Незаконная перепланировка квартиры в 2024. Все аспекты.

В начале статьи условимся о некоторых терминах, использованных в ней.

Незаконная перепланировка квартиры или нежилого помещения- это перепланировка, при которой планируемые или выполненные работы, противоречат СНиПам, СаНПиНам, постановлениям и другим правовым актам, ввиду чего она не может быть согласована и на неё нельзя получить разрешение.

Несогласованная, самовольная или не узаконенная перепланировка- это такая перепланировка, при которой работы выполнены без соответствующего разрешения и согласования, но которая не нарушает строительные, санитарно-гигиенические и правовые нормы.

Как узаконить незаконную перепланировку?

Из данного выше определения становится понятно, что согласовать незаконную перепланировку невозможно. Несмотря на это, мы рекомендуем Вам прислать нам на почту mail@resog.ru запрос с планами Вашей незаконной перепланировки- возможно нам удастся что-либо придумать. Часто бывают пограничные и сложные случаи, в которых обойти законы удаётся минимальными жертвами. Либо Вы можете позвонить нам по телефону +7 (495) 507-74-67.

Узаконить самовольную перепланировку, исходя из данного нами ей определения в начале статьи, наоборот, возможно. Этому вопросу мы посвятили целую статью, которую рекомендуем Вам прочесть. Если Вы хотите узнать стоимость такого узаконивания, то Вы также можете позвонить нам по тому же телефону +7 (495) 507-74-67, заполнить заявку или отправить запрос на почту mail@resog.ru.

1. Ответственность за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения.

Если Вы выполнили перепланировку незаконно, то узаконить её уже не получится и ремонтные работы придется проделать вновь, но с соблюдением всех норм. Поэтому лучше изначально перед ремонтом согласовать перепланировку и быть уверенным в её легитимности, чем потом приводить её в прежнее состояние. Ответственность за незаконную перепланировку целиком лежит на собственнике недвижимости.

Подробно о штрафах и последствиях такой перепланировки мы рассказали в отдельной статье, и, если Вас интересует этот вопрос, то рекомендуем Вам обязательно с ней ознакомиться. Однако, кратко коснёмся этого вопроса и здесь.

Комментарий к видео:
С выходом Постановлений Правительства Москвы № 1335 от 19 августа 2020 года и №1083 от 15 июня 2022, внёсших изменения в ППМ № 508, изменилось и актуально на 2024 год:
1. Антресоль теперь допускается устраивать не на 40% от площади помещения, в котором она находится, а согласно пункту 9.22 Приложения 1 сумма площадей всех антресолей должна быть не больше 40% от площади всей квартиры или помещения.
2. Убрали пункты, запрещающие установку сантехнических приборов и плит на антресолях, установку на ней ванн, санузлов и кухонь. Теперь это можно делать. При этом не следует забывать, что устройство мокрых зон над жилыми комнатами и кухнями запрещено согласно п. 7.20 54.13330.2022. Также запрещено устройство кухни над жилой комнатой в соответствии с п. 7.21 54.13330.2022.
3. Решили добавить пункт 9.23, запрещающий выемку грунта в подвалах и цокольных этажах.
4. Добавили пункт 9.24, не разрешающий прокладку транзитных коммуникаций через смежные помещения при изменении их границ.
5. Отменили невозможность выполнения работ, требующих согласования по проекту, в нежилом помещении в жилом доме, являющемся собственностью г. Москвы, что очень важно;
6. Добавили пункт 9.27, запрещающий перепланировку, в результате которой газифицированная кухня окажется под или над жилыми комнатами. 

Отменили СаНПиН 2.1.2.2645-10, который запрещал вход в санузел делать из кухни или комнаты. Теперь это осуществимо.

Также снизили штраф для юридических лиц с 300-350 000 р. до 40-50 000 р. в случае производства ремонтных работ без получения предварительного согласования согласно пункту 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Более того на данный момент взимание штрафа временно приостановили, как минимум, до 01.01. 2024. 

