В этой публикации будет подробно рассмотрено лишь узаконивание перепланировки квартиры для тех случаев, если перепланировка уже произведена. Если перепланировка лишь намечается, то её оформление по этапам мы разбирали в отдельной статье. Также в конце статьи мы приведём конкретные примеры узаконенных перепланировок реальных квартир.
Статья написана с учетом последних изменений от 18 апреля 2025 года с выходом Постановления Правительства Москвы № 841-ПП.
Но прежде, чем продолжить пошагово рассматривать саму процедуру узаконивания перепланировки после ремонта, мы дадим информацию о стоимость наших услуг узаконения перепланировки для тех, кто не хочет заниматься этим вопросом самостоятельно.
Узаконивание перепланировки квартиры в Москве — цена.
Цена на данный вид услуг в нашей компании зависит, прежде всего, от сложности выполненных работ и типа здания. Мы имеем огромный опыт (более 3000 узаконенных объектов за 14 лет работы).
О наших преимуществах Вы можете прочесть тут. Ценник варьируется от 30 тыс. руб. для согласования выполненной перепланировки по эскизу до 180 тыс. руб. при изменениях несущих элементов.
Для оценки узаконивания, лучше всего пришлите нам на WhatsApp или почту mail@resog.ru схему планировки квартиры до и после ремонта, либо проконсультируйтесь у нас по тел. 8 (495) 507-74-67. Также Вы можете нажать на кнопку ниже и получить скидку в 10%.
Чтобы узаконить перепланировку квартиры после перепланировки, вначале надо определиться с исходными данными.
Планировка квартиры юридически закрепляется на планах БТИ (Бюро технической инвентаризации). Пример такого плана представлен на иллюстрации ниже (его ещё называют поэтажным или инвентаризационным):
В зависимости от него на объекте могут присутствовать следующие ситуации:
1. Мероприятия по перепланировке сделаны и изменения зафиксированы в поэтажном плане красными линиями, и проставлена печать об имеющей место быть самовольной перепланировке. Пример плана БТИ с красными линиями приведён ниже:
В Москве допускается узаконить такую самовольную перепланировку квартиры согласно пункту 16 Прил. №1 к ППМ № 508, если она не нарушает никаких норм, а их к сожалению, не мало. Для этого нужно подать техзаключение на выполненную перепланировку квартиры (о нём мы ещё поговорим подробнее ниже, когда дойдём до необходимых документов).
2. Работы по перепланировке помещения произведены, но не зафиксированы в документах. Тогда можно согласовать такую перепланировку как намечаемую- это гораздо безопаснее, так как в этом случае не надо «засвечивать» свои изменения в красных линиях (вдруг у Вас пограничная ситуация, и чиновники выдадут отказ, а Вы уже засветили все изменения в документах красными линиями, которые никак не снять), придется частично переделывать ремонт в прежнее состояние (осуществлять ликвидацию нарушений), платить штрафы и т.д. Иными словами, можно пойти по пути обычного согласования (как мы говорим — узаконить задним числом), который мы описали здесь. Однако, никто и не запрещает узаконить её как выполненную. Как это делается мы подробно рассматриваем ниже.
Также планировка закреплена в выписке ЕГРН из Росреестра (пример приведён ниже), но для узаконивания перепланировки необходим именно технический паспорт БТИ в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ.
Пример плана квартиры из ЕГРН.
Надеемся, что объяснили понятно. Если возникли какие-либо вопросы, то у Вас всегда есть наш тел. 8 (495) 507-74-67 для бесплатной консультации. Мы всегда готовы оказать Вам помощь в узаконивании перепланировки квартиры.
Где и как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в Москве по этапам?
Опишем по-порядку действия для регистрации перепланировки квартиры после ремонта в виде пошаговой инструкции.
Шаг 1. Получаем исходный документ для узаконивания перепланировки квартиры- техпаспорт БТИ.
Чтобы узаконить ранее сделанную перепланировку понадобится технический паспорт, в котором отображены изменения в планировке красными линиями. Для его получения в любом территориальном управлении ТБТИ вызываем замерщика на обмеры для подготовки технического паспорта. Как осуществить эти действия мы описывали тут.
Однако, настоятельно рекомендуем перед этим обратиться за консультацией со своей новой планировкой к профильному специалисту, оказывающему услуги по узакониванию перепланировки, чтобы избежать плачевных последствий. Так как Ваша перепланировка могла нарушить одну из многочисленных норм (например, запрещено кухню расширять на санузел, переносить мокрые зоны на жилые комнаты и т.д.). Техник отобразит при обмерах это нарушение красными линиями, и его уже невозможно будет никак поправить или зарегистрировать- только переделывать перепланировку назад в соответствии с п. 3 ст. 29 ЖК РФ. Грамотный эксперт подскажет, имеет ли Ваша перепланировка какие-либо нарушения, и каким образом их можно обыграть и узаконить.
