Новый закон о перепланировке квартир и помещений с 23 апреля 2025.

С 23 апреля 2025 года вступает в силу новый закон о перепланировке, а именно Постановление Правительства Москвы № 841-ПП от 18 апреля 2025 г., который внес изменения в Постановление Правительства Москвы № 508 от 25.10.2011 — главный закон, описывающий процесс согласования перепланировки квартир и нежилых помещений в Москве в многоквартирных домах.
В данной статье мы рассмотрим и опишем все произошедшие изменения и новые правила перепланировки квартир и нежилых помещений. Новый порядок согласования намечаемой перепланировки квартиры по этапам мы рассмотрели в статье Согласование перепланировки, а порядок узаконивания уже произведенной перепланировки квартиры — в статье о Узаконивании перепланировки.  

1. Новые правила перепланировки с 23 апреля 2025 года при затрагивании несущих конструкций.

Согласно новому пункту 1.2.3.5 Приложения 3 к обновленному Постановлению Правительства Москвы №508, если Вы производите любое из следующих действий:

• затрагиваете любую (даже не несущую) перегородку в домах с деревянными или смешанными перекрытиями (а это практически любой дом до 1945-ого года постройки)
• демонтируете подоконный блок (участок стены под окном при выходе на балкон или лоджию) в панельном или блочном доме
• каким-либо образом затрагиваете несущие конструкции: устраиваете или расширяете проём в несущей стене, демонтируете часть несущей стены и т.д.
• возводите или демонтируете антресоль

то Вы должны заказать проект перепланировки в, цитируем, «проектной организации- авторе проекта дома или проектной организации, отобранной Мосжилинспекцией».
Сейчас всё объясним.
Раньше, если Вы планировали одно из вышеописанных мероприятий, то у автора проекта дома или проектной организации, отобранной Мосжилинспекцией, Вы должны были заказать только техническое заключение о возможности и допустимости производства данного мероприятия. То есть, от них выходил специалист, который обследовал состояние несущих конструкций квартиры или помещения и давал заключение, что такие мероприятия произвести можно. Сам проект перепланировки, где указывались конкретные чертежи мероприятий, усиления конструкций, проемов, их размеры и т.д. можно было заказать в любой лицензированной проектной организации, имеющей допуск СРО (таких организаций очень много в Москве и России). Теперь же данный проект перепланировки для данных мероприятий также надо заказывать у автора проекта дома или организации, отобранной Жилинспекцией.
Теперь самое интересное. Казалось бы есть выбор по формулировке, но единственной отобранной Жилищной инспекцией проектной организацией за последние 10 лет было и на ближайшие годы будет ГБУ «Экспертный центр». То есть Вы должны идти либо к автору проекта дома (если панельный дом, то в проектный институт МНИИТЭП или Моспроект, так как именно они разрабатывали 99% проектов таких домов), либо в ГБУ «Экспертный центр», а если автор дома неизвестен или уже не существует (а это актуально для любого монолитного или кирпичного дома до 2015-ого года постройки точно), то- только в ГБУ «Экспертный центр».
Как монополисты, ГБУ «Экспертный центр», МНИИТЭП и Моспроект пользовались этим, выставляя за подготовку технического заключения цены, превышающие рыночные в несколько раз. Так, техническое заключение от любой лицензированной проектной организации с допуском СРО стоило в среднем 20 000 рублей, а в ГБУ и МНИИТЭП- около 100 000 рублей (в 5 раз дороже), но куда деваться?

Теперь собственник должен будет заказывать для описанных выше работ в ГБУ «Экспертный центр» или МНИИТЭП и проект, а не только техническое заключение. На рынке в лицензированных проектных организациях такой проект перепланировки стоил около 30 000, а в ГБУ и МНИИТЭП стоил и стоит около 100 000 (то есть, собственник должен будет переплачивать минимум в три раза) и никто не знает сколько будет стоить ещё, так как данные организации постоянно повышают цены на свои услуги.