Больше ничего не изменилось. Здесь были описаны все последние, в целом, не значительные изменения к видео.

2. Чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения или квартиры?

За незаконную перепланировку собственника ждет штраф (вновь введёт с 01.01.24) и предписание вернуть выполненные нарушения в прежнее состояние. 

А это дополнительные немалые расходы. Рассмотрим этот вопрос подробнее. Согласно пункту 3 статьи 29 ЖК РФ, а в Москве согласно п. 3.3.3.8.2.2.2 Прил. №2 к 508-мому Постановлению Прав-ва Москвы для квартир собственнику квартиры или помещения с незаконной перепланировкой выдаётся предписание вернуть планировку такой квартиры или нежилого помещения в исходное состояние в разумный срок в части работ, нарушившей закон. Иными словами, произведенный дорогостоящий ремонт придется возвращать в первоначальное состояние. Выписывает данное предписание в Москве инспектор Государственной Жилищной инспекции, а в других городах РФ соответствующий представитель органа местного самоуправления (согласно п.1. ст.26 Жилищного Кодекса РФ). Если инспектора не пустить в квартиру или нежилое помещение, то в случае такого отказа он будет добиваться доступа через суд. Таким способом для собственника выявление незаконной перепланировки получится лишь отсрочить. Если несанкционированная перепланировка не была устранена в соответствии с выданным предписанием, то дело по ней передают в суд, который в соответствии с п.5 ст.29 ЖК РФ имеет право выставить такую квартиру или нежилое помещение на продажу с торгов. Несколько собственников уже потеряли так свои квартиры. Стоит ли идти на такие риски?

2.1. Незаконная перепланировка- последствия при затрагивании несущих конструкций.

Незаконный ремонт в квартире или нежилом помещении с неправильным затрагиванием несущих конструкций может привести к ещё более серьезным последствиям, которые мы подробно описали в пункте 7 этой статьи. Если Вы планируете или выполнили затрагивание несущих конструкций при ремонте, то обязательно с ним ознакомьтесь. Автор проекта дома может просто не дать положительное техническое заключение, которое потребуется по закону заказать от него в данном случае, а без него узаконить такие изменения не получится. И просто вернуть назад планировку не удастся, так как несущую способность конструкции не восстановить без чертежей её усиления от данной проектной организации. Получается тупиковая ситуация.

2.2. Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры или помещения?

Если несогласованная перепланировка была выполнена без нарушений действующих пунктов законодательства, то ситуация обстоит несколько лучше. Ответственность за несогласованную перепланировку, то есть за перепланировку, выполненную без соответствующего разрешения, но не нарушившую правовые и строительные нормы, в Москве предусматривает наложение штрафов в тех же размерах, что были описаны выше, а также выдачу предписания о необходимости её согласования. То есть по существующим нормам такое переустройство можно узаконить согласно пункту 16 Приложения 1 508-ого Постановления Правительства Москвы. Ссылку на статью, рассказывающей об этом процессе, мы уже приводили вверху. На вопрос о том, какая перепланировка вообще требует осуществления согласования, мы отвечали тут. В Московской области, правда, органами местного самоуправления не предусмотрено узаконивание такой перепланировки- они могут отказать в её согласовании. Они требуют легализацию проводить через суд согласно п.4 ст.29 ЖК Российской Федерации. Как показывает судебная практика, если не было нарушений, то суд обычно встает на сторону собственника или собственников. На основании решения суда можно оставить перепланировку имущества в выполненном самовольно виде и получить на неё новые планы БТИ.  

