Главная » Информация »Статьи » Данная страница

Согласование перепланировки квартиры в 2021. Все нюансы.

В этой публикации мы постараемся рассказать Вам всё о порядке согласования перепланировки квартиры в 2021 г., когда оно требуется, и приведем список необходимых документов. Будьте осторожны при изучении статей на других сайтах, так как в большинстве из них указана устаревшая или недостоверная информация, потому что пишут их копирайтеры, которые не являются экспертами. Либо такие статьи не правятся вовремя и устаревают.

У нас самые достоверные и актуальные на 2021 год сведения. Мы ссылаемся на законы и имеем огромный опыт.

Прежде чем начать, мы сделаем одно небольшое отступление для тех, кто не хочет разбираться в процедуре перепланировки сам и хочет доверить весь процесс специалистам. Для них мы написали абзац ниже, а остальные могут его пропустить.

Стоимость согласования перепланировки квартиры в Москве.

Согласование перепланировки квартиры в Москве- Распоряжение Жилищной инспекции.

Распоряжение Жилищной инспекции.

Вы можете заказать регистрацию перепланировки у нас. Мы имеем огромный положительный опыт (более 1000 успешно согласованных объектов). Примеры- тут. Чтобы мы смогли выслать Вам оценку стоимости и сроков для конкретной перепланировки, перешлите на почтовый адрес mail@resog.ru планировку объекта до и после изменений или оставьте свой телефон, нажав на кнопку ниже и, тем самым, воспользуйтесь скидкой в 10%- мы Вам обязательно перезвоним. С порядком цен Вы можете ознакомиться на этой странице. Также по любым вопросам, в том числе обычной консультации, Вы можете связаться с нами по телефону 8 (495) 507-74-67.
ЗАКАЗАТЬ СОГЛАСОВАНИЕ

Содержание статьи

Термин “перепланировка” и когда её надо согласовывать.

Определение понятий "перепланировка" и "переустройство" жилого помещения дается в статье 25 Жилищного кодекса РФ. Переустройство - это перестановка, добавление или удаление сантехнических приборов, которые отмечаются в техническом паспорте, таких как унитаз, раковина, плита, ванна, душ, биде и т.д. Не указываются бойлеры, духовки, газовые колонки, кондиционеры, стиральные машины, радиаторы, посудомоечные машины, холодильники, любые электрические приборы. Технический паспорт (подробнее о нём читайте эти документы) содержит в себе план БТИ (ещё называют поэтажным планом или инвентаризационным), экспликацию (перечень комнат с их площадью), а также общие сведения о здании. Перепланировка - это тоже самое, только в неё включается изменение самой планировки недвижимости, отображенной в поэтажном плане. На практике даже специалисты не разделяют понятия перепланировки и переустройства, потому что такое разделение неудобно. Не будем разделять эти понятия и мы.

Поэтому перепланировка или переустройство - это любое изменение того, что отображается в плане БТИ объекта.

Пример плана БТИ из технического паспорта

Пример плана ТБТИ из технического паспорта

Передвинули раковину - это перепланировка, убрали или перенесли ненесущую стену - тоже. К ней не относится только затрагивание тех элементов, что не отмечены в поэтажном плане жилого помещения: замена обоев или пола, монтаж стиральной машины и т.д.
О том, что отмечается на поэтажном плане жилого помещения и что это такое, можно прочесть по данной ссылке. Здесь вкратце скажем, что это документ, в котором юридически закреплены расположение стен квартиры и расположение сантехприборов.

Так вот, в соответствии с п. 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ любая перепланировка требует согласования. Любая.

Некоторые люди считают, что если они не затрагивали несущие стены своей недвижимости, то согласовывать ничего не надо. К сожалению, это не так. Надо. Любое изменение планировки жилого помещения автоматически требует соответствующей регистрации перепланирования.
Соответственно тому же пункту ЖК работы следует производить только после того, как на них будет получено соответствующее разрешение уполномоченного органа. Юридически перестройка произведена, если она внесена в поэтажный план с проставлением штампа об имеющем место несогласованном перепланировании. Однако, если работы произведены, но изменения нигде не отмечены, то возможно зарегистрировать перепланирование квартиры как планируемое (ведь по документам оно нигде не отображено).

Здесь мы разберём согласование перепланировки жилых помещений на намечаемые работы, либо на те, которые выполнены, но не отражены в документах. Как узаконить работы, если они уже «засвечены», мы объясняем в другой статье.

