В этой публикации мы постараемся рассказать Вам всё про оформление перепланировки квартиры в Москве, о том, как получить разрешение на перепланировку квартиры, какие нужны документы и т.д. В конце статьи приведём примеры согласованных переустройств реальных объектов.
Если Вас интересует как и где согласовать ранее выполненную перепланировку, которая уже отмечена в документах БТИ, то где и как её оформить Вы можете прочесть в статье про узаконивание перепланировки.
Будьте осторожны при изучении публикаций о согласовании перепланировки квартиры в 2024 году на других сайтах, так как на многих из них (не профильных) указана устаревшая или недостоверная информация, потому что пишут их копирайтеры, которые не являются экспертами. Либо такие материалы не правятся вовремя и устаревают.
У нас самые достоверные и актуальные на 2024 год сведения. Мы ссылаемся на законы и имеем огромный опыт.
И сразу отметим: согласование перепланировки квартиры происходит не в БТИ, а в Мосжилинспекции, но обо всём по-порядку. Но прежде чем начать, мы сделаем одно небольшое отступление для тех, кто не хочет разбираться в этих сложных вопросах сам и хочет доверить весь процесс специалистам и профессионалам.
Расценки на согласование перепланировки квартиры в Москве.
Разрешение Московской Жилищной инспекции (МЖИ).
Заказать оформление перепланировки можно у нас. Мы имеем огромный положительный опыт (более 3000 успешно согласованных объектов). Примеры- тут. Чтобы мы смогли выслать Вам точную стоимость и сроки для конкретно Вашего случая, перешлите на почтовый адрес mail@resog.ru или в WhatsApp планировку объекта до и после изменений или оставьте свой телефон, нажав на кнопку ниже и, тем самым, воспользуйтесь скидкой в 10%— мы Вам обязательно перезвоним. С порядком цен, определяемым сложностью перепланировки, Вы можете ознакомиться на этой странице. Также по любым вопросам, в том числе обычной консультации, Вы можете связаться с нами по телефону 8 (495) 507-74-67. Согласование перепланировки включает разработку проекта.
ЗАКАЗАТЬ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ
Содержание
- 1. Когда необходимо согласовывать перепланировку жилого помещения?
- 2. Этапы согласования переустройства квартиры.
- 3. Срок согласования.
- 4. Как оформить перепланировку квартиры самостоятельно?
- 5. Примеры согласованных перепланировок.
Когда необходимо согласовать перепланировку квартиры?
Определение понятий «перепланировка» и «переустройство» жилого помещения дается в статье 25 Жилищного кодекса РФ. Переустройство — это перестановка, добавление или удаление сантехнических приборов, которые отмечаются в техническом паспорте, таких как унитаз, раковина, плита, ванна, душ, биде и т.д. Не указываются бойлеры, духовки, газовые колонки, кондиционеры, стиральные машины, радиаторы, посудомоечные машины, холодильники, любые электрические приборы. Техпаспорт БТИ (подробнее о нём читайте тут) содержит в себе план БТИ недвижимости (ещё называют поэтажным планом или инвентаризационным), экспликацию (перечень комнат с их площадью), а также общие сведения о здании.
Перепланировка — это тоже самое, только в неё включается изменение планировки (конфигурации стен) относительно отмеченной в выписке ЕГРН.
На практике даже специалисты не разделяют данные понятия, потому что такое разделение неудобно. Не будем разделять эти понятия и мы.
Поэтому перепланировка или переустройство — это любое изменение того, что отображается в чертеже БТИ объекта или выписке ЕГРН.
Пример плана БТИ из технического паспорта с основными размерами
Пример плана из ЕГРН
Передвинули раковину — это перепланировка, убрали или перенесли ненесущую стену — тоже. К ней не относится только затрагивание тех элементов, что не отмечены в плане БТИ или ЕГРН: замена обоев или полов, установка кондиционера или остекление балкона/лоджии, монтаж стиральной машины и т.д.