В подавляющем большинстве случаев самостоятельно осуществить перепланировку квартиры или помещения без нарушений удаётся крайне редко, так как в нашей стране действует большое количество запрещающих нормативных актов и строительных норм по отношению к её осуществлению, о которых знать простому человеку не приходится и о которых мы ещё поговорим ниже. Даже если перепланировка была выполнена без нарушений, то Жилищные инспекции многих округов для её узаконивания требуют предоставлять техпаспорт БТИ на квартиру или нежилое помещение с отображением уже произведенных изменений планировки (так называемыми "красными линиями", о которых мы ещё расскажем ниже), то есть "светить" её в органах технического учёта ещё до получения официального разрешения. В таком случае нужно быть абсолютно уверенным в законности такой самовольной перепланировки, что не всегда могут гарантировать даже опытные специалисты, так как те или иные пограничные с точки зрения закона случаи перепланировки могут быть трактованы разными инспекторами по-разному. В противном случае получится неприятная ситуация, когда узаконить произведенные изменения в планировке не удалось, а они уже отображены в планах БТИ и просто так назад их не вернёшь. 

Как следует из вышеизложенного, последствия самовольного переустройства и перепланировки квартиры или нежилого помещения могут быть весьма неприятны, а потому согласовывать такие работы лучше до проведения ремонта. Тогда Вы будете уверены, что она законна. Или хотя бы консультироваться перед этим у соответствующих специалистов.

3. Как выявляется неузаконенная перепланировка жилых и нежилых помещений?

Выполненная несогласованная перепланировка помещения или квартиры может быть выявлена в нескольких случаях:

• поступила жалоба на незаконную перепланировку от соседей из-за шума ремонтных работ, плохой звукоизоляции, личной неприязни и так далее;
• при обходе квартиры или надзоре управляющей компанией, если она подаст заявление о незаконной перепланировке в соответствующие органы;
• при выходе техника БТИ;
• для нежилых помещений при внеплановой проверке Жилищной инспекцией в Москве;

Если произведенная неузаконенная перепланировка не выявлена согласующим органом (Жилищной инспекцией для Москвы или органом местного самоуправления для Московской области) и не засвечена в инвентаризационных планах (не отображена на планах БТИ), то её можно вернуть в исходное положение без всяких предписаний. Если она не имеет каких-либо законодательных нарушений , то её можно согласовать ещё как только планируемую (иными словами, задним числом), сэкономив при этом деньги и не "засвечивая" её в планах БТИ. Также, если нет нарушений, можно получить "красные линии" БТИ и узаконить перепланировку уже выполненной, но об опасностях этого пути мы уже писали выше.

4. Что является незаконной перепланировкой квартиры или помещения?

Теперь перейдём к, пожалуй, самой главной части нашей статьи, а именно к рассмотрению правовых актов, которые нельзя нарушать при осуществлении перепланировки, а также мероприятий при ремонте, которые относятся к таким нарушениям. Мы уже разбирали их в статье "Перепланировка квартиры- что можно, а что нельзя", но приведем основные тезисы и здесь.

В соответствии с п.9 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 к незаконной перепланировке квартир или нежилых помещений на 2024 год относятся следующие виды мероприятий:

