки ниже, чтобы заказать обратный звонок. Менеджер перезвонит в течение дня.

Технический этап и обследование

Перед началом разработки проекта необходимо провести обследование состояния здания и плиты перекрытия, скрытых коммуникаций и несущих стен. Обмеры квартиры и поэтажный план — ключ к точным чертежам. По результатам обследования составляется экспликация помещений и схема планируемых изменений. Это позволяет специалистам понять допустимость проема в несущей стене и оценить сложность работ.

Цена проекта перепланировки квартиры в Москве.

Стоимость разработки проектной документации зависит от объема работ, необходимого обследования, сложности конструкций и срочности. Часто компании предлагают консультацию бесплатно и составляют предварительную смету по данным обмера. Полный комплект готовых чертежей и сопровождение согласования может стоить по-разному: от типовых решений до индивидуального архитектурно-дизайнерского проекта с авторским надзором. Сроки разработки и получения разрешения зависят от многих факторов — от состояния здания до загруженности инстанций.

В Москве помимо проекта ещё необходимо (пункт 1.2.3.5 Приложения 3 ППМ № 508) предоставить техническое заключение о возможности перепланировки и её безопасности. Мы уже рассказывали о нём в статье про техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Отметим, что это отдельный пакет документации, в котором приводятся планировки с указанием несущих конструкций и расположением инженерных коммуникаций, а также описательная часть о их текущем состоянии и безопасности производства предполагаемых работ. Его стоимость отдельно от проекта — 15 000 руб. Для согласования в Москве необходимы оба документа. При их одновременном заказе мы предоставляем скидку в 10% и итоговая стоимость проекта перепланировки и технического заключения составляет 31 500 руб. Срок исполнения остается тем же- 5 рабочих дней. В отдельной статье мы рассматривали, как с этой документацией самостоятельно осуществить согласование перепланировки. В случае затрагивания несущих конструкций или, если в квартире деревянные перекрытия, то техзаключение о допустимости и безопасности перепланировки необходимо заказывать в ГБУ «Экспертный центр» или МНИИТЭП. Однако сам проект переустройства и перепланировки при этом можно заказывать в любой организации, что позволяет сэкономить значительную сумму, так как в ГБУ и МНИИТЭП цена завышена в несколько раз относительно рыночной.  

Мы с уверенностью можем заявить, что мы — та специализированная компания, где можно разработать проект перепланировки Вашей квартиры в Москве или Московской области, и быть спокойным за результат. Мы его гарантируем. Стоимость перепланировки цена проекта увеличит не сильно, а узаконивание перепланировки поможет избежать проблем с документами на квартиру.

Что включает проектная документация

Проектная документация обычно включает:

— архитектурно-планировочные решения (эскиз, поэтажный план);

— чертежи демонтажа и устройства новых перегородок;

— схемы инженерных коммуникаций (вода, газовой стояк, электричество, вентиляция);

— расчет допустимости конструкций и конструктивные решения по усилению плит и стен;

— пояснительная записка и паспорт объекта;

— комплект документов для подачи в инстанции и мосжилинспекции;

— акт выполненных работ и заключение специальных организаций (при необходимости).

Согласование и получение разрешения

Процедура согласования требует подготовки полного комплекта документов и подачи заявления в соответствующие государственные органы. Для узаконивания изменений в жилых домах требуется согласие собственников и заключение СРО (если работы выполняются подрядчиком). В зависимости от типа работ и сложности срок согласования может составлять от нескольких дней до нескольких месяцев. Иногда требуется заключение БТИ и оформление изменений в ЕГРН.

Типовые и индивидуальные случаи

Например, объединение кухни с комнатой или перенос санузла в новостройке подчиняется другим правилам, чем переустройство в старых домах. Для нежилого помещения процедура отличается — нужно учитывать жилищной нормы и требования безопасности. В случае переноса дверных проемов или расширения балконов специалисты проведут анализ допустимости и подготовят пакет документов. Если требуется демонтаж несущих стен или усиление плит, проектировщики разрабатываем усиливающие решения и согласуют их с органами надзора.

 

кторов — от состояния здания до загруженности инстанций.

 

Как мы работаем

Мы разрабатываем проекты перепланировки жилых и нежилых помещений в Москве и Московской области. Наше бюро имеет специалистов с опытом и допуском СРО, инженера-конструктора и архитекторов. При заказе проекта мы выезжаем на обмеры, готовим эскиз и поэтажный план, согласуем с клиентом варианты решения и составляем комплект документации для подачи в органы. После выполнения работ вы получите акт выполненной работы и пакет документов для узаконивания изменений в БТИ и ЕГРН.