О том, что отмечается на поэтажном плане жилого помещения и что это такое, можно прочесть по данной ссылке. Здесь вкратце скажем, что в нём юридически закреплено расположение стен и расположение сантехприборов.
Так вот, в соответствии с п. 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ любую перепланировку нужно согласовать. Любую. Если не пройти регистрацию и сделать нарушение какой-либо нормы в законодательстве по незнанию, то незаконную перепланировку придется возвращать в первоначальное состояние согласно п. 3 ст. 29 ЖК РФ.
Одним штрафом тут не отделаешься. При согласовании перепланировки можно этого не бояться.
Некоторые люди считают, что если они не затрагивали несущие стены в своей недвижимости, то согласовывать ничего и не нужно. К сожалению, это не так. Нужно. Любое затрагивание стен (даже не несущих) автоматически требует соответствующей регистрации.
Согласно тому же пункту ЖК РФ перепланирование следует производить только после того, как на него будет получено соответствующее разрешение на перепланировку квартиры Мосжилинспекции.
Здесь мы разберём согласование при намечаемом ремонте. На него получается предварительное разрешение.
Итак, как сделать перепланировку квартиры законно?
Этапы согласования перепланировки квартиры в 2024.
Теперь разберём основной вопрос- где и как согласовать перепланировку квартиры в Москве? Итак, процедура согласования перепланировки- пошаговая инструкция.
Этап 1. Получаем технический паспорт БТИ.
Когда-то давно можно было для регистрации переустройства обойтись поэтажной схемой и экспликацией, но сейчас подпункт 4 пункта 2 ст. 26 ЖК строго требует предоставить для утверждения переустройства именно техпаспорт.
Его следует заказывать в Бюро технической инвентаризации. Как это сделать мы подробно рассказывали на этой странице: Технический паспорт БТИ.
Здесь отметим лишь, что заявку лучше оформлять так, чтобы его выдали без выхода обмерщика на объект, то есть взяли схему расположения стен из их базы, в которой она хранится. Иначе техник может при обмерах выявить какие-либо отклонения от того, что находится в базе и зарегистрировать их. Выше мы уже рассмотрели, чем это чревато. Далее надо сверить реальное состояние недвижимости с полученной планировкой- вдруг когда-то давно уже производили переустройство или при предыдущих обмерах была допущена ошибка (к примеру, перепутали местами балконные окно и дверь). Такие ошибки сейчас встречаются достаточно часто. Особенно много возникло их с момента масштабного переноса старых чертежей в электронный вид. При выявлении ошибки о ней следует сообщать в ТБТИ и править её до ремонта. Иначе потом что-либо доказать станет практически невозможно.
Много нюансов существует при заказе поэтажного плана жилого помещения в домах-новостройках. Об этом мы подробно писали тут. Также следует отметить, что в наши дни встречаются довольно часто подделки чертежей БТИ. Поэтому, если Вы осуществляете покупку жилья, то тщательно проверяйте такие документы.
В Москве техпаспорт выдают только в том случае, если последние обмеры недвижимости проводились менее 5 лет назад. Если у Вас такой случай- позвоните нам, и мы расскажем, что можно сделать.
Этап 2. Заказываем проект перепланировки или делаем эскиз.
Согласно подп. 3 п.2 ст.26 ЖК для оформления перепланировки квартиры необходимо предоставить проект. О нём мы рассказываем тут. Проект заказывается у организации с допуском СРО. В нем должны быть зафиксированы все виды работ. Нельзя узаконить перепланировку чего-то одного, а другого-нет. Согласовываются сразу все изменения на объекте. Также он должен выполняться специализированной организацией, имеющей допуск СРО (Саморегулируемой организации).
Дизайн — проект для утверждения переустройства не подойдёт.
