Перепланировка трёхкомнатной квартиры

Перепланировка трёхкомнатной квартиры — один из самых востребованных видов перепланировок среди владельцов жилья, желающих сделать пространство более удобным, функциональным и современным без переезда. Грамотно выполненная перепланировка трешки позволяет превратить типовые помещения в индивидуальное уютное жилье, идеально соответствующее потребностям конкретной семьи: объединить кухню с гостиной, обустроить гардеробную или детскую, расширить ванную или создать полноценный кабинет.

В данной статье мы рассмотрим все аспекты такой перепланировки: более 9 конкретных примеров согласованных перепланировок с фотографиями, наиболее часто встречающиеся изменения, что можно и нельзя делать, и как получить юридические документы на перепланировку. Изучив эту статью, Вы увидете все наиболее частые варианты перепланировки трехкомнатных квартир и заметите как одни и те же приемы повторяются у разных собственников и их дизайнеров.

Что такое перепланировка и зачем она нужна?

Перепланировка квартиры — это согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ любое изменения конфигурации помещений, требующие внесения корректировок в технический паспорт объекта. В отличие от косметического ремонта, который затрагивает только отделочные материалы пола, стен и потолка, перепланировка меняет саму архитектуру жилья: переносит или демонтирует перегородки, даже не несущие, создаёт новые дверные проёмы, объединяет или разделяет комнаты. Также сюда относится и установка или перенос сантехнического оборудование, такого как унитаз, раковина, плита, ванна, биде, обычный или гигиенический душ и т.д., так как они тоже отмечаются в техническом паспорте БТИ квартиры и графической части выписки ЕГРН. Для семьи с детьми, работающей из дома или просто желающей получить просторнее жильё без смены адреса — это самый эффективный способ повысить качество жизни в рамках существующей площади.

Таким образом, любое изменение, удаление или добавление чего-либо в квартире, что отображается в техническом паспорте БТИ квартиры или выписке ЕГРН, является её перепланировкой или переустройством.

Пример такого плана БТИ на квартиру из технического паспорта и плана из выписки ЕГРН мы приводим ниже.

Пример плана БТИ и плана из ЕГРН трехкомнатной квартиры

Чем перепланировка отличается от переустройства

Перепланировка касается изменения планировки — демонтажа, возведения или переноса перегородок, изменения размера и конфигурации помещений, устройства новых проёмолв в стенах — несущих и не несущих. Переустройство — это работы с инженерными системами: перенос сантехники, изменение трассировки труб, установка новых инженерных коммуникаций. Оба вида работ требуют согласование в надзорных органах, однако регулируются разными нормативными актами, но оформляются по одной и той же процедуре.

На практике специалисты, работающие в сфере перепланировок, не разделяют эти понятия, и для одного и другого используют просто обощающее слово «перепланировка», подразумевающее в себе и переустройство.

Дизайн проект, предусматривающий и то и другое, сразу скажем, не подходит для утверждения перепланировки, проходить согласование по комплексной процедуре необходимо с проектом перепланировки, выполненным организацией с допуском СРО, но об этмо позже.

Какие изменения требуют согласования, а какие нет?

Любая перепланировка или переустройство квартиры требуют согласования, то есть получения разрешения на неё отвечающего за это местного органа самоуправления ( в Москве — Жилищной инспекции ), согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекеса России.

1. Не требуют согласования только те изменения в квартире, которые не относятся к перепланировке: косметический ремонт (замена напольных покрытий, окраска стен, замена дверей без изменения проёмов), установка мебели, монтаж кондиционеров, остекление балконов, замена сантехники без переноса.
2. В Москве часть работ по перепланировке можно узаконить по эскизу ( иногда говорят уведомительного согласования): перемещение ненесущих перегородок, не ограничивающих мокрые зоны (санузлы, ванные, туалеты и т.д.); устройство новых, расширение или перенос проёмов в ненесущих конструкциях и перегородках; перестановка сантехнических приборов в пределах тех же помещений, или их демонтаж или монтаж.
3. Требуют полного согласования с проектом: любые работы, затрагивающие несущих конструкций, изменение площади мокрых зон (ванной, туалета, санзула), перенос кухни, объединение комнаты с балконом.
4. Категорически нельзя делать без специального технического заключения от автора проекта дома: изменение несущих стен или перекрытий здания, затрагивание общедомовых инженерных систем.