 

Порядок действий для клиента                                                                                                                                                                                                1. Оставьте заявку на сайте или отправьте данные в электронной форме (telegram, whatsapp, электронная почта). Укажите адрес, площадь, краткое описание планируемых работ.

     2. Сотрудник свяжется с вами для уточнения и согласует время выезда для обмеров.

     3. Проводим обследование и готовим эскиз с несколькими вариантами планировки.

     4. После утверждения эскиза разрабатываем проект и расчеты, включая пояснительную записку и комплект чертежей.

     5. Подаем документы в мосжилинспекции и другие государственные инстанции при необходимости.

     6. После получения разрешения вы можете приступить к выполнению работ с подрядной организацией.

Пример:

1. Титул.

Он содержит точный адрес объекта, шифр проекта (присваивается каждой компанией индивидуально), ФИО Главного инженера и исполнителя работ. Обязательно заверяется ЭЦП компании. Иначе документы не примут на рассмотрение в Жилищной инспекции. Данная подпись должна быть действующей на момент сдачи документов. У ЭЦП срок действия составляет 12 или 15 месяцев с момента её выдачи. Собственнику проект подписывать не нужно, так как он подает документы через свой личный кабинет, что автоматически является его идентификатором.

2. Перечень листов.

Здесь идет их перечисление; прописываются прикрепленные к ним документы, а также стандартные нормы, в соответствии с которыми  составляется проект. Перечень завешает надпись о том, что проектные решения соответствуют всем необходимым санитарно-гигиеническим, правовым, пожарным и строительным нормам, и они не угрожают безопасности людей (так называемая, «клятва» Главного инженера). Физически ГИП уже ничего не подписывает, как раньше, т. к. сейчас применяется электронно-цифровая подпись.

3. Пояснительная записка.

Главное в записке- подробный перечень всех мероприятий, которые планируются при строительстве, а также вывод о возможности и безопасности их производства. Проверяющие строго следят, чтобы здесь были перечислены все намечаемые при перепланировке работы. 

4. Условные обозначения в проекте.

В последнее время мы прикладываем этот документ, так как БТИшники оформляют свои планы не по общестроительным нормам, и не для всех приборов или элементов в БТИ существуют однозначные обозначения (даже обозначения дверей отличаются от архитектурно — строительных ГОСТов). Чтобы не возникло недоразумений, и техник БТИ понял по плану недвижимости, какой элемент имеется в виду, мы стали прикладывать этот документ, представленный на картинке выше.

5. Существующая (исходная) планировка квартиры.

Данный план чертится по реальным замерам, но в точном соответствии с планом БТИ (это требуют чиновники) непременно в масштабе 1:100. В Московской области допускается для согласования перепланировки данные брать из технического плана квартиры (выписки ЕГРН), а не БТИ, что очень актуально для новостроек, в которых при сдаче здания застройщик не проводит первичные обмеры в БТИ. Из инвентаризационного чертежа берётся планировка, нумерация помещений и их площадь (экспликация), указанные размеры. Последние на поэтажной схеме ставятся не все, чтобы не «захламлять»изображение. Однако, в архиве хранятся планы со всеми обмерами техника, исключая старые дома. Также планы БТИ после того, как прошли оцифровку в 2022 году, выполнены в масштабе, по которому можно определить недостающие размеры. К примеру, шахт. Правда, оцифровка эта проводилась студентами и было допущено много ошибок, так что для перепланировки квартиры и её согласования часто приходится исправлять эти ошибки с подачей заявления. Ставить дополнительные размеры, не указанные в исходном плане помещения, не требуется. Это и хорошо, так как проект перепланировки и переустройства для согласования лучше делать с минимальными необходимыми данными. Чем их меньше, тем меньше поводов к чему-либо придраться на приёмке выполненного ремонта, и, следовательно, легче узаконить перепланировку.

О инвентаризационных планах квартиры мы подробно писали в статье про технический паспорт БТИ, а для новостроек советуем прочесть статью о Свободной планировке.

6. План демонтажа-монтажа при перепланировке.