Почему изменения лучше согласовывать до проведения работ или не «засвечивать» их даже, если они сделаны:

  • при согласовании с получением разрешения Вы всегда уверены в легитимности переделок. Ведь пока Вы их делаете, законы могут поменяться, что в наше время происходит довольно часто, и что-то будет уже запрещено. Так что узаконить произведенную перепланировку постфактум в таком случае не получится.
  • существуют пограничные ситуации, когда даже специалист не даст 100% гарантию удастся ли «протащить» такую перепланировку. Ведь документы проверяют люди, которые при согласовании один и тот же пункт какой-нибудь нормы могут интерпретировать по-разному в отдельно взятом конкретном случае, а выполнение работ уже завершено. До них всегда можно проконсультироваться, а потом, когда уже всё сделано, при отрицательной консультации ничего не утвердишь - придется переделывать ремонт;
  • в рассматриваемой области существует масса норм. Конечно, обычный человек их все не знает и даже не догадывается о них. Поэтому не специалист при перепланировке легко может сделать нарушение, которое утвердить не получится;
    в случае выявленного неутвержденного перепланирования собственника, в соответствии с пунктом 2 статьи 29 ЖК, ждёт штраф. О нем и последствиях несогласованного переустройства можно прочесть здесь.
  • утверждение уже произведенных изменений согласовывается гораздо дольше (до полугода вместо 2-3 месяцев);

Этапы согласования перепланировки квартиры.

Этап 1. Получаем технический паспорт.

Когда-то давно можно было для согласования перепланировки обойтись поэтажным планом и экспликацией, но сейчас подпункт 4 пункта 2 статьи 26 ЖК строго требует предоставить для утверждения переустройства помещения именно технический паспорт.
Его следует заказывать в Бюро технической инвентаризации. Как это сделать мы подробно рассказывали на этой странице.
Здесь отметим лишь, что заявку лучше оформлять так, чтобы его выдали без выхода обмерщика на объект, то есть взяли планировку из их базы, в которой она хранится. Иначе техник может при обмерах выявить какие-либо отклонения от того, что находится в базе и зарегистрировать их. Выше мы уже рассмотрели, чем это чревато. Получив документ, надо сверить реальное состояние квартиры с полученной планировкой- вдруг когда-то давно уже было произведено перепланирование или при предыдущих обмерах была допущена ошибка (к примеру, перепутали местами балконные окно и дверь). Такие ошибки сейчас встречаются достаточно часто. Особенно много возникло их с момента масштабного переноса старых планов в электронный вид. При выявлении ошибки о ней следует сообщать и править её до ремонтных работ. Иначе потом что-либо доказать будет практически невозможно.
В столице не выдают технический паспорт помещения без проведения новых обмеров, если старые не производились свыше пяти лет. Тогда надо заказать просто планировку и экспликацию на ресурсе https://www.mosgorbti.ru/ в виде электронного файла. Если расположение стен, представленное в нём, не отличается от нынешней, то можно вызвать БТИшника на обмеры. О том, что предпринять, если отличия найдутся, мы поговорим ниже.
Много нюансов существует при заказе поэтажного плана жилого помещения в домах-новостройках. Об этом мы подробно писали в этой статье.
Также следует отметить, что в наши дни встречаются довольно часто подделки этих чертежей. Поэтому, если Вы покупаете квартиру, тщательно их проверяйте.

Этап 2. Заказываем проект перепланировки или делаем эскиз.