Варианты перепланировки трёхкомнатной квартиры

Возможности перепланировки 3-х комнатной квартиры во многом определяются типом здания и серией дома ( панельные и блочные здания строили преимущественно по одним и тем же проектам, названным «серией дома»): конструктивные особенности панельных, кирпичных и монолитных домов существенно влияют на допустимый объём изменений.

Перепланировка в панельном доме

Перепланировка в панельных домах наиболее ограничена из-за конструктивных особенностей: в большинстве типовых панельных сериях несущих функции выполняют не только наружные, но и многие внутренние стены небольшой толщины в 14 — 18 см., поэтому вариантов для свободной перепланировки меньше, а до начала работ обязательно нужно технического заключение от проектной организации, чтобы случайно не задеть несущие стены. В панельных домах чаще всего нельзя сносить поперечные несущих стены между комнатами — можно лишь устраивать в них проёмы с обязательным техническим усилением металлоконструкциями. Демонтаж ненесущих перегородок (как правило, межкомнатных перегородок из гипсобетонных плит) допускается свободно при соблюдении норм, о которых мы поговорим ниже. Наиболее популярные решения: объединение кухни с гостиной через проём, расширение прихожей за счёт кладовки, объединение раздельного санузла и расширение на коридор.

Пример согласованной перепланировки трехкомнатной квартиры в панельном доме приведён ниже (сверху план квартиры до перепланировки из проекта, а снизу согласованная перепланировка из проекта):

Согласованная перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме (вверху планировка квартиры до перепланировки, внизу — после)

Фото квартиры во время и после перепланировки

В данном случае сделали стандартную планировку для трехкомнатных квартир — распашонок: сделали проем в несущей стене из гостиной в кухню с усилением металлической рамой, а санузел объединили и расширили за счет коридора, который раньше вёл на кухню. В санузле удалось поставить нормальную ванну и вместить стиральную машину.

Перепланировка в хрущёвке

Перепланировка трёхкомнатной квартиры в хрущевке — задача особенно актуальная, поскольку стандартный план хрущёвских трёшек отличается маленькими кухнями (5–6 м²), узкими коридорами и раздельными санузлами с минимальными размерами. Главная идея перепланировки в хрущевке — расширение кухни за счёт смежной комнаты путем их объединения с заменой газовой плиты на электрическую либо путем установки между ними раздвижных дверей на месте бывшей перегородки (объединять газифицированные кухни с жилыми комнатами запрещено), объединение санузла для получения полноценной ванной комнаты с возможностью установки стиральной машины, ликвидация тёмного коридора путём его включения в жилое пространство. Важно учитывать, что в большинстве хрущёвских серий стены внутри квартиры являются не несущими.

Пример узаконенной перепланировки трехкомнатной квартиры в хрещувке приведен ниже (слева — до перепланировки, справа- после):

Согласованная перепланировка трехкомнатной хрущевки

Фото с обмеров квартиры после перепланировки

В данном случае применили тоже стандратную перепланировку для хрущевок: кухню объединили с гостиной путём установки раздвижных дверей в перегородке между ними, а санузел сделали совмещенным с расширением на коридор. Подробнее об нормах при объединении газифицированной кухни и жилой комнаты мы поговорим ниже.

Перепланировка в монолитном доме

Монолитные дома предоставляют наибольшие возможности для перепланировки: в монолитно-каркасных конструкциях несущую функцию выполняют несущие стены с большим шагом, колонны, пилоны и перекрытия, а большинство внутренних стен является ненесущими перегородками, которые можно демонтировать полностью при соблюдении определенных правил, о которых мы поговорим ниже. Именно поэтому перепланировки в новостройке монолитного типа пользуются особой популярностью — фактически владелец получает возможность создать индивидуальную планировку «с нуля» в рамках общей площади. Варианты практически неограничены: от создания квартиры-студии до сложных многозонных решений с гардеробной, детской, кабинетом и просторной гостиной.

Пример оформленной перепланировки трешки в монолитном доме. 