Интересно, что изначально при разработке Постановления была указана только фраза «автором проекта дома», но ФАС (Федеральная антимонопольная служба) это не пропустила, так как автором проекта дома является одна организация и может выставлять любые суммы за свои услуги. Тогда добавили «в проектной организации, отобранной Жилищной инспекцией». Вроде как появился выбор, и ФАС пропустила, но она, наверное, не знала, что абсолютно такая же формулировка была и в предыдущих Постановлениях по перепланировке относительно технических заключений и всегда была отобрана только одна организация- ГБУ «Экспертный центр». Если Вы обращались в любую другую организацию, то Жилищная инспекция выдавала отказ.
Особо любопытно, что согласно Градостроительному кодексу разрабатывать проектную документацию на целые здания, многие из которых даже не требуют получения разрешения на строительство, может любая лицензированная организация с допуском СРО, что и происходит на практике. Проекты многоквартирных домов разрабатывают обычные проектные бюро с допуском СРО. Но проекты перепланировки квартир для описанных мероприятий почему-то может разрабатывать только одна-две организации.
Вот такие дела.

2. Изменение порядка предоставления документов в новом законе о перепланировке.

С 23 апреля 2025 года согласно пункту 1.31 Постановления Правительства Москвы № 841 (а конкретно пункты 2.5.1.1.2.4 и 2.5.1.1.2.5; 2.5.1.1.3.10 и 2.5.1.1.3.11) при подаче документов в Жилищную инспекцию, чтобы инспектор вышел и принял произведенную перепланировку (неважно согласована она до этого была или нет), нужно предоставлять технический план от кадастрового инженера и квитанцию об оплате госпошлины в Росреестр (сейчас она составляет 1 000 рублей).

С 1 апреля 2024 года это начало действовать по всей России, о чём мы подробно писали здесь, но в Москве применялось только в добровольном порядке, так как продолжало дейстовать Постановление Правительства Москвы № 508. Сейчас эти изменения ввели и в Москве.

Кратко объясним. Раньше инспектор Жилищной инспекции выходил на квартиру и, если всё нормально, выдавал на руки акт о завершенной перепланировке. Один его экземпляр он отправлял в БТИ. После чего Вы обращались в БТИ, оттуда выходил техник, обмерял квартиру и выдавал Вам план с новой планировкой квартиры. После этого Вы могли обратиться к любому кадастровому инженеру Москвы, он подготавливал на основании всех полученных документов технический план (не путать с техническим паспортом БТИ), который Вы через МФЦ подавали в Росреестр и он вносил новую планировку в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Откуда Вы всегда могли заказать выписку ЕГРН.

Теперь Вы обязаны предоставить такой технический план ещё до приёмки перепланировки квартиры или нежилого помещения инспектором Жилинспекции (а если он перепланировку не примет, то кадастровому инженеру Вы заплатили зря, если у них на какой-то элемент перепланировки разный взгляд).
При положительном решении инспектора Жилищная инспекция сама отправляет данный технический план в Росреестр. Но Росреестр при регистрации перепланировки в отличие от регистрации сделки купли-продажи редко что принимает с первого раза. В случае отказа (приостановки регистрации) Росреестра согласно пункту 26 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в новой редакции сотрудники Жилищной инспекции должны отправить замечания Росреестра собственнику, тот исправить технический план у кадастрового инженера, подать его снова в Жилищную инспекцию, которая перешлёт его снова в Росреестр. Серьезно, так и написано.

На практике большинство окружных Жилинспекций в ходе добровольной практики в случае отказа (приостановки) Росреестра шло по пути здравого смысла и выдавало заявителю акт о завершенной перепланировке и отказ Росреестра. Далее собственник правил техплан у кадастрового инженера и сам напрямую подавал его с актом Жилинспекции в Росреестр. Но как будет сейчас — неизвестно.

3. Изменение в предоставлении исходного плана квартиры или нежилого помещения.  

В новом Постановлении для подачи документов на согласование перепланировки оставили неизменным пункт, который говорит, что вместе со всеми документами надо подавать и «учетно-техническую документацию на помещение». Точно такая же формулировка была и раньше (и для квартир и нежилых помещений). Однако всё говорит о том, что не меняя формулировки, поменяется сама учетно-техническая документация. Сейчас объясним в чём дело.

В качестве учетно-технической документации всегда имелся ввиду технический паспорт ( БТИ ) на квартиру (о чём и сейчас стоит надпись в подпункте 4 пункта 2 статьи Жилищного кодекса РФ)- иными словами, план квартиры до перепланировки. Этот план квартиры Жилищная инспекция требовала именно от БТИ. Но возникала большая проблема с новостройками.

