Покупка квартиры с перепланировкой: риски и как их избежать.

1. Что такое перепланировка?

Перепланировка — это изменение конфигурации квартиры: снос или возведение стен, перенос дверных проёмов, объединение комнат, изменение размеров санузла, кухни и т.п.
Главный признак: план квартиры после работ перестаёт совпадать с поэтажным планом БТИ или планом из выписки ЕГРН.

2. Что считается и не считается перепланировкой?

Любые изменения конструкций или приборов, отмеченных на плане БТИ или ЕГРН квартиры, считаются перепланировкой и требуют согласования согласно статье 26 Жилищного кодекса РФ.

Пример плана БТИ на квартиру- его надо обязательно запрашивать при покупке квартиры с перепланировкой

План с последней страницы выписки ЕГРН

План квартиры из ЕГРН крупнее

Примеры наиболее частых перепланировок (законных и незаконных):

• снос/возведение перегородок (ненесущих стен);
• перенос, устройство или закладка дверных проёмов;
• объединение кухни с комнатой (особенно, если газовая плита);
• перенос санузла или его расширение за счёт жилой комнаты, коридора или кухни;
• перенос кухни в другое помещение;
• любое затрагивание несущих стен, в том числе устройство или расширение существующего проема;
• объединение лоджии/балкона с комнатой (снос подоконного блока, радиатор на лоджии и т.д.);
• перестановка или монтаж сантехнического оборудования (унитаза, раковин, плиты, душа, ванны, биде, гигиенического душа). Перестановка стиральной машины, посудомоечной машины, радиаторов, бойлера никак не относится к перепланировке, так как данные приборы никак не указываются ни в каких документах на квартиру;
• и т.д.

Полный перечень работ, относящихся к перепланировке в Москве, перечислен в пунктах 2 и 3 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508. Подробнее о том, что относится к перепланировке мы рассказывали в отдельной статье «Что является перепланировкой квартиры?».

Не считается перепланировкой:

• косметический ремонт (обои, покраска, натяжные потолки);
• замена мебели;
• замена сантехники без изменения её расположения;
• укладка напольных покрытий без изменения конструкции пола.

В Москве также не требуют согласования:

• остекление балкона или лоджии;
• установка кондиционера.

Точный список всегда лучше уточнять по местным нормам или у специалиста (Жилищная инспекция, Администрация города или округа, специалисты по согласованию перепланировки).

3. Неузаконенная и незаконная перепланировка.

Неузаконенная перепланировка — работы уже сделаны, но документы не оформлены. При этом сама перепланировка может:

• соответствовать нормам — просто не оформлена;
• нарушать нормы — но это ещё не проверили/не вскрыли.

Незаконная перепланировка — это выполненные работы с нарушением норм и правил, коих очень много.

Частые примеры незаконной перепланировки:

• неправильно затронуты несущие конструкции или без выполнения соответствующего усиления;
• перенесён или расширен санузел на площадь жилой комнаты или кухни соседей этажом ниже;
• кухня расширена за счет санузла/ мокрой зоны (оказалась под мокрой зоны соседей сверху);
• выведен радиатор на лоджию.

Неузаконенная — это вопрос оформления документов.
Незаконная — это вопрос безопасности и нарушений.

Более подробно о них можно прочесть в статье об Ответственности за незаконную перепланировку.

4. Можно ли купить квартиру с неузаконенной или незаконной перепланировкой?

Да, купить можно. Закон не запрещает.
Однако в случае незаконной перепланировки:

• риски по приведению помещения в соответствие законодательству переходят к покупателю с момента государственной регистрации его права собственности;
• при этом продавец, не сообщивший о существенных недостатках, может быть привлечён к ответственности, но на практике это сложно и практически никогда не приводит к результату.
• многие банки не дают ипотеку на покупку такой квартиры.

В случае неузаконенной перепланировки:

• нужно четко понимать, что в перепланировке нет нарушений, то есть она законна- просто на неё не оформлены документы (в большинстве случаев перепланировка сделана с нарушениями);
• нужно понимать риски и будущие расходы на узаконивание;
• некоторые банки не дают ипотеку и на такие объекты.

Важно понимать, что покупатель с момента регистрации права собственности становится ответственным за все последствия перепланировки.