Согласованная перепланировка трехкомнатной квартиры в монолитном доме

Фото квартиры на момент завершающегося ремонта

В данном случае в новостройке кухню перенесли в коридор и сделали просторную кухню-гостиную, что позволило выделить бывшую кухню под отдельное жилое помещение. Очень частая перепланировка в монолитных зданиях, где коридоры часто позволяют разместить так кухню и высбодить ещё одну комнату. Подробнее о правилах переноса кухни мы поговорим ниже.

Ниже мы приведем ещё один пример современного ремонта 3-х комнатной квартиры в монолитном доме с присоединением лоджии в разделе «Присоединение балкона».

Перепланировка в кирпичном доме

В кирпичных домах после 1955-ого перекрытия делались железобетонными, но устройство проёма в несущей стене требует проекта от автора дома, тщательного расчёта и усиления. Тем не менее внутренние перегородки в кирпичных домах чаще всего ненесущие и демонтируются свободно, что даёт хорошие возможности для создания просторных гостиных или спален, объединения кухни и столовой зоны, перераспределения площади остальных комнат.

Пример утвержденной перепланировки 3-комнатной квартиры в кирпичном доме:

Перепланировка трехкомнатной квартиры в кирпичном доме (вверху планировка до ремонта, внизу — после)

Фото квартиры на момент завершающегося ремонта

В данной квартире газовую плиту удалось заменить на электрическую, что позволило объединить кухню и жилую комнату без установки раздвижных дверей между ими. И, опять же, объединили санузел с расширением на коридор. Также выделили на жилой площади гардеробную.

Перепланировка в сталинке

Сталинские дома — особая категория жилья с высокими потолками, большими комнатами и толстыми кирпичными стенами. Общая площадь трёхкомнатной сталинки нередко составляет 80–120 м², что открывает широкие возможности для перепланировки: создание полноценной гардеробной, просторного кабинета, разделение большой комнаты на две.

Сталинские дома старого фонда до 1950-х годов постройки характеризуются деревянными или смешанными перекрытиями — последний фактор существенно ограничивает возможности: вес перегородок с такими перекрытиями сильно ограничен — перекрытия нельзя нагружать тяжёлыми конструкциями, а проектную документацию надо обязательно выполнять у автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр» при любой перепланировке. Несущие стены в сталинках — наружные и поперечные капитальные — требуют проектного усиления при устройстве проёма. При правильном подходе перепланировка сталинки позволяет создать интерьера уровня премиум-класса с сохранением архитектурных особенностей эпохи.

Пример согласованной перепланировки 3-х комнатной квартиры в сталинке:

Согласованная перепланировка трехкомнатной квартиры в сталинке

Фото квартиры с обмеров на момент завершающейся перепланировки

В данном примере опять же заменили газовую плиту на электрическую и объединили кухню с гостиной, а также объединили санузел, но расширить его не удалось- иначе он перекрыл бы единственный проход в гостиную и кухню в несущей стене. От переноса проема в несущей стене собственники отказались, так как это очень хлопотные и дорогостоящие работы.

Перед началом работ в любом типе дома обязательна консультация с проектной организацией и получение технического заключения от них.

Популярные решения при перепланировке

Объединение кухни и гостиной

Объединение кухни и гостиной — самое популярное решение при перепланировке 3-х комнатных квартир: снос или частичный демонтаж перегородки между кухнями и смежной комнатой создаёт единое открытое пространство студии, визуально увеличивая площадь на 30–40%. Объединять можно полностью или частично — через проём с барной стойкой, раздвижными дверями или декоративной аркой. Важное ограничение: если дом газифицирован, полное объединение кухни с жилой комнатой запрещено нормативами пожарной безопасности — допускается только проём с плотно закрывающейся дверью или раздвижные двери на месте перегородки между этими помещениями. В панельных домах стена между кухней и комнатой чаще всего является несущей. В домах с электроплитами таких ограничений по объединению нет.

Также можно заменить газовую плиту на электрическую для объединения, если позволяет выделенная на квартиру мощность. Данные о выделенной мощности берутся в виде справки в Управляющей компании. Заменить на двухкомфорочную электрическую плиту можно, если выделено не менее 3,5 кВт, на полноценную четырехкомфорочную — от 8 кВт.