• любые работы, которые ведут за собой ухудшение условий эксплуатации жилого дома и жизни соседей, в том числе ограничение доступа к инженерным коммуникациям (таким образом сюда относится и зашивка стояков отопления);
• применение материалов или осуществление мероприятий по ремонту квартиры, в результате которых она может быть признана непригодной для проживания в соответствии с установленным порядком;
• нарушение несущей способности и устойчивости капитальных конструкций в многоквартирном доме;
• установка отключающих или регулирующих устройств на общеквартирные инженерные коммуникации, если их использование может повлиять на потребление ресурсов в смежных помещениях;
• ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции квартиры или помещения;
• превышение допустимой нагрузки на конструкции в доме при устройстве полов, изменении конфигурации перегородок, установке какого-либо оборудования.
• перенос водяных радиаторов на лоджии, балконы и веранды;
• монтаж полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
• нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
• прорезка проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (в многоквартирных домах типовых серий);
• устройство штраб в сборных панелях домов под электропроводку или проводку канализационных труб;
• перевод технических подполий в подвалы;
• строительство или увеличение лоджий и террас на вторых и выше этажах;
• ремонтные работы в домах, признанных в установленном порядке аварийными;
• перепланировка чердака или техэтажа;
• объединение кухни с газовой плитой с жилой комнатой;
• постройка наружного тамбура и витрин, выходящих за пределы наружных стен в жилом доме;
• объединение лоджий и балконов с внутренними комнатами;
• устройство и изменение формы оконных и дверных проемов в наружной стене или крыше с ослаблением несущей способности конструкций дома. Обычная замена окон или дверей сюда, конечно, не относится (и, вообще, не требует согласования);
• создание навесов, в том числе остекленных (в пределах существующих границ террасы), на эксплуатированных кровлях, приводящих к увеличению высоты жилого здания, устройству помещения, оснащению отоплением, инженерным и санитарным оборудованием, с надстройкой стен, в том числе наружных;
• проводка венткоробов на главном фасаде жилого дома;
• устройство мансардных и слуховых окон, приводящее к изменению уклонов крыши и высоты конька;
• монтаж или расширение антресолей, общая площадь которых превышает 40% от площади всего помещения;
• понижать отметку пола подвалов и цокольных этажей;
• проводить транзитные инженерные коммуникации через смежные помещения при изменении их границ (объединение, разъединение);
• расположение газифицированной кухни над или под жилыми комнатами;

Один из вышеперечисленных пунктов гласит, что перепланировка не должна нарушать требований СНиПов, СаНПиНов и противопожарных норм, иначе она будет признана незаконной. Таких требований очень много. Перечислим несколько наиболее распространенных видов работ, которые превращают перепланировку в незаконную (в скобках указаны ссылки на пункты нормативных документов):

• расширение или расположение мокрых зон (санузлов, уборных, ванных, туалетов, постирочных и т.д.) над жилыми комнатами и кухней (7.20 СП 54.13330.2022);
• расширение или расположение кухни под мокрыми зонами соседей сверху (п.7.20 федерального СП 54.13330.2022);
• расположение кухни над жилыми комнатами (7.21 СП 54.13330.2022);
• расположение жилых комнат под мокрыми зонами соседей сверху (п.7.20 СП 54.13330.2022 РФ);

Для самовольной перепланировки нежилых помещений это могут быть:

• отсутствие тамбура глубиной менее 1,2м. и шириной, равной ширине входной двери плюс не менее 0,3 м, при входе с улицы (п.3.23 СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения");
• неправильный уклон пандусов и маршей лестниц (п.5.6 СНиП 31-06-2009);
• отсутствие второго эвакуационного выхода (СНиП 31-06-2009);
• и многое другое (для нежилых помещений требований, в целом, больше чем для квартир и перечислить их все просто не представляется возможным, отвечать за них должны проектировщики);

Существуют и другие типы незаконной перепланировки, такие как присоединение бытовой канализации к кухонному стояку, отсутствие гидроизоляции мокрых помещений, отсутствие звукоизоляции в полу, отсутствие порожка между санузлами и коридором, подключение вентиляции из санузлов к вентиляции кухни и др., но они менее существенны, если их скрыть или грамотно обыграть.

В некоторых случаях перепланировку могут сделать незаконной такие мероприятия, которые явно не прописаны в законодательных актах. Например, сюда можно отнести устройство проёма в несущей стене в неположенном месте.

5. Несогласованная перепланировка квартиры- куда обращаться?

Если Вы хотите узаконить незаконную перепланировку, то есть ремонт, выполненный с нарушениями закона, то сделать это не удастся и для этого лучше никуда не обращаться совсем, дабы лишний раз её не "светить". Разве что, как мы уже говорили, можете позвонить нам и, возможно, что-то удастся придумать с её согласованием.