В Москве не сложные изменения можно оформить по эскизу. Какая перепланировка утверждается по эскизу, и о самом порядке действий мы писали здесь. Те мероприятия, что следует оформлять по проектной документации, перечислены в п. 2 и 3 Прил. №1 508-ого постановления. По эскизу возможно зарегистрировать лишь очень ограниченный список самых простых изменений без затрагивания мокрых зон: перестановка межкомнатных перегородок, заложение или пробивка проема в ненесущей перегородке, перестановка сантехники в ванной или туалете и так далее. Перенос инженерных сетей и коммуникаций отопления, водоснабжения и канализации согласовывать не надо, так как они не отмечаются в БТИ и ЕГРН. Иногда пишут, что, если не затрагивать несущие стены, то достаточно эскиза. К сожалению, это совсем не так. Скажем, нельзя оформить по эскизу расширение санузла или перенос кухни, даже если несущие стены при этом затронуты не будут, и так далее.
В столице в соответствии с пунктом 1.2.3.4 Приложения 3 к ППМ № 508 необходимо для согласования проект перепланировки или переустройства дополнить техническим заключением о безопасности перепланировки (ТЗК). О нём мы рассказывали тут. В кратце, оно определяет возможность перепланировки после обследования и экспертизы объекта. В нём приводятся данные о состоянии конструкций квартиры и многоквартирного дома, и позволяет ли это состояние провести планируемые при ремонте работы без вреда для безопасности здания и жизни людей. Выполнять его также должна фирма с соответствующим допуском СРО.
Если затрагиваются несущие конструкции, то ТЗК согласно тому же пункту, следует заказывать у организации, являющейся разработчиком проекта здания (при этом сам проект переустройства можно сделать в любой проектной организации для экономии средств). Если автор неизвестен, то заключение заказывается в ГБУ «Экспертный центр».
Этап 3. Подаем документы и получаем разрешение на перепланировку квартиры в Москве.
За предоставление разрешения на ремонт в Москве отвечает Мосжилинспекция. Нужно узаконить перепланировку именно с ней, а не с БТИ или УК, как некоторые полагают. В других регионах за регистрацию перепланировки обычно отвечает специальный отдел при местной администрации. Эти же инстанции осуществляют надзор за самовольными перепланировками по чьей-либо жалобе (к примеру, соседей).
Пакет документов необходимых для согласования переустройства перечислен в п. 2 ст. 26 ЖК. В столице дополнительно к нему, как мы уже писали, потребуется ещё техзаключение.
Бумаги в Москве Жилинспекция принимает только в отсканированном формате на официальном портале mos.ru (пункт 1.3 Прилож. №.2 к ППМ № 508).
Итак, согласно пункту 2.5.1.1.1 того же приложения требуется подать следующие документы для согласования перепланировки квартиры:
- техпаспорт;
- проект перепланировки и техническое заключение;
- подтверждение права собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство и т.д.);
Ну и, конечно, надо заполнить саму форму запроса государственной услуги на сайте (раньше заполняли бумажное заявление).
Проектная документация обязательно должна быть заверена электронно-цифровой подписью фирм или фирмы, её выполнявшей.
По итогам рассмотрения заявки Жилищная инспекция предоставляет распоряжение, которое является гарантом законности планируемого ремонта, либо дает отказ в согласовании со ссылкой на нарушенные строительные или правовые требования и нормы.
В случае отказа можно попытаться узаконить перепланировку через суд, но Жилинспекция ссылается обычно на конкретные законы в отказе, так что шансов зарегистрировать несогласованную перепланировку даже в судебном порядке почти нет. Суд тоже признает перепланировку незаконной.
Техпаспорт и правоустанавливающий документ заявителю подавать не обязательно — Жилинспекция запросит их самостоятельно в ТБТИ и Росреестре, но это увеличит срок рассмотрения дела. К тому же без них всё равно не сделать проект перпланировки.
Также она запрашивает в БТИ чертежи ниже- и вышерасположенных квартир, чтобы проверить Ваше изменение планировки относительно них (к примеру, над каким помещением оказывается санузел, кухня и т.д., при их затрагивании).
Если объектом владеет не один собственник, то от всех остальных владельцев необходимо приложить скан нотариально заверенной доверенности на какого-то одного собственника.
В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы. Например, для замены газифицированной плиты на электрическую надо получить справку от управляющей компании о выделенной на объект электрической мощности и справку от Мосгаза о заглушке газового стояка. При затрагивании общедомового имущества (например, фасада) нужно предоставить протокол общего собрания собственников помещений. И т.д.
