С 1.04.24 вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, внесенные Федеральным законом от 17.12.23. Закон принимался для упрощения процедуры перевода жилого помещения в статус нежилого, и наоборот. Но также затронул и некоторые законы перепланировки квартир.
В целом, сразу скажем, что по перепланировке и её согласованию никаких существенных изменений не произошло, но ниже расскажем подробно обо всём по порядку. У нас самая актуальная и, что ещё важнее, достоверная информация с ссылками на законы.
О процедуре согласования перепланировки в новых реалиях мы подробно рассказали здесь.
Закон о перепланировке квартиры с 1 апреля 2024 года.
Прежде всего, отметим, что изменили само определение перепланировки жилого и нежилого помещения, данное в пункте 2 статьи 25 ЖК РФ. Раньше перепланировкой считалось любое изменение планировки квартиры, отображенной в техническом паспорте (БТИ). Пример такого плана приведён на рисунке ниже.
План квартиры из технического паспорта БТИ
Теперь в этом пункте указано, что перепланировкой считается любое изменение планировки квартиры или её внешних размеров. Подразумевается, что планировка отображена в графической части ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости, который ведёт Росреестр). Пример графической части из выписки ЕГРН приведён ниже.
Пример плана квартиры из графической части выписки ЕГРН
Как видно из представленных примеров, в ЕГРН не отображаются сантехнические приборы (унитаз, раковина, кухонная плита, ванная, душ, биде и т.д.), в то время как в БТИ- отображаются.
Поэтому законом оставили пункт 1 ст.25 ЖК РФ, в соответствии с которым сохранилось определение переустройства- это любое изменение расположения, демонтаж или установка сантехоборудования, отображаемого в техническом паспорте (БТИ).
Таким образом, как раньше перепланировкой и переустройством считались любые мероприятия, которые изменяли планировку квартиры или расстановку сантехники, так это и осталось. Иными словами, переместили любую перегородку (в том числе, не несущую)- это перепланировка. Добавили или переместили унитаз- это переустройство. И перепланировка и переустройство по-прежнему требуют обязательного согласования с органами власти в соответствии с пунктом 1 статьи 26 ЖК РФ, который остался в силе.
Что же изменилось?
В соответствии с уже упомянутым пунктом 2 ст.25 ЖК РФ с 1 апреля 2024 года перепланировка считается завершенной, когда все произошедшие изменения в планировке квартиры после получения всех необходимых документов от согласующего органа внесены в графическую часть ЕГРН.
Вносить изменения в ЕГРН после произведенной перепланировки нужно было и раньше, просто теперь это закрепили законодательно.
В чём же изменения?
Как мы уже говорили, раньше в п.2 ст.25 было прописано, что перепланировкой считалось изменение планировки квартиры, отображенной в документах БТИ, а теперь важно, чтобы эти изменения планировки были отображены в ЕГРН.
В этом всё и дело.
Фактически, теперь незачем вносить произошедшие изменения в планировке квартиры в БТИ- надо их вносить в ЕГРН. Иными словами, планы БТИ квартиры теперь практически ни для чего не нужны. Они давно не нужны для оформления сделки купли-продажи, вступления наследства и т.д. Теперь они не нужны законодательно и для регистрации совершенной перепланировки.
Единственное для чего законодательно сейчас ещё нужны документы БТИ на квартиру после перепланировки — это для согласования возможной будущей перепланировки. Потому что для согласования перепланировки всё ещё необходимо предоставлять в согласующий орган технический паспорт БТИ согласно не измененному подпункту 2 пункта 1 статьи 26 ЖК РФ. То есть Вы сейчас согласовали и завершили перепланировку, а через некоторое время, допустим, решили сделать ещё другую перепланировку- тогда Вы будете должны предоставить в согласующий орган технический паспорт БТИ с планировкой после предыдущей перепланировки, чтобы они оценивали планируемые новые изменения именно относительно планировки, зафиксированной в БТИ после предыдущей перепланировки.
Почему так произошло?
Росреестр, как организация ведущая ЕГРН, давно находится в конфликте с БТИ, и вопрос подымался давно. Вначале перестали быть необходимы планы БТИ для регистрации сделок купли-продажи, дарения и т.д. в Росреестре. Далее планировки в сдаваемых новостройках перестали обязательно инвентаризироваться (обмеряться) БТИ, а стали ставиться в реестр ЕГРН на основании техпланов (грубо говоря, обмеров) кадастровых инженеров. После того, как в сентябре 2023 года базу данных БТИ взломали украинские хакеры, власти решили пойти дальше и регистрировать и перепланировку прежде всего в ЕГРН на основании техпланов кадастровых инженеров, составленных на основании полученных всех необходимых документов от согласующих органов.
Новые правила перепланировки квартиры с 1 апреля 2024 в Москве.
Теперь рассмотрим, как всё вышеизложенное будет осуществляться на практике. Для примера, в столице.