Если Вы хотите легализовать самовольную перепланировку, то есть ремонт, выполненный без нарушений всех законов, то обращаться необходимо в Жилищную инспекцию, если недвижимость расположена в Москве, или в орган местного самоуправления (Администрацию)- если в Московской области. Однако, настоятельно рекомендуем Вам перед этим хотя бы просто проконсультироваться по своей осуществленной перепланировке у специалистов, чтобы не "засветить" её возможные несоответствия строительным и законодательным нормам.

Если же Вы хотите узнать куда сообщить о незаконной перепланировке соседей, то об этом мы расскажем ниже.

6. Куда жаловаться на незаконную перепланировку?

Жалоба на незаконную перепланировку соседей пишется в Жилищной инспекции Вашего административного округа, если дом расположен в Москве, или в Органе местного самоуправления (Администрации города или поселения), если здание находится в Московской области. Туда и следует обратиться. 

Перед перепланировкой согласно закону владелец должен был оформить на неё соответствующее положительное решение согласующего органа. Получать его необходимо было как раз в Жилищной инспекции (через электронный портал mos.ru). 

Пишется жалоба в свободной форме на листке формата А4 на имя начальника Жилищной инспекции - Кичикова Олега Владимировича. Подготовить подготовить её можно дома, а отправить по почте по адресу: Москва, проспект Мира, дом 19. Также по этому адресу обращения граждан регистрируются лично. Составить его можно на месте. В шапке жалобы обязательно указывается от кого она поступила (ФИО, паспортные данные и адрес регистрации). В Москве только на Жилищную инспекцию возложены полномочия по контролю незаконных ремонтов в жилых многоквартирных домах. Ни участковый, ни управляющая компания, ни полиция за это не отвечают и обращаться к ним бесполезно. Максимум, что они могут сделать, это по Вашей жалобе написать свой запрос на проверку в ту же Жилищную инспекцию. Пожаловаться на незаконную перепланировку соседей Вы можете даже не будучи уверены выполнена ли она в действительности или нет. Таким образом, Вы просто просите проверить данную квартиру или нежилое помещение на наличие несогласованной перепланировки. Как мы уже писали выше, по данной жалобе на квартиру или нежилое помещение обязательно выйдет инспектор и предоставит ответ по результатам своей проверки (в шапке обращения обязательно оставьте свой контактный телефон, чтобы инспектор мог с Вами связаться). Если его не впустят в квартиру или нежилое помещение, то он должен добиваться доступа на объект через полицию или суд. Если перепланировка ещё не закончена, то инспектор вправе наложить запрет на дальнейшее её осуществление, если выявлены какие-либо нарушения.

7. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Как мы уже говорили, вся ответственность за произведенную незаконную перепланировку лежит на её собственнике. Ни на ремонтно-строительной бригаде или дизайнере, а именно на собственнике. Таким образом, покупая квартиру с незаконной перепланировкой всю ответственность за неё Вы берёте на себя. Бывают даже случаи, когда человек купил квартиру, ничего не подозревая о произведенной в ней перепланировке, или перепланировка была выполнена очень давно. Всё равно, в данных случаях, именно новый собственник несёт ответственность за самовольную перепланировку. Поэтому прежде всего надо взять план БТИ на квартиру. Он должен быть в черных линиях и без штампа о наличии в квартире несогласованной перепланировки. Затем с этим планом сверяется реальная планировка квартиры. Если существуют какие-либо различия, то значит была проведена перепланировка.

Перед покупкой квартиры с незаконной или самовольной перепланировкой настоятельно рекомендуем Вам проконсультироваться у специалистов на предмет её законности, возможности и стоимости узаконивания, а также о возможных последствиях. Для этого, как мы уже говорили, Вы можете прислать планы квартиры нам на почту mail@resog.ru или позвонить по телефону +7 (495) 507-74-67. Мы отвечаем менее, чем за один день, а, чаще всего, гораздо быстрее.

Незаконная перепланировка при покупке квартиры может быть очень неприятным сюрпризом. Часто бывает, что к нам обращается собственник, который купил квартиру с незаконной перепланировкой с ужасными нарушениями, просто не проверив её, а теперь вынужден за это отвечать. Про возможные последствия таких перепланировок мы уже писали выше.

8. Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Теперь посмотрим на ту же ситуацию со стороны продавца. Продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно трудно. Во-первых, необходимо найти покупателя, который будет готов осуществить покупку такой квартиры и взять всю ответственность за её перепланировку на себя. Многих покупателей такая продажа отпугивает и они не хотят идти на такие условия сделки. Во-вторых, в случае согласия на такую покупку многие покупатели требуют предоставления на неё скидки за последующие услуги по узакониванию. В-третьих, покупатель должен иметь "прямые деньги", а не ипотечные, так как большинство банков просто не одобряют покупку такой квартиры в ипотеку. Поэтому продавать квартиру с согласованной перепланировкой гораздо легче.

Однако, в общем, продать жилье с несогласованной перепланировкой возможно. При продаже такого жилья каких-либо ограничений от Росреестра по данному вопросу нет. В договор купли-продажи это как-то отдельно не вписывается.

9. Примеры незаконных перепланировок квартир и нежилых помещений.

Произведенный незаконный ремонт, если он "засвечен" отмечается на планах БТИ квартиры или помещения в виде красных линий, если объект расположен в Москве. Помимо красных линий рядом с планами также ставится отметка о присутствии в квартире несогласованной перепланировки. В некоторых городах и областях произошедшие изменения рисуют в черных линиях, оставляя лишь соответствующую отметку. Несогласованная перепланировка может быть и не отмеченной в плане БТИ, если не проводилась её инвентаризация (не осуществлялся выход техника на объект), но ниже для наглядности мы привели планы БТИ именно с красными линиями как примеры несогласованных перепланировок. Ниже мы привели те перепланировки, которые узаконить невозможно.

Незаконная перепланировка квартиры.

Здесь представлен технический паспорт БТИ на квартиру в красных линиях. Квартира с переустройством имеет следующие очень частые недопустимые нарушения: объединённый санузел расширен за счёт кухни и газифицированная кухня объединена с жилым помещением. Тем самым ухудшены жилищные условия ниже проживающих соседей и нарушены противопожарные нормы. Санкции за незаконную перепланировку такой квартиры будут серьезными. Санузел придется возвращать в исходные габариты, а кухню ограничивать рольставнями или раздвижной перегородкой.

Самовольная перепланировка квартиры.

Данное переустройство было выполнено уже в новостройке. В ней также произведено расширение ванной комнаты за счёт жилой комнаты квартиры. Согласование такой самовольной перепланировки невозможно, а потому ремонт придется переделывать и возвращать санузел в исходные габариты.

Самовольное переустройство.

В данном случае был произведен демонтаж под нишу части наружной несущей стены. Как мы уже говорили, такое переустройство и его последствия представляют наиболее тяжелый случай. Пришлось заказывать дорогостоящий проект усиления у автора проекта жилого дома и проводить серьезный ремонт.

Не узаконенная перепланировка.

В этом примере представлен вариант переустройства, в котором главным нарушением является устройство нового санузла на территории жилой комнаты квартиры. Последствия таких изменений также весьма плачевны. Перепланировку придется возвращать назад.

Незаконная перепланировка нежилого помещения.

При выполнении этого переустройства строители демонтировали диафрагмы жесткости здания, а ответственность за перепланировку помещения легла на плечи собственника- диафрагмы пришлось восстанавливать по отдельно разработанному проекту.

Несогласованная перепланировка нежилого помещения.

Для данной планировки критичным фактором является устройство трёх проёмов в несущих стенах с малых отступом от ограждающих конструкций, что особенно критично для старых домов. Хорошо, что стены выдержали, а то всё в конечном счете могло закончиться обрушением.

Надеемся, эта статья поможет Вам избежать ошибок в реализации своих перепланировок, чтобы в дальнейшем не столкнуться с ненужными проблемами и понести дополнительные финансовые затраты. Также рекомендуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры.