Вопрос: Здравствуйте! Мне дали квартиру по адресу: Московская область, г. Подольск, мкр. Кузнечики, ул. Академика Доллежаля, д. 33, кв. 94. Это однокомнатная квартира в доме серии ГМС-2001 (я так думаю). Я заплатил с таким расчётом, что площадь квартиры равна 41 м2, а по всем данным из интернета планировка этой квартиры 40.05 м2, а при суммарном сложении всех помещений кроме лоджии вообще получается всего 38.55 м2. Что делать в такой ситуации? Где правда в планировке квартиры, почему идут такие разногласия в этих несчастных квадратах и как вернуть деньги за переплату за несуществующие метры?
Добрый день, окончательная площадь квартиры юридически определяется после сдачи дома по техплану.
Как это происходит. Застройщик построил дом по проектной документации, которая прошла экспертизу до этого и на которую было получено разрешение на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом. После того, как застройщик построил здание, он вызывает любого лицензированного кадастрового инженера (чаще всего, конечно, своего), который должен произвести обмеры каждой квартиры и сравнить с проектной документацией. Если что-то не совпадает, то в проектную документацию вносятся корректировки, кадастровый инженер подготавливает технический план, который застройщик подает в Росреестр для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если совпадает, то он сразу подготавливает технический план.
Пример планировки квартиры из технического плана и выписки ЕГРН
Именно в техническом плане, а затем, соответственно, и в ЕГРН, регистрируется конечная юридическая площадь построенной квартиры. У Вас в Договоре долевого участия или договоре купли-продажи с застройщиком, чаще всего, указан порядок расчета в случае отклонения площади реально построенной квартиры от её площади, указанной в договоре. Обычно присутствует один из двух варинтов:
- при отклонении площади в сторону увеличения указана цена за дополнительные квадратные метры, которую Вы должны будете доплатить Застройщику, либо, наоборот, он Вам, если площадь уменьшилась;
- допускается отклонение в каком-то процентном соотношении от указанной в договоре площади, а взаиморасчеты производятся только при увеличении этого допустимого процента, что бывает крайне редко;
На практике кадастровый инженер, чаще всего, не обходит и не делает реальные замеры построенных квартир, так как это огромный объем, и берёт данные просто из проектной документации (часто скорректированной), поэтому бывают отклонения, а ещё иногда бывает, что реальная планировка квартиры совсем не соответствует по размерам или пилонам тому, что указано в техплане и, соответственно, выписке ЕГРН.
Поэтому когда Вы осуществляете приемку квартиры, до подписания акта сдачи-приемки недвижимости, обязательно получите такой технический план от Застройщика, сделайте замеры своей квартиры и сравните площади комнат, размеры и планировку. Если Вы просто подписали акт и приняли квартиру, то потом уже доказать что-то будет трудно. Ещё лучше для приемки квартиры обратиться к специалисту по приемке (он поможет ещё выявить и строительные дефекты), а также к специалисту по перепланировке. Также к техплану обязательно приложена архитектурно-строительная документация, на основании которой и делали техплан. Можно посмотреть её- иногда ошибается кадастровый инженер, а в документации все указано правильно.
Вообще, про исходные документы на квартиру в новостройке мы рекомендуем прочесть эту статью, а по вступлению в собсвтенность в статье о Регистрации права собственности.
Следует отметить, что согласно СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные, реальная площадь лоджий в юридических документах умножается на коэффииент 0,5, а балконов — на 0,3.
Вам следует произвести замеры своей квартиры (вначале самому), сравнить их с размерами и площадью в техплане / выписке ЕГРН. Если что-то не совпадает, то обратитесь к любому лицензированному кадастровому инженеру для фиксации расхождений, затем к Застройщику, если не подписали акт приема-передачи квартиры, чтобы он внес в техплан реальную площадь и размеры, и подал в ЕГРН правильные данные. Произведите с ним взаиморасчеты, если необходимо, согласно ДДУ или ДКП. Если есть отклонения, а акт подписали, то, все равно, обратитесь вначале к Застройщику с претензией, и, если он отказывается вносить в ЕГРН правильные данные или производить взаиморасчеты, то подайте иск в суд — Вы легко его выиграете, а по решению судьи в ЕГРН внесут актуальные данные.