Застройщики начиная с середины 2010-х перестали регистрировать сданные дома в БТИ. Теперь они строят дом по проектной документации, сдают его комиссии, далее отдают документы кадастровому инженеру, который по факту обмеряет построенные квартиры и помещения и на основании полученных документов готовит технический план ( правда, чаще всего, кадастровые инженеры из-за огромных площадей подготавливают техпланы без реальных обмеров, а просто по документам ), который Застройщик подает в Росреестр и регистрирует собственность. Всё, дальше ни в какое БТИ он не идёт.

Жилищная инспекция же для согласования требовала документы именно из БТИ. Поэтому приходилось проводить так называемую первичную инвентаризацию: то есть, брали план квартиры или помещения из Росреестра ( в разных форматах, основанных на техническом плане кадастрового инженера Застройщика- как выписку ЕГРН, технического описания от Управляющей компании и т.д.), с ней подавались в БТИ, оттуда выходил их обмерщик, обмерял фактическую планировку квартиры или помещения, если она совпадала с планом из Росреестра, выдавал технический паспорт БТИ, который потом уже подавали в Жилищную инспекцию как исходный план объекта.
Вот только проблема в том, что планировка, поданная Застройщиком в Росреестр, и то, что он построил часто не совпадали: то перегородки не возведены, то шахты, то другие отклонения и т.д. И БТИ по факту рисовала отклонения уже как незарегистрированную перепланировку. Также, многие начинали делать ремонт, не подозревая о том, что для регистрации перепланировки до её осуществления надо проводить обмеры в БТИ.
Примеры плана квартиры из технического плана в Росреестре и из технического паспорта БТИ после первичной инвентаризации приведены ниже.

Сейчас хотят сделать так:

• для всех квартир и помещений, на которые есть БТИ, для согласования перепланировки требовать предоставления плана БТИ в качестве исхоной планировки объекта;
• для новостроек требовать предоcтавления плана из Росреестра;

По крайне мере, такая практика уже существует в Московской области и других городах России. Если так будет и в Москве, то это будет замечательно и существенно упростит процесс узаконивания перепланировки.

Однако, будет ли так на самом деле пока неизвестно. Ещё раз скажем, что чётко в новом Постановлении это никак не прописано, а формулировка не изменилась.

Только в пункте 19.4.3 Приложения 1 обновленного Закона № 508 прописали, что эскиз перепланировки (по нему, грубо говоря, согласовываются самые-самые простые нетривиальные перепланировки) может быть выполнен на основании «плана, оформленному органом регистрации прав» (т.е. Росреестра). Для перепланировок, требующих согласования по проекту, ничего не уточнено.

4. Возможность узаконивания переустроенного фасада в многоквартирном доме.

Важным пунктом, который ждали многие собственники нежилых помещений Москвы, стал пункт 1.16 Постановления № 841. Он отменил запрет на узаконивание уже выполненных работ по фасаду дома.

Раньше, если Вы устроили отдельный вход в своё помещение, изменили количество ступеней, сделали окно и т.д., то такую перепланировку уже невозможно было узаконить. Точнее, её можно было узаконить только до 31 декабря 2023 года. Потом срок немного продлили, но с лета 2024- ого года снова запретили. Можно было согласовать только планируемые работы по фасаду, а уже выполненные узаконить было просто невозможно.

Теперь снова можно. Правда надо согласовать изменения с Москомархитектурой и получить одобрение общего собрания собственников, но хотя бы так стало возможным.

5. Изменения в перечне работ при перепланировке, которые можно узаконить по эскизу. 

Согласно пункту 1.4 Постановления № 841 от 18 апреля из пункта 2.2.8 Приложения 1 к Постановлению 508 убрали слова «подиумов, ступеней, пандусов».

Это значит, что теперь устройство или демонтаж пандусов, ступеней или подиумов внутри квартиры или помещения можно согласовать по эскизу, то есть намного проще, что не может не радовать.

Согласно пункту 19.6.7 Приложения 1 Постановления №508 с 23 апреля заложение существующих или существовавших проемов в несущих стенах также можно согласовать по эскизу. То есть, если Вы не устраивали проём в несущей стене, а просто заложили существующий, то для согласования не надо разрабатывать проект перепланировки и техническое заключение, что было идиотизмом ввиду неправильной трактовки былой фразы в Постановлении, а можно согласовать по эскизу.