Это основной чертеж при проектировании перепланировки помещения и её согласовании. На этом плане указывают все планируемые на объекте изменения границ помещений. По установившейся практике зеленым цветом показывают новых стен и конструкций, а красным- демонтируемых. При необходимости делают выноски с пояснениями на определенные работы (к примеру, при устройстве проема в капитальной стене или сносе подоконного блока). В Москве согласно Приложению 3 Постановления Правительства Москвы № 508 данный план для успешного согласования оформляется строго в масштабе 1:50. 

7. Планируемая планировка квартиры.

На этом листе показывается, каким будет расположение стен и сантехприборов после перепланировки квартиры. Обязательный масштаб- 1:100. Ставятся не все размеры, а только те, что остались неизменными из исходного плана, а также возводимых стен. Также они не ставятся, если расположение перегородки можно четко интерпретировать относительно существующих неизменяемых несущих стен или конструкций. 
На плане задают новую нумерацию помещений квартиры после перепланировки и отмечают в экспликации их площадь. Площадь комнаты, которая не затрагивается при ремонте, должна остаться неизменной по БТИ.
Юридически новые площади закрепляются только при повторном обмере квартиры техником ТБТИ или кадастровым инженером после завершения перепланировки для внесения изменений в ЕГРН или план БТИ.
Мебель не указывают ( она не фиксируется ни в каком юридическом документе квартиры).
Раньше после согласования на данном листе МосЖилинспекция ставила свой штамп. После введения электронного документооборота они перестали это делать за редкими исключениями. Сейчас главное, что они хранят планы после согласования планируемой перепланировки у себя в базе.

8. План расстановки инженерного оборудования в квартире и разводка труб горячего и холодного водоснабжения, канализации.

Если при ремонте меняется месторасположение какого-либо инженерного оборудования (например, переносится раковина), производится его замена (например, ванны на душ) или устанавливается дополнительная сантехника, то в проект включают данный лист. На нём отмечается расстановка сантехнических приборов квартиры (кроме стиральной машины, посудомоечной, бойлера, духовки и других бытовых санитарных приборов) после перепланировки, стояки отопления и радиаторы, вентканалы и вентиляционные решетки, газовые стояки или вводы, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализации. Запрещено показывать прохождение труб через вентшахты, даже если внутри них есть пустое пространство. Устройство разводки сетей по квартире показывается условно. По факту она потом никем не проверяется и никак не показывается в плане БТИ или ЕГРН.
Если канализацию от стояка невозможно провести к необходимому месту (путь любым способом проходит через дверной проем, что особенно актуально для переноса кухни) или под естественным уклоном, то можно установить канализационный насос (скажем, sololift). Коллектор можно сделать в свободном месте внутри шахты.
Также данный лист в проекте всегда дополняется аксонометрической схемой разводки труб.

9. Схема перестановки газовой плиты в квартире.

В том случае, если передвигается газифицированная плита при перепланировке, то проект перепланировки для согласования надо дополнить такими сведениями:

10. Покрытия и конструкция пола, сбор нагрузок на перекрытие.

В том случае, если при перепланировке жилого помещения будут затрагиваться полы, то добавляют такой план, экспликацию и расчет. На нем обозначают тип покрытия в каждом помещении, а также перечисляют послойный список материалов в конструкции пола (на жаргоне — «пирог»).
В «мокрых» помещениях (ванной, санузлах) необходима гидроизоляция в полу, а по всей квартире- звукоизоляция. Запрещено выполнять перепланировку с укладкой плитки в жилых помещениях. При приёмке завершенной перепланировки инспектором Жилищной инспекции Вашего округа слои пола никак, конечно, не проверяются- он смотрит только финишное покрытие полов в квартире, а на звукоизоляцию и гидроизоляцию внутри пола инспектору просто должны быть представлены акты скрытых работ, подтверждающие что они внутри полов есть.

В проекте обязательно приводят расчет несущей способности плиты перекрытия квартиры под действием возникающих нагрузок от мебели и людей (временная нагрузка), перегородок и укладываемых полов. Предельно допустимая нагрузка на плиту обязана оказаться выше.
Также данная информация дополняется подробными иллюстрациями устройства гидроизоляции в полах при затрагивании расширении или переносе мокрой зоны ( например, объединение санузла, увеличение туалета за счет коридора и т.д.).

Порожек между мокрым помещением и соседними можно не делать, если предусмотреть гидроизоляцию полов по всей квартире. Тогда такая перепланировка пройдёт согласование. 

11. Схемы и узлы перегородок.