Все подробности такого типа перепланировки мы рассмотрели в статье про Объединение кухни и гостиной.

Пример узаконенной перепланировки трехкомнатной квартиры с объединением кухни и гостиной приведен ниже (сверху планировка квартиры из проекта до ремонта, снизу — после):

Согласованное объединение кухни и гостиной в трехкомнатной квартире блочного дома

Фотографии квартиры после перепланировки

В данном блочном доме газовую плиту заменили на двухкомфорочную электрическую и объединили кухню с комнатой, снесли встроенные шкафы и расширили комнату за счет коридора, сделав её максимально просторной. Санузел объединять и расширять не стали. 

Создание гардеробной или кабинета

Трёхкомнатная квартира нередко позволяет выделить из большой спальни или части коридора отдельную гардеробную площадью от 2,5 м² — этого достаточно для организации полноценного хранения одежды с использованием системы встроенных шкафов и открытых стеллажей. Устройство гардеробной исключает необходимость в громоздкой мебели в спальне и освобождает ценные квадратные метры. Кабинет при необходимости выделяется из просторной гостиной путём установки лёгкой ненесущей перегородки — стеклянной, гипсокартонной или из мобильных панелей.

Пример согласованной перепланировки с устройством гардеробной на площади жилой комнаты:

Согласованная перепланировка трешки с выделением гардеробной

Фото квартиры после перепланировки

Эта перепланировка в панельном доме также подходит и для раздела ниже про «присоединение балкона», о чем мы поговорим ниже.

В данной перепланировке в панельном доме помимо выделения гардеробной в спальне, демонтировали в ней подоконный блок оконно-дверного проема при выходе на балкон, а также выполнили большой проем с усилением между кухней и гостиной. Подробнее о правилах присоединения балкона мы поговорим ниже. 

Перенос санузла или расширение ванной

Расширение ванной за счёт коридора или объединение раздельного санузла — одно из самых востребованных решений, особенно в хрущёвских и панельных квартирах с минимальными санузлами. Объединённый санузел площадью от 5–6 м² позволяет установить полноценную ванну, душевую кабину, стиральную машину и инсоляционный сушитель без ощущения тесноты. Перенос санузла требует переноса трубопроводов канализации и водоснабжения, что относится к переустройству и требует соответствующего согласования. Категорически нельзя располагать санузел над жилыми комнатами или кухнями соседей снизу — это прямое нарушение пункта 7.20 СП «Здания жилые многоквартирные», не допускаемое ни при каком согласовании.

Оформленная перепланировка трехкомнатной квартиры с объединением и расширением санузла на коридор

Фото квартиры после заверщающейся перепланировки

В данном случае опять же стандартная перепланировка с объединением и увеличпением его на коридор за счет устройства прохода на кухню через гостиную.

Все нюансы затрагивания мокрых зон при перепланировке квартиры мы рассмотрели в статье о Переносе мокрых зон.

Что делать с сантехническим или венткоробом

Сантехнический короб в санузле закрывает стояки канализации и водоснабжения — общедомовые инженерные коммуникации, к которым нельзя перекрывать доступ. Демонтировать или переносить, или даже частично присоединять сантехнический короб категорически запрещено: стояки должны оставаться доступными для обслуживания и аварийного ремонта, а площадь внутри таких шахт не принадлежит собственнику квартиры. Допускается лишь декоративная облицовка короба плиткой или панелями с обязательным устройством ревизионного люка. При перепланировке санузла короб учитывается как неизменяемый элемент, вокруг которого выстраивается новая планировка пространства. Тоже самое относится и к вентиляционным шахтам. Подробнее об этом мы рассказывали в ответе на вопрос Можно ли уменьшить шахту?

Перенос кухни

Мы уже приводили пример выше с перепланировкой в монолитном доме, где кухню перенесли в коридор. В трехкомнатной квартире часто бывают большие коридоры или предусмотрены кладовые, так что в них можно переместить кухню, сделав чаще всего просторную кухню-гостиную и получив при этом три отдельные жилые комнаты.

