Свободная планировка в 2025. Все аспекты.

Свободная планировка- это планировка без внутренних перегородок помещений. Свободная планировка бывает трёх типов:

• внутренние перегородки отсутствуют совсем;
• внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородок нет;
• внутри квартиры перегородки выложены по межэтажной плите в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте (называется трассировкой) или вообще просто нарисованы краской;

Застройщики часто говорят, что внутри таких квартир перегородки можно возводить как угодно по своему усмотрению. Это в корне неверно. С точки зрения юриста, свободной планировки не существует. Изначальная планировка квартиры определяется после инвентаризации (обмеров) здания. Чаще всего, эту инвентаризацию застройщики проводят с помощью кадастровых инженеров, которые готовят технический план и застройщик подаёт его в Росреестр для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Но для согласования перепланировки необходим именно технический паспорт (согласно пп.4 п.2 ст. 26 ЖК РФ). В Москве поэтому необходимо производить первичные обмеры (инвентаризацию) квартиры в БТИ ещё до начала ремонта, а в остальных городах, в том числе в Московской области, принимают для согласования перепланировки и технические планы без БТИ. 

Такую первичную инвентаризацию в БТИ (как заказать план БТИ с инвентаризацией мы рассказывали в сатье о плане БТИ) проводят на основании графики из выписки ЕГРН (совпадает с техническим планом, который готовил кадастровый инженер при регистрации дома), если в них указаны перегородки. Также подойдёт техническое описание объекта, которое можно взять у Застройщика или Управляющей компании, если она уже существует, — в нём тоже такой план присутствует. Пример таких документов мы приводим ниже:

В ЕГРН может быть приведён как план квартиры, так и план этажа с выделением квартиры на нём, как в иллюстрации выше.

Если Вам необходимо провести первичную инвентаризацию или у Вас возникли любые проблемы, то обращайтесь к нам- напишите нам в WhatsApp, позвоните по телефону +7 (495) 507-74-67 или оставьте заявку ниже и мы Вам перезвоним.

Для успешной инвентаризации перегородки на квартире должны либо присутствовать либо, хотя бы, выложены по полу в один ряд, то есть вот так:

А также их размеры и конфигурация должны полностью соответствовать плану из ЕГРН, иначе БТИшник нарисует эти отклонения в красных линиях и поставит в документах штамп о незаконных изменениях планировки (перепланировки) собственником, то есть Вами.

Если в плане ЕГРН нарисованы перегородки, но по факту их нет, что также бывает достаточно часто, то необходимо выложить их по полу с помощью строителей, как будто так и было — это наиболее простой и трудоёмкий способ в такой ситуации.

Если перегородки выложены только блоками по полу, то БТИшник их на плане квартиры нарисует пунктирными линиями вот так:  

Этого достаточно: если на планах БТИ перегородки указаны пунктиром, то при рассматривании перепланировки считают, что они как будто возведены. Как для перепланировки обычной квартиры.

Следующая, ещё более трудная ситуация, возникает, когда в графике выписки ЕГРН или техническом описании перегородки внутри квартиры не отмечены или отмечены только некоторые перегородки, то есть, к примеру, вот так:

Таже планировка более крупно (простите за качество, но отсканировать выписку ЕГРН с планом квартиры на этаже качественно очень трудно- это главная беда этих выписок):

Тогда необходимо обращаться в БТИ, чтобы они сделали техничский паспорт зонирования, то есть выделили зоны, где предполагалась кухня, комнаты, санузлы и т.д., чтобы чиновники могли понять какие помещения за счёт каких меняются при перепланировке, так как не все помещения можно расширять за счет других (к примеру, согласно пункту 7.21 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» нельзя расширять кухню за счет жилых комнат, или санузлы за счет кухни или жилой комнаты, и т.д.). Но на основании какого документа БТИ будет делать такое зонирование?

Дело с том, что когда только разрабатывается проект многоквартирного дома, то в нём обязательно указываются внутренние перегородки квартир, так как к площадям помещений,  их расположению, освещению и т.д. предъявляются требования строительных норм, без соблюдения которых этот проект не пройдёт в соответствии с Градостроительным кодексом строительную экспертизу и застройщик не получит разрешение на строительство. Проект утверждается, а застройщик потом просто эти внутренние перегородки не возводит и сдаёт квартиру пустой. Такая прошедшая строительную экспертизу проектная документация хранится в специальной базе ИСОГД (информационная система обеспечения градостроительной деятельности). К ней есть доступ и у БТИ, поэтому она берёт план оттуда и делает технический паспорт зонирования на основании этих данных. Пример плана из такого паспорта приведён ниже:

Казалось бы просто, но на практике возникает много проблем. Как мы уже писали выше, размеры квартиры и, как минимум, внешние границы должны совпадать в реальности с этой проектной документацией, как мы уже писали выше. Иначе техпаспорт зонирования не сделают.

Также бывает, что проектной документации нет в ИСОГД или там недостоверная информация. Тогда необходимо брать актуальный архитектурно-строительный план с печатью у Застройщика или организации-автора проекта дома, чтобы обмеры и зоны проводили именно относительного его. Пример такого архитектурно-строительного плана мы приводим ниже.

Они бывают всякими разными, но отметим, что рекламные планировки с сайтов застройщиков даже с печатью для этого не подайдут. Это должны быть именно архитектурно-строительные чертежи по ГОСТу.

Квартира свободной планировки- нужно ли согласовывать перегородки?

Таким образом, ответ один — нужно. Как видно из рассмотренных выше документов, квартиры свободной планировки совсем не свободны, а также требуют соответствующего согласования перепланировки.