Опытные строители, конечно, прекрасно знают как возводить перегородки из того или другого материала в квартире, но Жилинспекция, чтобы согласовать перепланировку, требует включать данные схемы в проект. Наиболее распространены при ремонте перегородки из пеноблоков, гипсовых пазогребневых плит и гипсокартонных листов по металлокаркасу. Обычно перегородки возводят не на всю высоту до перекрытия, а оставляют незаметный зазор в несколько миллиметров: дело в том, что собственник квартиры сверху может по какой-либо причине изменить нагрузку на плиту перекрытия (особенно в новостройке) — например, поставить дополнительную мебель или залить больше стяжки, и плита может прогнуться (совсем чуть-чуть) и, если отсутствует зазор, она может начать давить на перегородку, что может привести к возникновению трещин и даже разрушению. 

В нашем примере перепланировки перегородки возводили из пеноблоков:

Но существуют схемы и для других типов стен. Например, из ГКЛ (гипсокартонных листов по каркасу):

12. Конструктивные решения.

Если затрагиваются несущие конструкции дома, то необходимо разработать их усиление из металлоконструкций с технологическим описанием действий. Оно непременно должно быть произведено по факту. На него также оформляется акт освидетельствования скрытых работ. В примере выше приведены схемы усиления из проекта перепланировки одного устраимаемого дверного проема и одного расширяемого проема в квартире с кирпичными несущими стенами. Оба прошли согласование.
Для проемов в панельных или монолитных стенах обычно используются рамы. Пример такой рамы из проекта перепланировки приведен ниже.

Прилагаемые документы.

1. К комплекту рабочих чертежей для успешного согласования перепланировки также всегда надо прикреплять приказ компании, которая выполняла этот комплект, с назначением инженеров, которые имеют право подписывать проект электронной подписью.

2. Также нужно приложить к проекту перепланировки выписку на проектное бюро о том, что оно состоит в реестре Саморегулируемой организации. Со сроком давности не более одного месяца.

Дополнительные чертежи при изготовлении проекта перепланировки квартиры.

Рассмотрим страницы проекта,  ещё не приведенные в наших примерах, но которые могут потребоваться в разных других ситуациях в зависимости от сложности перепланировки.

1. Если увеличивается балконный дверной проем, производится демонтаж подоконного блока или порожка при объединении лоджии или балкона с комнатой или кухней, то в проект дополнительно добавляют вид балконного проема в существующем положении с указанием демонтируемых конструкций и его планируемый вид после работ:

В этом случае также необходимо дополнительно выполнить теплотехнический расчет, показывающий, что данные работы соответствуют требованиям СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий».

Сюда же относится создание дополнительного входа на балкон из оконного проема за счет демонтажа подоконной части.

2. Если при перепланировке квартиры газифицированная плита меняется на электрическую, то проект перепланировки дополняется однолинейной расчетной схемой щитка.

Здесь мы привели состав проектов при согласовании перепланировки практически для всех случаев переустройства квартиры как в старых многоквартирных домах, так и в новостройках. Однако, в редких ситуациях Жилищная инспекция требует приложить и дополнительные документы.  К примеру, развертки фасадов здания для Москомархитектуры при их изменении (к примеру, при расширении оконного проема),  схему устройства душ-трапа и так далее…

Если Ваша перепланировка уже выполнена, но не отмечена ни в каких документах (БТИ), то её можно согласовать по проекту как будто она только планируется. Этим путём хорошо пойти, потому что если Вы планируете узаконить уже выполненную перепланировку по действующему законодательству с получением сразу акта о завершенном переустройстве, то Вам необходимо получить на неё БТИ в красных линиях, то есть добровольно юридически «засветить». А что, если у Вас присутствует одно из множества возможных нарушений, о которых Вы даже не догадываетесь, или пограничный случай и самовольную перепланировку не утвердят, а она будет уже отмечена в официальных документах? Подробнее о последствиях мы писали в статье про Ответственность за незаконную перепланировку. 

Также мы можем выполнить проект электроснабжения (его можно посмотреть и заказать по этой ссылке), отопления и вентиляции и проектную документацию других разделов, которую Вы можете заказать у нас дополнительно для ремонта или для предоставления в Управляющую компанию.

Надеемся, мы смогли ответить на вопрос сколько стоит проект перепланировки квартиры, где и как его заказать, привели нюансы его составления для согласования. Если у Вас остались любые вопросы в сфере перепланировки — пишите нам или звоните! И мы всегда с радостью ждём Вас в нашем офисе!