Перенести возможно только кухню с электрической плитой — с газовой не получится это сделать так, чтобы не нарушить нормы (кухня с газом должна иметь освещение, но при этом отделена от жилой комнаты). Переносить кухни можно только на территории нежилых помещений, устраивать их над жилыми комнатами или под санузлами нельзя согласно п. 7.20 и 7.21 СП «Здания жилые многоквартирные». Кухни-ниши можно делать без окна, а минимальная площадь должна составлять 5 кв.м., либо 6 кв.м. при устройстве кухонной зоны в кухне-столовой. При этом на этой площади должны располагаться именно кухонные мойка и плита — мебель, остальная мебель и посудомоечная машина могут выходить за пределы этой зоны, так как они никак не указываются в документах на квартиру.

Согласованная перепланировка трехкомнатной квартиры с переносом кухни

При перепланировке данной трехкомнатной квартиры в новостройке кухню-нишу перенесли на зону прихожей в результате чего получились три отдельных комнаты и одна большая кухня-гостиная. На площади жилой комнаты у входа в квартиру предусмотрели удобную гардеробную.

Присоединение балкона

В монолитных домах можно демонтировать порожек при выходе на балкон или лоджию и подоконный блок, а также часто и расширить балконный проем в стороны и вверх. В кирпичных и панельных домах чаще всего возможно демонтировать подоконную часть, но в панельных порожек трогать нельзя. Также в них нельзя и расширять проем в сторону или вверх, так как наружные стены являются либо несущими либо самонесущими. В чистом виде присоединять балкон или лоджию запрещено — в проем необходимо устанавливать французские окна.

Согласованная перепланировка трешки в монолитном доме с присоединением лоджии и устройством гардеробных

Фото квартиры после ремонта

В данной перепланировке демонтировали практически полностью ненесущую стену между лоджией и внутренними комнатами и установили на её место французские окна- получилось очень светлое пространство. Также увеличили плошадь кладовой и гардеробной, которые были предумотрены изначально.

Подробнее о таком виде перепланировки мы писали в материале про Присоединение балкона. 

Нормы и ограничения

Минимальные площади комнат по СП

Нормативные требования пункта 5.11 СП 54.13330.2022 устанавливают минимальные площади жилых помещений, которым должна соответствовать любая перепланировка:
Общая жилая комната (гостиная) — не менее 16 м².
Спальни — не менее 8 м² для одного человека, не менее 10 м² для двух.
Кухни в жилых домах — не менее 8 м² (в хрущёвках допускается сохранение исторической площади при невозможности расширения, но не допускается уменьшение).

В Москве по факту после перепланировки трехкомнатной квартиры в ней должна быть хотя бы одна жилая комната площадью не менее 8 кв.м. (для успешного согласования её надо назвать в проекте «спальней» ), другие можно назвать как угодно: к примеру, если жилая комната расширяется на санузел или кухню, то есть оказывается под санузлом или кухней соседей сверху, то её можно назвать «нежилой», к примеру, кабинетом (кабинет не является жилым помещением), а по факту поставить любую мебель, так как она никак не отмечается на планах БТИ и ЕГРН квартиры.
Высота потолка в жилых помещениях — не менее 2,5 м.

Что категорически запрещено (несущие стены, мокрые зоны)

Ряд изменений нельзя выполнять ни при каких условиях вне зависимости от типа здания и наличия проекта:

• полный снос несущей стены.
• затрагивание несущих стен без проектного усиления от автора проекта дома ( либо в Москве ГБУ «Экспертный центр» );
• расширение или устройство мокрых зон (ванной, туалета, санузла) над жилыми помещениями и кухнями соседей снизу (пункт 7.20 СП 54.13330.2022 );
• Перекрытие или демонтаж вентиляционных каналов и шахт, а также общедомовых инженерных коммуникаций (стояков вентиляции, канализации, отопления, холодного или горячего водоаснабжения);
• Расширение или перенос кухни над жилыми комнатами сосдей снизу (пункт 7.21 СП 54.13330.2022 );
• Присоединение балконов или лоджий в внутренним комнатам без установки французских окон;
• Устройство балкона на этажах выше первого, где балкон не предусмотрен проектом здания;
• Объединение газифицированной кухни с жилыми комнатами, или даже устройство между ними проема без двери;
• Отопление лоджии или балкона за счёт центральной системы отопления;
• Устройство полов в санузлах и других мокрых помещениях без гидроизоляции (п. 17.10 СП 30.13330.2020)
• Устройство кухни-ниши площадью менее 5 кв.м или кухонной зоны площадью менее 6 кв.м. в кухне-столовой (п. 5.11 СП 54.13330.2022) при переносе или перепланировке кухни;

Очень подроббно все запреты мы рассмотрели в статье о Незаконной перепланировке.