Готовое распоржение, если перепланировка соответствует всем нормам, можно в указанное при заполнении заявки отделение МФЦ, куда его направит Мосжилинспекция. С ним Вы будете уверены в законности своих планируемых мероприятий. По закону начинать перепланировку можно только после его получения, но мы разрешаем делать ремонт параллельно процессу согласования, если заключили договор — проблем не возникнет.
Надеемся, теперь стало ясно где и как получить разрешение на перепланировку квартиры в Москве.
Пример разрешения.
Этап 4. Выполняем ремонт.
С недавних пор на выполнение работ отводится полтора года. Если срок разрешения прошел, то Жилищная инспекция должна его отозвать, но на данный момент она идёт навстречу и осуществляет приёмку ремонта даже по просроченным распоряжениям. Что будет через год — неизвестно.
При строительстве работы следует выполнять строго по утвержденным чертежам.
Этап 5. Вызываем инспектора.
После проведения перепланировки (окончания ремонтных работ) на основании заявления приглашается на объект приемочная комиссия из инспектора, представителей проектной и ремонтной компаний. Вызывать инспектора на проверку следует тогда, когда сделана чистовая отделка и когда установлены двери и сантехприборы. Иначе он просто скажет доделывать ремонт до конца и только потом вызывать его. Также инспектору после перепланировки необходимо предоставить заверенные проектировщиками и строителями акты скрытых работ, как минимум, на устройство гидроизоляции и звукоизоляции в полах, а также журнал ремонтно-строительных работ. Строители, заполняющие данные документы, должны иметь соответствующий допуск СРО- без него по закону они не имеют права выполнять такие работы. Инспектор осуществляет приемку готовой перепланировки, сравнивая результат с теми данными, что приведены в согласованном проекте. Если всё совпадает, он ставит подпись и печать на акте о завершенной перепланировки (один экземпляр он выдаст собственнику) и направляет его с листом новой планировки из утвержденного проекта в ТБТИ. О подготовке акта мы писали здесь. Если он обнаружит какие-либо различия с согласованными проектными чертежами, то даст предписание исправить ремонт, если они нарушают какую-то норму, или скажет произвести их пересогласование, если различия не нарушили строительные и юридические правила. Если во время перепланировки были осуществлены незначительные отклонения от утвержденного проекта без затрагивания границ мокрых зон, несущих и внешних стен, то вместо пересогласования инспектору можно предоставить эскиз с отклонениями от проекта и он его утвердит. В противном случае, надо заново получать разрешение.
Пример акта о завершенном переустройстве
Этап 6. Проводим согласование перепланировки квартиры в БТИ.
Многие люди считают, что разрешение на переустройство надо получать в БТИ. Это неправильно. Туда мы идём лишь после получания разрешения и акта Мосжилинспекции. Обращаемся в ТБТИ, куда пришел наш акт и чертеж от инспектора, и вызываем техника для переобмеров новой планировки. Он её фиксирует и заносит в базу. При этом возможно заказывать любой документ: отдельный инвентаризационный план и экспликацию или техпаспорт. Главное- чертеж с новым расположением стен будет занесен в их базу данных и в будущем Вы сможете получить любой документ из неё без обмеров.
Этап 7. Регистрация перепланировки квартиры в ЕГРН.
На основании полученных выше документов у любого кадастрового инженера заказываем подготовку технического плана (не путать с техническим паспортом) и через МФЦ только его, чтобы внести изменения в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Если недижимость купили по ипотеке, то к техплану надо приложить согласие банка на изменение планировки ипотечной квартиры (что он не против перепланировки). Просто для получения разрешения оно, как ни странно, не требуется.