Однако, если Вы устроили проём в несущей стене, то просто так его заложение по эскизу не узаконить. Тут уже надо делать усиление, техническое заключение от автора проекта дома и т.д.

Также пунктом 19.5.3 добавили полный перечень мероприятий, которые можно узаконить по эскизу после выполнения работ. Сам перечень, кроме описанных в предыдущих абзацах изменений, не притерпел корректировок, просто его прописали отдельным списком.

6. Подача заявления, если у объекта несколько собственников.

В соответствии с пунктом 2.5.1.1.1.1.6 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы № 508 с 23 апреля можно подавать заявления на согласование перепланировки от одного собственника, а от всех других, если они имеются, просто предоставлять обычное, не нотариальное, письменное согласие на перепланировку с указанием от кого дается, кому и на какие виды работ. Раньше от остальных собственников требовалась нотариальная доверенность.

Если Вы затронули смежное помещение или квартиру (например, уменьшили толщин стены между Вами и соседом), то от соседа требуется нотариальное согласие на такую перепланировку.

7. Теперь документы можно получать только в электронном виде.

Согласно пункту 1.28 Закона № 841 с 23.04.25 все документы будут предоставляться только в электронном виде. В бумажном виде подать документы на согласование перепланировки уже давно нельзя- только в электронном виде через личный кабинет на Портале mos.ru. Но раньше результат оказания услуги (например, разрешение на перепланировку) можно было получить в бумажном виде в МФЦ, указав о таком желании в заявлении. Теперь все документы будет присылать Жилинспекция только в электронном виде в личный кабинет портала mos.ru.

8. Согласование по типовым проектам перепланировки.

Согласно пункту 1.24 Закона № 841 типовым проектом перепланировки можно воспользоваться только в том случае, если планировка Вашей квартиры полностью, абсолютно полностью соответствует планировке квартиры в типовом проекте.

Подробнее об этом мы писали тут. В кратце, объясним. Для некоторых серий панельных и блочных домов разработан каталог нескольких типовых проектов перепланировок. Если Ваша планировка квартиры такой серии присутствовала в каталоге, то Вы могли не разрабатывать проект перепланировки в организации с допуском СРО, а сослаться на типовой проект, и тогда бы его разрабатывала специализированная организация за счёт государства.

Теперь Вы можете воспользоваться типовым проектом только в том случае, если планировка Вашей квартиры полностью соответствует планировке квартиры из каталога: такие же перегородки, комнаты и т.д. Пример типового проекта из каталога приведён ниже. Домов и представленных планировок квартир в каталоге было итак мало, а теперь количество соответствующих квартир сведено ещё до минимума.

 

9. Остальные изменения.

Ну и ещё незначительные изменения:

• согласно пункту 1.10 Постановления 841 теперь запрещено огораживать какими-либо конструкциями машино-места в многоквартирных домах, а также устраивать входные группы в помещения площадью более 10 кв.м. (без учета пандуса).
• если затронуто общедомовое имущество, то согласно пункту 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления 508 оригиналы протокола и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть отправлены на хранение в Мосжилинспекцию ещё до обращения за предоставлением услуги по согласованию перепланировки.
• согласно пункту 2.10.1.1.15 Приложения 508-ого Постановления Вы не можете подать повторный запрос пока не будет рассмотрен первый запрос. Допустим, Вы подали документ с какой-то ошибкой, или ошиблись в эскизе и т.д.- Жилищная инспекция не примет Ваш новый запрос пока не рассмотрит предыдущий. 
• согласно пункту 2.11.3 Постановления 841 нельзя отозвать запрос на предоставление услуги, если Жилищная инспекция уже начала его рассматривать.

В остальном всё осталось без изменений.

Ну и куда же без опечаток: в пункте 2.5.1.2.1 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы № 508 в последней редакции дважды под разными пунктами прописано «Поэтажный».

В целом, в Постановлении есть положительные моменты, но намного больше отрицательных. Кроме возможности узаконивания по эскизу внутренних ступеней, пандусов и подиумов и узаконивания произведенных работ по фасадам, да и то с общедомовыми собраниями, процесс согласования стал ещё сложнее и дороже даже без услуг специалистов по согласованию перепланировки.

Надеемся наша статья помогла Вам разобраться в новых правилах согласования перепланировки квартир и нежилых помещений в Москве с 23 апреля 2025 года.