Особенности для первого и последнего этажей

Квартиры на первом этаже имеют дополнительные возможности: расширение мокрых зон допускается над подвалом или нежилыми помещениями (при наличии технических условий), а также возможно устройство отдельного входа с улицы при переводе в нежилой фонд. Перепланировку нежилых помещений на первом этаже регулируют отдельные нормативы. Квартиры на последнем этаже открывают возможность расширения кухни за счет санузлов, так как над ней не окажется санузла соседей сверху.

Согласование перепланировки: пошаговый процесс

Этапы согласования

Стандартный процесс согласования перепланировки в Москве и других городах России включает следующие обязательные этапы:

1. Техническое обследование квартиры и сбор исходных данных — получение технического паспорта, определение типа конструкций и несущих элементов.
2. Разработка проекта перепланировки проектной организацией, имеющей допуск СРО — с учётом всех нормативных требований.
3. Получение технического заключения о допустимости перепланировки от этой же организации — в Москве при любой перепланировке, в некоторых обязательно лишь при затрагивании несущих конструкций.
4. Подача документов в согласующий орган ( в Москве — Жилищную инспекцию через портал mos.ru; в других городах — специальный отдел при Администрации города или района ) через МФЦ или онлайн через Госуслуги и получение разрешения.
5. Выполнение ремонта и перепланировки строго по согласованному проекту.
6. Вызов приёмочной комиссии, подписание акта о завершённой перепланировке и внесение изменений в технический паспорт БТИ и ЕГРН.

Необходимые документы

Для согласования перепланировки трёхкомнатной квартиры потребуются следующие документы:

• Заявление от владельца квартиры ( и согласие всех собственников при долевой собственности).
• Правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности).
• Технический паспорт квартиры из БТИ.
• Проект перепланировки с техническим заключением от проектной компании с допуском СРО.

Согласие банка-кредитора при наличии ипотеки на квартиру требуется лишь на этапе подачи заявления в Росреестр для внесения новой планировки в ЕГРН, но обязательно изучите перед согласованием перепланировки условия по перепланировке в своем кредитном договоре.

Очень подробно разобраться в этапах, шагах и необходимых действиях для оформления перепланировки Вы можете в статье про Согласование перепланировки квартиры. 

Сроки и стоимость согласования

Стандартный срок рассмотрения заявления в согласующем органе согласно статье 26 ЖК РФ составляет 45 рабочих дней с момента подачи полного комплекта документов. В Москве Жилищная инспекция рассматривает документы за 20 рабочих дней. На практике общий срок получения разрешения на перепланировку у неопытного человека растягивается до 3-4  месяцев с учётом времени на подготовку исходных документов, проекта и дополнительных документов для разных случаев. Стоимость согласования складывается из нескольких составляющих: разработка проекта перепланировки (от 20 000 до 80 000 рублей в зависимости от сложности), техническое заключение (от 15 000 рублей), подготовка технического плана кадастровым инженером (от 10 000 руб.), пошлина за получение БТИ до и после перепланировки (от 4 000 рублей). Под ключ в специализированных компаниях Москвы услуги по согласованию «под ключ» стоит от 140 000 до 350 000 рублей в зависимости от объёма работ.

Как узаконить уже сделанную перепланировку

Узаконивание самовольно выполненной перепланировки — процедура более сложная и дорогостоящая, чем предварительное согласование. Для узаконивания необходимо получить техническое заключение о соответствии выполненных изменений строительным нормам — если специалисты подтвердят, что перепланировка выполнена без нарушений (несущие конструкции не затронуты, мокрые зоны расположены правильно, никакие строительные, юридические, санитарно-гигиенические и противопожарные нормы не нарушены). В Москве процедура проходит по стандартному алгоритму через жилищную инспекцию с подачей заявления сразу на получение акта о завершенной перепланировке согласно пункту 16 Приложения 1 к ППМ № 508. Если выявлены нарушения — придётся устранять их (восстанавливать снесённые стены и перегородки). После 2022 года административные штрафы за незаконную перепланировку существенно выросли, а при продаже квартиры несогласованные изменения становятся серьёзным юридическим препятствием.