Несмотря на то, что с 1 апреля 2024 года вступили изменения в согласование перепланировки жилого помещения, внесённые в Жилищный кодекс соответствующим Федеральным законом от 07.12.23, в Москве продолжает действовать Постановление Правительства Москвы № 508 от 25.10.2011 в актуальной на 2024-й год версии от 26.12.22, и потому согласование перепланировки в многоквартирном доме происходит по-старому. Озвученное Постановление поменяют не скоро, но процесс согласования почти не изменится по всей России: если раньше внесение изменений в ЕГРН собственник на основании техплана кадастрового инженера производил в Росреестре сам (смотри этап 7), то теперь это будет делать согласующий орган (в Москве- Жилищная инспекция) сразу после приёмки выполненного ремонта (на этапе 5). При этом неизвестно, что лучше: Росреестр редко выдает положительное решение с первого раза, делая приостановку, и раньше собственник доподавал исправленный техплан самостоятельно, а теперь к нему придёт приостановка Россреестра через согласующий орган, он исправит техплан, и подавать его будет снова не напрямую в Росреестр, а через согласующий орган. Теперь только после внесения изменений в ЕГРН перепланировка считается завершенной.
К видео:
На 2024 г. с момента выхода ППМ № 1335 в Московскую Жилинспекцию (МЖИ) подаются необходимые документы для оформления только в отсканированном варианте через личный кабинет сайта mos.ru, а не через МФЦ, которое сканировало их раньше само.
Срок оформления перепланировки квартиры.
На получение техпаспорта, выполнение проектной документации, сбор остальных документов, если с ними нет проблем, уходит около 2-х недель или месяц.
Сотрудники МосЖилинспекции проверяют поданные документы в течение 20 рабочих дней (п.2.7.1.1.1 Прил. №2 к ППМ № 508).
Таким образом, получение распоряжения перепланировки может занять примерно 2 месяца.
По завершению работ инспектор должен выйти на объект и выдать акт за 10 рабочих дней с момента подачи заявки (пункт 2.7.1.3 того же Приложения). На практике это происходит обычно дольше, т.к. работников в Жилинспекции не хватает, они перегружены, и документы выдаются с задержкой.
Далее новые обмеры и выдача документа в БТИ занимает около двух недель.
На изготовление технического плана у Кадастрового инженера уходит около 3-4 рабочих дней, Реестр вносит изменения в ЕГРН за 7 рабочих дней.
Как оформить перепланировку в квартире самостоятельно?
Следуя описанным этапам, Вы можете попробовать выполнить все действия для регистрации своего переустройства сами. Где брать разрешение на перепланировку квартиры Вы уже знаете)) Однако Вам, как минимум, понадобится проект и техзаключение, так как они должны быть выполнены специалистами из архитектурной фирмы с допуском СРО. Проектную документацию Вы можете получить у нас. Цена со скидкой в 10%- 31 500 руб. Выполнение- за 5 рабочих дней. Для заказа просто наберите наш номер 8 (495) 507-74-67. Проектирование осуществляется по договору.
Надеемся, нам удалось понятно объяснить, как и где оформить перепланировку квартиры в Москве и иных городах. В заключение этой публикации приведём примеры нескольких согласованных объектов на практике.
Примеры согласованных перепланировок.
До и после.
Здесь были согласованы следующие мероприятия: перестановка кухни на территорию большой комнаты с устройством кухни-ниши (это допускается, т. к. этажом ниже находится нежилое помещение первого этажа), увеличили санузел на площадь коридора и изменили конфигурацию межкомнатных перегородок. В результате перепланировки образовались большие зоны кухни и гостиной.
До и после.
В этом примере собственники перенесли кухню на территорию кладовой, увеличили площадь холла, а также произвели снос подоконного блока с установкой французского окна.
До и после.
В этом кирпичном многоквартирном доме сделали объединение санузла и увеличение его площади за счет площади коридора, объединение кухни с выделенным холлом-гостиной, и демонтаж ненесущего порожка оконно — дверного балконного проема. При перепланировке помещения и её оформлении проблем не возникло.
Мы осуществляем также и согласование перепланировки нежилого помещения.
Надеемся, мы смогли объяснить где и как оформить перепланировку квартиры. Если остались вопросы- Звоните! Мы всегда окажем Вам помощь!