Свободная планировка- это планировка без внутренних перегородок помещений. Мы уже рассматривали такую перепланировку в пункте 1.2 статьи «Перепланировка квартир в новостройке«. Однако, приведем основные тезисы и здесь. Свободная планировка бывает трёх типов:
- внутренние перегородки отсутствуют совсем;
- внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородок нет;
- внутри квартиры есть перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте;
Застройщики часто говорят, что внутри таких квартир перегородки можно возводить как угодно по своему усмотрению. Это в корне неверно. С точки зрения юриста, свободной планировки не существует. Изначальная планировка квартиры определяется после инвентаризации (обмеров) здания. Чаще всего, эту инвентаризацию застройщики проводят с помощью кадастровых инженеров. А для согласования перепланировки необходим именно технический паспорт БТИ (согласно пп.4 п.2 ст. 26 ЖК РФ).
В плане БТИ квартиры в новостройке, если обмеры БТИ проводились, в зависимости от типа свободной планировки перегородки указываются следующим образом:
- никакие перегородки внутри квартиры не отмечены;
- отмечены перегородки мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки отмечены пунктиром (если они условно выложены по полу блоками);
- отмечены перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки не отмечены никак;
Примеры таких планов БТИ мы приводим ниже.
Свободная планировка квартиры с отметкой перегородок, выложенных в один ряд
Свободная планировка с отметкой только мокрых точек
Если на планах БТИ перегородки указаны пунктиром, то при рассматривании перепланировки считают, что они как будто возведены. Как для перепланировки обычной квартиры.
Если на плане БТИ квартиры не указаны никакие внутренние перегородки, то для согласования перепланировки берётся строительный план от застройщика или проектировщика с указанием расположения внутренних перегородок и уже отталкиваются от него. Такой строительный план существует для любых новостроек, так как без указания расположения внутренних перегородок невозможно пройти экспертизу проектной документации на строительство здания.
Если на плане БТИ квартиры указана лишь часть внутренних помещений, то к нему можно приложить уже упоминавшийся архитектурно-строительный план с разметкой внутренних перегородок комнат и подать их вместе в Жилищную инспекцию. Правда, в этом случае (зависит от проверяющего) Жилищная инспекция может затребовать проект зонирования БТИ с указанием внутренних комнат, который выполняется на основании всё того же архитектурно-строительного плана в самом БТИ.
Если при сдаче дома обмеры квартир проводил не техник БТИ, а кадастровый инженер, что отображается в графической части ЕГРН, то необходимо перед согласованием перепланировки первоначально получать план БТИ с их обмерами.
Если кадастровый инженер отобразил внутри квартиры все перегородки, а по факту их нет, то необходимо выложить их по полу в один блок, и техник БТИ отобразит их пунктиром, как мы писали выше. Если кадастровый инженер указал лишь перегородки санузлов и кухни, то в БТИ необходимо заказывать проект зонирования на основании строительного плана (его мы уже упоминали). В проекте будут указаны все необходимые зоны и станет понятно куда и что можно двигать.
Квартира свободной планировки- нужно ли согласовывать перегородки?
Нужно. Квартиры свободной планировки совсем не свободны, а также требуют соответствующего согласования перепланировки.