В большинстве городов России узаконить выполненную перепланировку можно только через суд в соответствии с частью 4 статьи 29 ЖК РФ —  административной процедуры для этого просто не существует. Тогда подается иск в суд на орган местного самоуправления, отвечающего за выдачу разрешений на перепланировку, с просьбой признат выполненную перепланировку законной на основании технического заключение о допустимости и безопасности произведенной перепланировки от организации с допуском СРО.

Более подробно эти процессы мы рассмотрели в статье про Узаконивание перепланировки в квартире. 

Часто задаваемые вопросы

Можно ли сносить несущие стены?

Сносить несущие стены полностью нельзя — это прямо запрещено жилищным законодательством. Однако устройство проёма в несущей стене допускается при наличии технического заключения и проекта усиления с металлическими рамами (или перемычкамимв кирпичных домах). Проёмы в несущих стенах панельных домов — особенно сложная задача: специалисты из проектной организации, имеющей доступ к документации конкретной серии здания, точно определят допустимый размер и конструкцию усиления.

Сколько времени занимает согласование?

Полный цикл согласования — от первичной консультации до получения разрешения на перепланировку занимает в среднем 2–2 месяца у специалистов: подготовка исходного БТИ () 10 дней, проекта и технического заключения (2 недели), рассмотрение в жилищной инспекции (20 рабочих дней). Далее выполнение ремонтных работ и вызов приёмочной комиссии. Простые случаи (только ненесущие перегородки) решаются быстрее; сложные (затрагивание несущих) — дольше.

Обычно опытные компании разрешают начинать ремонт параллельно процессу согласования после проверки правильности исходных документов БТИ, давая определенные гарантия и производя определенные мероприятия для отсутсвия рисков жалобы.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Перепланировку в ипотечной квартире делать можно, но с обязательным согласием банка-кредитора: квартира находится в залоге, и любые существенные изменения её характеристик требуют уведомления залогодержателя. Большинство крупных банков дают согласие при условии, что перепланировка будет официально согласована и не снизит рыночную стоимость объекта. Отказ банка или выполнение перепланировки без его ведома является нарушением условий кредитного договора и может повлечь требование досрочного погашения ипотеки.

Что грозит за незаконную перепланировку?

За незаконную перепланировку предусмотрена административная ответственность: штраф для физических лиц составляет от 2 000 до 2 500 рублей с обязательным требованием привести квартиру в исходное состояние в части нарушений, а они бывают почти всегда, то есть переделать дорогостоящий ремонт согласно части 3 ст. 29 ЖДК РФ, или узаконить изменения, если в них нет никаких нарушений, что у не знающих сотню норм людей бывает достаточно редко. При игнорировании предписаний надзорных органов они обязаны обратиться в суд, который вправе вынести решение о принудительной продаже квартиры согласно части 5 статьти 29 ЖК РФ. Помимо административных последствий, незаконная перепланировка создаёт серьёзные проблемы при продаже жилья: покупатели и банки отказываются от сделок с несогласованными изменениями.

Обязательно ли нанимать проектное бюро?

Для простых перепланировок (демонтаж ненесущих перегородки без затрагивания мокрых зон) в Москве закон допускает согласование по эскизу согласно пункту 19 Прилоежния 1 Постановления Правительства Москвы № 508, не требующего индивидуального проекта. Однако для любых работ, затрагивающих несущих конструкций, мокрые зоны или балконы, привлечение проектной организации с допуском СРО обязательно — самостоятельно подготовленная документация или дизайн-проект Жилищной инспекцией не принимается. Специалисты проектного бюро не только разработают проект перепланировки, соответствующий всем нормативным требованиям, но и возьмут на себя сопровождение процедуры согласования — это экономит время и снижает риск отказа.