Пример квартиры с неузаконенной перепланировкой

Планировка квартиры из БТИ до перепланировки

Планировка квартиры из БТИ после перепланировки

В данном примере была произведена перепланировка без получения предварительного решения, а именно заменена газовая плита на электрическую, объединена кухня с комнатой, расширен короб в туалете, изменены ненесущие перегородки и проемы в них, сделаны встроенные шкафы и выполнена замена ванны на душевую. Такая перепланировка не нарушила никаких норм (выделенной жлектрической мощности оказалось достаточно для замены газовой плиты на электрическую), а потому она может быть узаконена согласно пункту 16 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508. 

Пример квартиры с незаконной перепланировкой

План двух квартир до объединения из ЕРГН

План квартиры после объединения из дизайн проекта

В данном случае по дизайн-проекту была выполнена незаконная перепланировка с увеличением санузла на жилую площадь (он оказался над жилой комнатой соседей снизу, что запрещено согласно пунктом 7.20 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные») — выделено красной зоной.
Также кухню расширили за счет санузла и она оказалась под санузлом соседей сверху, что также запрщено по той же норме — выделено синей зоной.
Такую перепланировку узаконить невозможно. 

5. Чем грозит покупка квартиры с перепланировкой? Основные риски.

С момента, когда вы стали собственником, всю ответственность несёте вы, а не прежний хозяин.

5.1. Штраф.

Если перепланировка выявится (проверка согласующего органа, любая жалоба соседей, ссора с Управляющей компанией)- Вам выпишут административный штраф.
До 2500 рублей за сам факт самовольной перепланировки (согласно пп.2 статьи 7.21 КоАП РФ).
Однако штраф – это только начало.

5.2. Законная по нормам — можно узаконить.

Если при перепланировке не нарушены никакие строительные, правовые и иные нормы (их очень много), что случается редко, то вы сможете оформить её официально:

О том, как это делается, мы подробно рассказывали в статье про Узаконивание перепланировки в квартире.

Это дополнительные затраты и по времени, и по деньгам. Перед покупкой важно убедиться, что нарушений действительно нет (лучше заказать анализ у специалистов), а также запросить скидку за расходы на будущее узаконивание перепланировки.

5.3. Перепланировка с нарушениями.

Если перепланировка выполнена с нарушением норм, при любой жалобе:

• выдают предписание привести квартиру в исходное состояние согласно пункту 3 статьи 29 ЖК РФ, то есть фактически сделать ремонт заново;
• если требование не выполнить – квартиру продадут с торгов по решению суда согласно подпункту 1 пункта 5 той же статьи 29 ЖК РФ. Деньги после продажи с торгов отдадут Вам, а новый собственник при покупке дает обязательство исправить нарушения.

Некоторые риелторы даже зарабатывают на этом: покупают такие квартиры с торгов по заниженной цене, исправляют нарушения, а потом продают гораздо дороже.

Поэтому вы рискуете:

• потерять деньги, так как придется переделывать ремонт, а возможно и квартиру;
• получить серьёзные судебные споры.

Пример предписания Жилищной инспекции об устранении выявленных нарушений при перепланировке

Однако, также надо понимать, что некоторые незначительные нарушения при перепланировке могут быть устранены «малой кровью». Примеры таких случаев мы приведём в пункте 8.2.

5.4. Несущие конструкции затронуты не по нормам.

Это крайний случай предыдущего – ремонт придется исправлять, но проблема в том, что прежде чем исправлять, надо разработать проект усиления и лишь потом восстанавливать. То есть, к примеру, выполнен проем в несущей стене в неположенном месте. Просто заложив его, скажем, пеноблоками, Вы несущую способность стены не восстановите. Надо разрабатывать проект усиления такого проема и простенков металлоконструкциями, выполнять его и затем узаконивать. При этом, если несущая конструкция затронута неправильно, то не каждая проектная организация возьмёт на себя ответственность по разработке её усиления, и не каждая строительная бригада. В Москве, так вообще, такое усиление обязано быть разработано либо автором проекта дома, либо ГБУ «Экспертный центр», а они, пользуясь этим, выставляют за свои услуги огромные счета. А что Вам останется делать? Ведь, как мы уже говорили, если не вернёте назад, то квартиру продадут с торгов тому, кто пойдёт на это.

То есть:

• чтобы узаконить, может быть недостаточно просто «всё вернуть назад»;
• нужно будет разработать у автора проекта дома (или проектной организации) проект усиления;
• усиление будет нестандартным и дорогим;
• работы по усилению и ремонту оплатите Вы.