Соответственно подп. 3 п.2 ст.26 ЖК для оформления перепланировки необходимо предоставить проект. О нём мы рассказываем тут. Данный документ должен выполняться проектной организацией, имеющей допуск СРО (Саморегулируемой организации). Дизайн-проект для утверждения переустройства не подойдёт.
В проекте должны быть зафиксированы все виды работ. Нельзя согласовать что-то одно, а другое-нет. Согласовываются сразу все изменения.
В столице не сложную перепланировку возможно согласовать по эскизу. О перечне таких работ и о самом порядке мы писали в этой статье. Те работы, что следует оформлять по проекту, перечислены в п. 2 и 3 Прил. №1 508-ого постановления. По эскизу возможно зарегистрировать лишь очень ограниченный список простых работ без затрагивания мокрых зон: перестановка межкомнатных перегородок, заложение или пробивка проема в ненесущей перегородке и так далее. Иногда пишут, что, если не затрагивать несущие стены, то достаточно эскиза. К сожалению, это совсем не так. На основании разработанного проекта перепланировки, скажем, необходимо регистрировать расширение санузла или перенос кухни и так далее.
В столице в соответствии с пунктом 1.4.8 Приложения 3 к ППМ № 508 необходимо проект дополнить техническим заключением (ТЗК). О нём мы рассказывали тут. Скажем лишь, что это совсем отличный от проекта комплект чертежей. В нём говорится о состоянии конструкций квартиры и многоквартирного дома, и позволяет ли это состояние провести планируемые при ремонте работы без вреда для безопасности здания и людей. Выполнять его также должна фирма с соответствующим допуском СРО.
Если при ремонте планируется затронуть несущие стены, то ТЗК согласно тому же пункту, следует заказывать у организации, являющейся разработчиком чертежей здания (при этом сам проект можно сделать в любой проектной организации для экономии средств). Если он неизвестен, то заключение заказывается в ГБУ «Экспертный центр».
В столице также для квартир в типовых многоквартирных домах можно воспользоваться типовыми проектами из каталога. О таких проектах мы писали в статье по этой ссылке. Тогда за проектную документацию заплатит государство. Однако воспользоваться таким проектом на практике оказывается практически невозможно. Во-первых, планировка самой квартиры должна полностью совпадать с планировкой, приведенной в каталоге, а, во-вторых, обязана полностью совпадать и новая планировка. Даже унитаз должен стоять также.

Этап 3. Подаем документы.

За предоставление разрешения на ремонт жилого помещения отвечает уполномоченный орган местного управления (п. 1, статья 26 ЖК). В столице за согласование перепланировки квартиры отвечает Жилинспекция. Не ТБТИ или УК, как некоторые полагают. В разных городах есть свои службы, но, обычно, это специальные отделы при Администрации.
Список подаваемых документов на перепланировку перечислен в п. 2 статьи 26 ЖК. В столице он должен быть дополнен только техническим заключением.

Документы Жилинспекция принимает только в отсканированном формате на сайте https://www.mos.ru/ (пункт 1.3 Прилож №.2 к ППМ № 508).
Итак, для согласования перепланировки соответственно пункту 2.5.1.1.1 того же приложения требуются следующие документы:

  • техпаспорт;
  • проект переустройства;
  • техзаключение;
  • правоустанавливающий документ (выписка из ЕГРН, свидетельство и т.д.);

Ну и, конечно, надо заполнить саму форму заявки на сайте (раньше заполняли бумажное заявление).

Проектная документация обязательно должна быть заверена электронно-цифровой подписью фирм или фирмы, её выполнявших.

По итогам рассмотрения заявки Жилищная инспекция предоставляет распоряжение, которое является гарантом законности планируемых работ, либо дает отказ в согласовании со ссылкой на нарушенные нормы.

Готовое распоряжение можно взять в указанном при заполнении заявки офисе МФЦ. С ним Вы будете уверены в законности своих мероприятий при перепланировке.
Технический паспорт и правоустанавливающий документ для согласования перепланировки подавать не обязательно - Жилинспекция запросит их самостоятельно в ТБТИ и Росреестре, но это увеличит срок рассмотрения дела.
Тут мы возвращаемся к вопросу об электронном поэтажном плане и экспликации помещения, которые мы получили через сайт ТБТИ. На их основании можно выполнить проектную документацию и ТЗК, а технический паспорт МосЖилинспекция запросит сама. Также она запрашивает поэтажные планы ниже- и вышерасположенной квартиры, чтобы проверять изменения Вашей перепланировки относительно них (к примеру, над каким помещением оказывается санузел, кухня и т.д. при их затрагивании).
Если квартирой владеет не один собственник, то при подаче документов от всех остальных необходимо приложить скан нотариально заверенной доверенности или согласия.
В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы. Например, при согласовании замены газифицированной плиты на электрическую надо получить справку от УК о выделенной на квартиру электрической мощности.

Этап 4. Выполняем работы.

Производим работы или делаем паузу в 1-2 месяца, как будто они выполняются (если перестройка выполнена, но нигде не «засвечена»). На производство работ отводится год. Если не успели, то действие распоряжения можно продлить ещё на полгода.
При перепланировке работы следует выполнять строго по проекту.

Этап 5. Вызываем инспектора.