По планировке с красными линиями далеко не всегда можно понять, какой она была в квартире до перепланировки, т.к. на ней не показываются демонтированные сантехническое оборудование и стены (только возведенные). Поэтому для проектировщиков и чиновников, чтобы было понятно, какое помещение за счет какого расширилось или уменьшилось, также заказывается схема перегородок и экспликация на момент последнего проведенного обмера жилого помещения без перепланировки (проще говоря, расположение стен до переустройства).
Если перепланировка была произведена в новостройке, в которой до ремонта не проводились обмеры БТИ, то красные линии БТИ будут отчерчены относительно технического плана квартиры из Росреестра ( его можно посмотреть в выписке ЕГРН с графикой).
Шаг 2. Заказываем в проектном бюро техническое заключение (ТЗК).
Оно требуется, чтобы узаконить перепланировку квартиры после ремонта в Мосжилинспекции, согласно п.16 Прил.1 к ППМ № 508 при согласовании перепланировки постфактум. Это техзаключение содержит представляет из себя фактически строительную экспертизу: схему расположения стен жилого помещения до переустройства и после, сведения о состоянии несущих элементов квартиры и здания, инженерных сетей, систем отопления, водоснабжения и т.д., а также в нём приводятся выводы о безопасности для здоровья граждан и эксплуатации здания выполненных при ремонте мероприятий с итоговым выводом о возможности узаконить такую перепланировку. О техзаключении мы рассказывали тут. При этом, проект перепланировки выполнять не нужно. Проект выполняется только для предполагаемой перепланировки.
ТЗК имеет право выполнять только та компания, которая состоит в Саморегулируемой организации и имеет на это право, прописанное в свидетельстве (допуске СРО).
Если при самовольной перепланировке производились какие-либо работы с несущими элементами, то ТЗК согласно пункту 16 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 нужно заказать у компании-разработчика проекта дома или в ГБУ «Экспертный центр». Без него узаконить затрагивание несущих стен и конструкций не получится. Если автор проекта дома неизвестен за давностью или не имеет разрешения выполнять по свидетельству такую документацию, то заказ нужно делать в ГБУ «Экспертный центр».
ТЗК обязательно закрепляется ЭЦП компании, его выполнявшей.
Также в техзаключение непременно вставляются схема перегородок и экспликация до перепланирования помещения. Мы описывали их в предыдущем шаге.
Шаг 3. Подаем документы, чтобы узаконить перепланировку квартиры в Мосжилинспекции.
Теперь главный вопрос: где узаконить перепланировку квартиры в Москве и кто занимается перепланировкой квартир? За это в Москве ответственна МосЖилинспекция. Чтобы данные поступили к ней, на портале mos.ru заполняется форма (раньше писали заявление в бумажном виде и подавали через МФЦ) на получение акта о произведенном переустройстве без полученного предварительного разрешения, и прикладываются следующий список документов (файлов) на перепланировку квартиры согласно п.2.5.1.1.3 Приложения 2 всё того же Постановления в отсканированном виде:
— Техническое заключение;
— техпаспорт БТИ;
— Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;
— Технический план, подготовленный аттестованным кадастровым инженером (не путать с техническим паспортом БТИ) и квитанцию об оплате Госпошлины за регистрацию перепланировки в Росреестре (сейчас 1000 руб.);
Документы о собственности и технический паспорт БТИ можно не предоставлять — Жилинспекция для их получения сделает запрос сама через межведомственное взаимодействие. Однако, это затребует дополнительного времени. Так что для того, чтобы быстрее узаконить перепланировку квартиры в Мосжилинспекции, хотя бы документы ТБТИ, которые Вы всё равно получали для выполнения ТЗК, лучше предоставить.
С 23 апреля 2025 года в Москве после вступления в силу Постановления Правительства Москвы № 841 от 18.04.25 для получения акта о завершенной перепланировке обязательно надо предоставлять технический план на квартиру. Раньше его делали уже после получения акта о завершенной перепланировке и подавали в Росреестр самостоятельно.
Для подготовки техплана пересылаем подготовленные документы любому аттестованному кадастровому инженеру, который выполняет на их основании технический план за установленную им плату. Если квартира находится в ипотеке, то также к техплану необходимо приложить согласие банка на переустройство.
Если собственников жилья несколько, то раньше бы понадобилась нотариально заверенная доверенность на подающего документы от всех владельцев недвижимости, но с 23.04.25 достаточно предоставить от них обычное письменное согласие на перепланировку, в котором обязательно указывается на кого оно выдано, от кого и на какие произведенные работы.
Также не придется прилагать акты освидетельствования скрытых работ, потому что конструкции существующих полов приведены в ТЗК.
В отдельных случаях может потребоваться дополнительный перечень документов. Например, справка из Мосгаза о постановке заглушки на газовый стояк при смене газовой плиты на электрическую (а также справка из Управляющей компании о выделенной мощности), или о подключении газовой плиты в соответствии с техническими условиями, если она передвигалась. Согласие соседей (общее собрание) при затрагивании общего имущества многоквартирного (фасада или лестничной клетки). И так далее… Список можно продолжать долго.
Шаг 4. Выполняем “приёмку”.
По предоставленному телефону в заполненной на сайте форме с Вами свяжется инспектор Мосжилинспекции того округа, в котором расположена квартира. Предварительно он сверяет планы до и после в техническом заключении на предмет наличия нарушений (ну тут хорошо должны сработать, как мы уже говорили, специалисты, выполнявшие ТЗК), а затем по звонку договаривается с Вами о встрече на объекте для осуществления надзора. Там он проверяет соответствие схемы существующего положения стен и сантехприборов из техзаключения с реальной планировкой. Если есть какие-то отличия, нарушающие нормы, то он выдает отказ в выдаче акта и предписание устранить их (переделать ремонт). Если отличия не противоречат нормам, то он выдаст отказ и предписание изменить ТЗК, чтобы оно соответствовало текущему положению дел и по нему можно было узаконить существующую перепланировку жилого помещения, и податься заново. Если отличий нет, он подготовит акт о произведенном переустройстве на квартиру без выдачи предварительного разрешения и вместе с ним отправит поданный Вами техплан для регистрации измененной перепланировки в ЕГРН для учета в Росреестре.
Раньше техплан после перепланировки подавал в Росреестр сам собственник, а не согласующий орган местного самоуправления (в Москве- Жилищная инспекция) сразу после приёмки перепланировки. Теперь на основании изменений Жилищного кодекса РФ, установленных Госдумой в Федеральном законе от 07.12.24, а в Москве — на основании пунктов 2.5.1.1.3.10 и 2.5.1.1.3.11 обновленного с 23.04.25 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы № 508, техплан собственник подает ещё до получения акта, и его пересылает в Росреестр инспектор согласующего органа, на этапе приёмки, а не после неё. Согласно пункту 26 Приложения 1 того же Постановления, если Росреестр выдаёт замечания, а он это делает почти всегда, то Жилищная инспекция перенаправляет их собственнику на электронную почту, указанную при подаче заявки, тот исправляет их у кадастрового инженера, у которого делал технический план, и отправляет повторно в Жилинспекцию, которая перенаправляет исправленый техплан снова в Росреестр. И так до положительного решения Росреестра.
Также отмечу что, акт о завершенной перепланировке в обязательном порядке подписывается компанией, выполнявшей техзаключение.
После этого Вы получаете акт, который ещё утверждается в Центральном офисе Жилинспекции на проспекте Мира, и выписку ЕГРН с новой планировкой. Ниже показано как он выглядит:
Акт о завершенном переустройстве и перепланировке на ранее выполненные работы
Копии чертежа с новым расположением стен из ТЗК и акт инспектор также отправит в Управление ТБТИ, которое отвечает за Ваш дом.
Шаг 5. Теперь надо узаконить перепланировку в БТИ.
Снова нужно обратиться в своё ТБТИ для заказа выхода техника на переобмеры объекта с получением любых документов (поэтажный план с экспликацией или технический паспорт). Здесь главное, чтобы размеры, указанные в чертеже существующего положения ТЗК, совпадали с реальными, потому что инспектор проверяет планировку только визуально, а техник производит именно замеры. Если расхождений нет, то техник БТИ вносит изменения планировки в базу, а Вам в одном окне выдают заказанную документацию.
Как узаконить перепланировку квартиры в Москве после ремонта самостоятельно?
Используя вышеописанный алгоритм, Вы способны произвести регистрацию произведенной перепланировки самостоятельно. Однако, для этого, Вам понадобится уже упомянутое в статье техническое заключение. Наша организация может подготовить его для Вас всего за 5 рабочих дней по договору с гарантией. Цена – 25 000 рублей. По нашим заключениям с первого раза проходят узаконивание 90% объектов. Мы выполнили более 3000 техзаключений за 14 лет работы. Мы можем узаконить перепланировку после ремонта и под ключ. Для заказа просто позвоните нам.
Можно ли узаконить перепланировку после ремонта?
Под понятием незаконной перепланировки, мы подразумеваем такую любую перепланировку, нарушающую какой-либо закон (например, санузел, туалет или ванную расширили на жилую комнату, если этажом ниже тоже находится квартира- пункт 7.20 СП 54.13330.2022, или осуществили перенос радиатора на лоджию, или выполнили снос подоконного блока при выходе на балкон без установки дверных светопрозрачных конструкций, смонтировали теплые водяные полы- таких правовых и санитарно-гигиенических норм законодательства уйма). Такую перепланировку зарегистрировать невозможно. Никто это не сделает. Только, если совершит подделку документов. Поэтому нужно быть очень внимательными.
Сроки узаконивания перепланировки квартиры.
Рассмотрим все сроки поэтапно:
а) Официальный срок подготовки техпаспорта БТИ — 12 раб. дней.
б) Разрботка технического заключения, к примеру, у нас — 5 раб. дн.
в) Рассмотрение документов Мосжилинспекцией, проведение проверки жилья комиссией, подписание в центральном аппарате- 20 раб дн. официально, но чаще всего дольше, потому что инспектора перегружены. Сюда также не входит срок рассмотрения документов Росреестром после того, как их туда переправит согласующий орган.
г) Узаконивание перепланировки в БТИ (получение новых документов) — 12 раб. дн.
Итого на всё- минимум 64 рабочих дня (минимум 3 месяца). При этом объективно следует отметить, что без помощи в узаконивании перепланировки, обычному человеку очень трудно без опыта пройти весь процесс за такой срок, потому что на каждом этапе его будут ожидать ошибки, приостановки, отказы, исправления и т.д.
Регистрация перепланировки квартиры в Московской области после ремонта.
В регионе МО на поэтажной схеме не отмечают осуществленную перестановку стен красными линиями, а чертят их черным цветом, но ставят штамп о наличии неузаконенной перепланировки.
Когда мероприятия по перепланировке выполнены, но по ним нет данных в МОБТИ, то, также как и в столице, их возможно оформить по документам, как планируемые. Об этом мы писали в статье про Согласование перепланировки квартиры в Московской области.
В Подмосковье, к сожалению, нет регламента, который устанавливал бы порядок и возможность согласования ранее выполненной перепланировки по окончанию ремотных работ, если они уже зафиксированы в БТИ. Поэтому приходится руководствоваться только ЖК РФ. По нему (п. 4 ст. 29) объект может остаться в перестроенном виде в соответствии с решением суда (в судебном порядке). Куда и следует обращаться, чтобы узаконить самовольную перепланировку. При согласовании выполняется такое же, как и в столице, техническое заключение, а затем подается на утверждение в местный уполномоченный Отдел при Администрации города (иногда управление архитектуры), отвечающий за регистрацию перепланировки. После обращения оттуда получается отказ, так как у них нет регламента, чтобы согласовывать уже выполненные переустройства. Далее пишется иск в суд, где ответчиком является Администрация города. Пример такого иска приведен ниже:
Как правило, судья, изучив материалы дела, в результате встает на сторону истца, тем самым оказывая помощь в узаконивании перепланировки квартиры, т. к. проектировщики с допуском СРО не стали бы выполнять такое техзаключение о безопасности перепланировки, если бы она нарушала какие-нибудь нормы. Или бы угрожала жизни или законным интересам / правам граждан. Пример решения городского суда о сохранении объекта в перепланированном виде приведён ниже:
Примеры узаконенных перепланировок.
До перепланировки и существующее положение.
В этом примере удалось узаконить объединение санузла, небольшое расширение за счет него коридора, установку в коридоре раковины, замену газифицированной плиты на электрическую, и измение расположения межкомнатных перегородок с выделинием кладовки.
Первоначальное положение и существующее положение.
В этой большой жилой квартире в новостройке сделали много изменений, а именно: перенесли кухню в жилую комнату, так как ниже находится технический этаж; выполнили устройство нескольких дополнительных санузлов на площади жилых комнат и коридоров (внизу, опять же, тех. этаж), расширили проемы и окна при выходе на лоджии, объединили лоджии и поменяли конфигурацию внутренних перегородок (демонтаж и монтаж). При согласовании выполненной перепланировки проблем не возникло.
До строительства и нынешнее положение.
В этом примере техзаключение выполнялось ГБУ «Экспертный центр», так как собственники пробили проем между кухней и комнатой с усилением в несущей стене. Помимо этого, совместили санузел и расширили его на площадь коридора, который раньше вёл к кухне. Также переместили кухню в комнату (квартира расположена на первом этаже), демонтировали перегородку между коридором и комнатой, и установили в комнате новую светопрозрачную перегородку.
Надеемся, мы смогли ответить на Ваши вопросы как и где узаконить старую или недавно выполненную без разрешения перепланировку. Если у Вас отсались любые вопросы- пишите нам или звоните!