Иногда проще отказаться от такой покупки, чем потом оплачивать исправления.
Также, при возникновении сомнений, привлекайте грамотных и опытных строителей или инженеров, которые могли бы определить какие стены и конструкции в квартире являются несущими, и были ли они затронуты.

5.5. Проблемы при последующей продаже.

Квартира с проблемной перепланировкой:

• хуже продаётся;
• часто оценивается дешевле;
• не проходит по ипотеке у многих банков.

Если сейчас Вы «закрываете глаза», то через несколько лет другой покупатель уже может так не сделать.

6. Как проверить, есть ли перепланировка и узаконена ли она?

1. Запросить у продавца:

• поэтажный план и экспликацию БТИ на квартиру;
• расширенную выписку ЕГРН на квартиру с графической частью на последней странице (пример уже приводили в начале статьи).

Тщательно проверяйте подлинность этих документов. Должны быть электронно-цифровые подписи, если документы в электронном виде (сейчас почти все документы предоставляются в электронном виде), либо печати организаций, выдавших их.
Будьте внимательны – многие риелторы делают подделки этих документов: берут бланк от реальной квартиры, фотошопят план и вставляют его в этот бланк. Нам постоянно встречаются такие подделки, но любой грамотный опытный специалист почти сразу их легко и безошибочно выявляет.

Если в квартире была сделана перепланировка и, по словам продавца, она была узаконена, то в этих документах должна быть отображена уже узаконенная (новая) планировка квартиры в черных линиях.

Если на плане БТИ будут красные линии или стоять отметка о присутствии незаконной перепланировки, то значит она уже «засвечена» в документах. Однако это не значит, что после выпуска этих документов не были сделаны ещё какие-либо изменения. Смотрите на дату последнего обследования, указанную в документе. В этом случае также запросите у продавца план БТИ до перепланировки. Только так Вы сможете понять какой была планировка квартиры до изменений.

Пример плана БТИ в красных линиях с отметкой о том, что разрешение на проведенную перепланировку не представлено

2. Сравнить эти планы с фактом:

• пройтись по квартире с планом в руках;
• любые отличия (стены, двери, размеры комнат, окон) — признак перепланировки.

3. При серьёзных сомнениях, а честно говоря, лучше всегда:

• пригласить инженера или специалиста по перепланировкам для получения профессионального заключения.

4. При выявлении расхождений:

• обязательно понять, являются ли они нарушениями, то есть можно ли их узаконить или нет, и уже потом принимать решение.

7. Судебная практика по покупке квартир с незаконной перепланировкой.

Общая тенденция такова:

• суды редко признают сделку недействительной только из-за перепланировки;
• покупатель часто остаётся «один на один» с проблемой;
• иногда удаётся взыскать часть убытков с продавца, если доказано, что он намеренно скрыл эти сведения;
• но надеяться на это как на гарантию не стоит.

Чаще всего суд обязывает именно нового собственника:

• привести квартиру в первоначальное состояние,
• либо узаконить перепланировку (если нет нарушений).

8. Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

Можно, но:

• не все банки соглашаются;
• многое зависит от характера перепланировки и документов.

8.1. Какие перепланировки банк может принять.

Обычно банки спокойнее относятся к:

• неузаконенной перепланировке с незначительными изменениями планировки без нарушений строительных и правовых норм, то есть к тем, которые можно в будущем узаконить;
• перепланировкам, которые уже согласованы в ответственных за узаконивание госучреждениях, но которые ещё не внесены в БТИ или ЕГРН, то есть не завершено формальное оформление перепланировки.

8.2. Какие перепланировки примут не все банки.

Под вопросом такие перепланировки, которые хоть и нарушают нормы, но нормы могут быть устранены «малой кровью».

К примеру:

• демонтаж перегородки между газифицированной кухней и комнатой;
• объединение балкона с комнатой за счет демонтажа ненесущего подоконного блока и без расширения проема;

В первом случае, на месте демонтированной перегородки можно установить раздвижные двери между кухней с газом и комнатой, и узаконить перепланировку. Во втором, установить в проем французские окна, и её также можно будет узаконить.

Одни банки могут закрыть на это глаза, другие — отказать.

8.3. Какие перепланировки банки не примут.