По окончанию ремонтных работ на основании заявления приглашается на приемку квартиры инспектор. Вызывать его следует тогда, когда сделана чистовая отделка и когда установлены двери и сантехприборы. Иначе он просто скажет дорабатывать всю перепланировку до конца. Инспектор осуществляет приёмку произведенных ремонтных работ, сравнивая их результат с той планировкой и расстановкой сантехники, что были согласованы в проекте. Если всё совпадает, он ставит подпись и печать на акте о завершенной перепланировке (один экземпляр он выдаст собственнику) и направляет его с листом новой схемы квартиры из утвержденного проекта в ТБТИ. О подготовке акта мы писали здесь. Если он обнаружит какие-либо различия с проектом, то даст предписание исправить их, если они нарушают какую-то норму, или скажет произвести их пересогласование, если различия не нарушили нормы.

Этап 6. Проводим повторную инвентаризацию квартиры.

Далее снова обращаемся в ТБТИ, куда пришел наш акт и лист от инспектора, и вызываем техника для переобмеров выполненной планировки. Он её фиксирует и заносит в базу. При этом возможно заказывать любой документ: отдельный инвентаризационный план и экспликацию или технический паспорт. Главное- чертеж новой планировки занесен в их базу данных.

К видео:
На 2021 г. с момента выхода ППМ № 1335 в МосЖилинспекцию подаются необходимые документы для согласования перепланировки только в отсканированном варианте через личный кабинет сайта мэра, а не через МФЦ, которое сканировало их раньше само.

Сроки оформления.

На получение технического паспорта, выполнение проекта и ТЗК, сбор остальных документов, если с ними нет проблем, уходит около 2-х недель или месяц.

Сотрудники МосЖилинспекции проверяют поданные документы для перепланировки в течение 20 будних дней (п.2.7.1.1.1 Прил. №2 к ППМ № 508).

Таким образом, получение их распоряжения занимает примерно 2 месяца. Мы при подписании договора разрешаем делать перепланировку параллельно согласованию, так как уверены в положительном результате, опираясь на наш богатый опыт.
По завершению работ или месячной паузы (при выполненном не «засвеченном» ремонте) инспектор должен проверить квартиру за 10 рабочих дней с момента подачи заявки (пункт 2.7.1.4 того же Приложения). На практике это происходит обычно дольше, т.к. работников в Жилинспекции не хватает, они перегружены, и документы выдаются не в срок.
Далее заказ новых обмеров с выдачей документа в БТИ выполняется около двух недель.

Регистрация перепланировки квартиры самостоятельно.

Следуя описанным этапам, Вы можете попробовать выполнить все действия для регистрации своей перепланировки сами. Кроме разработки проекта и техзаключения. Их Вы можете получить у нас. Цена со скидкой в 10%- 31 500 руб. Выполнение- за 5 будних дней. Для заказа просто наберите наш номер 8 (495) 507-74-67.
Надеемся, нам удалось понятно объяснить, как и где согласовать перепланировку квартиры в Москве и иных городах. В заключение этой публикации приведём примеры нескольких согласованных объектов.

Примеры.

План квартиры до перепланировки-1

Согласованная перепланировка квартиры-1

До и после.

В этой двухкомнатной квартире монолитного дома были согласованы следующие мероприятия: перестановка кухни на территорию большой комнаты с устройством кухни-ниши (это допускается, т. к. под квартирой находится нежилое помещение первого этажа), увеличили санузел на площадь коридора и изменили конфигурацию межкомнатных перегородок.

До и после.

В этом примере собственники объекта в монолитном многоквартирном доме перенесли кухню на территорию кладовой, увеличили площадь холла, а также произвели снос подоконной стены с установкой французского окна.

План квартиры до перепланировки-3

Согласованная перепланировкаа квартиры-3

До и после.

В этом кирпичном многоквартирном доме согласовали объединение санузла и увеличение его площади за счет площади коридора, объединение кухни с выделенным холлом-гостиной, и демонтаж ненесущего порожка оконно-дверного балконного проема ввиду опирания балконной плиты на подпорные стенки. При согласовании перепланировки никаких проблем не возникло.


Добавить в закладки
30 комментариев


    * - поле необязательное. При его заполнении вы получите уведомление об ответе на ваш комментарий на указанную почту. Если Вам на почту не пришло уведомление об ответе - проверьте папку "Спам"