Сейчас в Москве продолжает действовать на данный момент в последней редакции от 26.12.22 Постановление Правительства Москвы № 508 от 25.10.11, выпущенное на основании положений Жилищного кодекса и которое подробно описывает всю процедуру согласования перепланировки или переустройства квартиры в Москве. Поэтому сейчас даже после корректировок ЖК РФ после 1 апреля 2024 года всё остаётся по старому, но уже известно какие изменения в него внесут (планируется в конце года), а пользоваться ими можно уже сейчас. Сразу скажем, что фактически ничего не изменилось- изменился лишь возможный порядок подачи документов по желанию собствевенника, о котором мы расскажем ниже.
Как, вкратце, происходил раньше и происходит процесс согласования перепланировки: получается технический паспорт БТИ с существующей планировкой, подготавливается проектная документация, в которой отображается планируемая планировка, вместе с остальными необходимыми документами они подаются на рассмотрение в Жилищную инспекцию, она выдаёт разрешение, производится ремонт, в его процессе подготавливаются документы для сдачи выполненной перепланировки (акты скрытых работ, журнал ремонтно-строительных работ), по окончанию вызывается на объект инспектор Жилищной инспекции, он сравнивает согласованную перепланировку из проекта с построенной. Если всё совпадает, выдает акт о завершенном переустройстве, после чего заказывается выход на объект техника БТИ, он вычерчивает новый план и вносит в базу БТИ. Далее на основании полученных документов у любого кадастрового инженера заказывается техплан, который через МФЦ подаётся в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Как, вкратце, можно делать практически тоже самое уже сейчас, и будет закреплено в 508-ом Постановлении: получается технический паспорт БТИ с существующей планировкой, подготавливается проектная документация, в которой отображается планируемая планировка, вместе с остальными необходимыми документами они подаются на рассмотрение в Жилищную инспекцию, она выдаёт разрешение, производится ремонт, после этого в его процессе подготавливаются документы для сдачи выполненной перепланировки (акты скрытых работ, журнал ремонтно-строительных работ), по окончанию, внимание, кадастровый инженер подготавливает техплан (а не в конце процесса, как сейчас), который предоставляется инспектору Жилищной инспекции, он сравнивает согласованную перепланировку из проекта с построенной. Если всё совпадает, выдает акт о завершенном переустройстве, и сам отправляет техплан в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Параллельно, при желании, можно вызвать техника БТИ и внести изменения и в базу БТИ. Мы сейчас всё ещё рекомендуем вносить изменения после перепланировки в документы БТИ, потому что, во-первых, в них отображаются, как мы писали вначале, сантехнические приборы, во-вторых, как мы писали, они нужны будут и для будущей перепланировки.
Иными словами, вся разница состоит в том, что раньше собственник после согласования перепланировки сам подавал технический план кадастрового инженера в Росреестр через МФЦ для внесения изменений в ЕГРН, а в будущем он будет этот техплан предоставлять Жилищной инспекции, которая будет сама отправлять его в Росреестр.
К сожалению, пока неизвестно, что лучше. Дело в том, что Росреестр в подавляющем большинстве случаев не вносит изменения в ЕГРН с первого раза, а выставляет замечания к техническому плану, которые сейчас собственник забирает из МФЦ, передаёт на исправление кадастровому инженеру, и после чего самостоятельно доподаёт их в Росреестр через МФЦ.
В будущем Росреестр будет отправлять замечания по техплану в Жилищную инспекцию, она перенаправлять собственнику, собственник обращаться за исправлениями к кадастровому инженеру, перенаправлять их в Жилищную инспекцию, а та уже снова в Росреестр.
Также отметим, что подробно существующий и уже доступный новый порядок согласования планируемой перепланировки мы подробно рассмотрели в данной статье.
А тоже самое для узаконивания уже выполненной перепланировки – тут.
Напоследок, добавим ещё один небольшой нюанс, о котором, возможно, стоило упомянуть вначале. Как мы писали в самом начале, в графической части ЕГРН не отмечаются сантехнические приборы (унитазы, раковины, ванны, кухонные плиты и т.д.), однако их перестановка, установка или демонтаж относятся к переустройству и требует обязательного согласования. Так вот, если в квартире никак не изменилась планировка, а производилось только переустройство (затрагивались только сантехприборы), то после его согласования в графическую часть ЕГРН нечего вносить, а потому и техплан не нужен. В таком случае, изменения после согласования можно внести только в планы БТИ.
Более того только переустройство квартиры именно в Москве можно согласовать по эскизу, о чём мы писали тут. Правда, только переустройство квартиры без перепланировки (изменения планировки квартиры) на нашей практике встречается крайне редко.
Всё выше сказанное относится и к перепланировке и переустройству нежилых помещений, встроенных или пристроенных к многоквартирным жилым домам.
Больше никаких изменений в перепланировке с 1 апреля 2024 года не произошло.