Чаще всего банки отказывают в кредитовании объектов, где:

• затронуты несущие конструкции без надлежащих документов;
• перенесены «мокрые зоны» (санузлы, кухни) с нарушением норм;
• объединены лоджии с комнатами с вмешательством в фасад и отопление.
• присоединено общедомовое имущество (к примеру, лестничный холл), ведь для такой перепланировки необходимо согласие 100% всех жителей многоквартирного дома.

8.4. Как получить ипотеку на квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Возможные варианты:

• подобрать банк, который более лоялен к незначительным перепланировкам;
• заранее собрать максимум документов (планы, заключения о допустимости и безопасности выполненной перепланировки от организации с соответствующим допуском СРО);
• прописать в договоре, что покупатель берёт на себя узаконивание.

Но если перепланировка опасна и может привести к неликвидности объекта- банки просто не будут рисковать.

8.5. Можно ли скрыть от банка перепланировку?

Формально — некоторые пытаются:

• предоставить старый или даже поддельный план БТИ или ЕГРН;
• не допустить оценщика в проблемные помещения.

Но это может:

• стать основанием для отказа в выдаче кредита;
• впоследствии создать риск предъявления банком требований к заёмщику;
• ответственность за ложные сведения несёт заёмщик.

Лучше изначально оценить риски честно, чем потом иметь дело с расторжением кредита, если перепланировка всплывет при любой жалобе. Юридически это крайне нежелательная и рискованная практика.

9. Как узаконить перепланировку после покупки?

Общий алгоритм:

1. Заказать план БТИ на квартиру, принять их техника на объекте для обмеров и получить новый план.
2. Заказать техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки в организации с допуском СРО.
3. Заказать технический план на новую планировку у лицензированного кадастрового инженера;

4. Подать заявление в жилищную инспекцию/уполномоченный орган с:

• правоустанавливающими документами;
• техническим заключением.
• планом БТИ;
• техническим планом.

5. Принять на квартире комиссию или инспектора Жилищной инспекции/уполномоченного органа, которые проверят законность совершенной перепланировки, получить акт о выполненной перепланировке или отказ.
6. Подать заявления в БТИ на основании полученного акта, чтобы они убрали отметку на плане о присутствии незаконной перепланировки.
7. Подать технический план с новой планировкой в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

В некоторых городах России перепланировку можно узаконить только по решению суда согласно пункту статьи 29 ЖК РФ.

Конечно, мы описали весь процесс кратко. На каждом этапе узаконивания собственника ожидает множество трудностей и нюансов. Более подробно данный процесс мы рассмотрели в статье по Узакониванию перепланировки квартиры.

В Москве процесс узаконивания перепланировки утвержден Постановлением Правительства Москвы № 508.

10. Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

По нашему мнению, можно рассматривать покупку, если:

• перепланировка не затрагивает несущие конструкции;
• не нарушены санитарные и строительные нормы;
• вы готовы узаконить всё после покупки;
• цена снижена так, чтобы покрыть все ваши будущие расходы и риски.

Не стоит покупать, если:

• есть существенные нарушения;
• продавец отказывается признавать факт перепланировки и идти на торг;
• затронуто общедомовое имущество (изменён фасад, присоединена лестничная клетка с ремонтом и т.д.);
• банк отказывается кредитовать объект.

Категорически не стоит покупать:

• при неправильном затрагивании несущих конструкций;

11. Обязательно просите скидку при покупке.

Неузаконенная перепланировка — это ваш будущий:

• штраф;
• затраты и время на узаконивание перепланировки;
• возможный демонтаж и новый ремонт.

Логично, что вы не должны платить за это по «рыночной» цене, как за идеальную квартиру.

Аргументы для торга:

• стоимость узаконивания (проект, госпошлины, услуги специалистов);
• возможный ремонт/демонтаж;
• сложности с продажей в будущем.

12. Как минимизировать риски при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой?

• Тщательно проверяйте подлинность планов БТИ и ЕГРН, а также сверяйте их с фактической планировкой.
• Привлекайте специалиста (лучше всего из организаций именно по согласованию перепланировки – риелторы, к сожалению, часто очень плохо разбираются в данной сфере, и зачастую лишь дезинформируют покупателей в погоне за скорым завершением сделки).
• Запрашивайте у продавца максимум документов.
• Просите скидку на расходы по узакониванию или частичной переделке ремонта.
• Фиксируйте в договоре, что вам известно о перепланировке.
• Не связывайтесь с грубым затрагиванием несущих конструкций или присоединением общедомового имущества.