Перепланировка в ипотечной квартире. Как получить разрешение и узаконить процедуру?

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире? Да, после официального разрешения со стороны банка и жилищной инспекции.

Фактический владелец квартиры в залоге – банк. Собственник жилья (номинальный владелец) обязан получить разрешение, прежде чем вносить конструктивные изменения в планировку. Это прописано в большинстве типовых договоров.

Почему не получится сделать перепланировку без согласования

Государство запрещает вносить кардинальные изменения в планировку квартиры без подтверждения их законности. Это касается всех квартир, независимо от того, кто фактический собственник – банк или физическое лицо. Согласование требуется для большинства видов перепланировок. Незаконные изменения могут вредить несущим конструкциям многоквартирного дома и ущемлять интересы соседей, если они сделаны без разрешения проверяющими органами и не соответствуют техническим нормам.

Причем тут банк и почему нужно получить его разрешение? Штрафы, связанные с незаконной перепланировкой, придут на адрес кредитного учреждения (фактического собственника имущества). То есть, запрещая менять планировку, банк бережет себя от ненужной ответственности.

Чтобы у фактического владельца жилья не возникло пререканий, необходимо грамотно оформить согласование перепланировки. Как это сделать – рассказываем в подробностях.

Какие виды перепланировок существуют, и что про них написано в ипотечном договоре

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ, фактические изменения конструкции квартиры необходимо внести документацию на недвижимость: технический паспорт и технический план.

Обязательного согласования требуют следующие виды перепланировки:

• Объединение помещений с целью изменить общее назначения (например, присоединение балкона к кухне),
• Установка/снос перегородок,
• Переоборудование тамбуров,
• Перенос, расширение дверных проемов,
• Расширение жилой площади (пример: объединение двух соседних квартир),
• Прежде, чем делать перепланировку из списка, необходимо составить и согласовать проектную документацию.

Банки устанавливают регламент в индивидуальном порядке. Политика некоторых учреждений напрямую запрещают любые перепланировки до тех пор, пока недвижимость находится в фактическом владении банка (на весь срок кредита). То есть, объединять комнаты, ставить новые перегородки и делать другие строительные работы собственник сможет только после полного погашения ипотеки.

Что может делать номинальный владелец без согласования с финансовой организацией:

• Ремонт (косметический, капитальный) без перепланировки,
• Замена дверей в существующих проемах (без их расширения или переноса),
• Установка душевой кабины вместо ванной и наоборот, замена санузла,
• Замена напольного покрытия,
• Перепланировка декоративными перегородками из легких материалов, которые можно установить без нарушения конструкции квартиры, а затем демонтировать.

Совет: перед началом ремонта следует изучить договор, чтобы исключить риск нарушить его. В документе будут прописаны все ситуации, которые относятся к ремонту и перепланировке жилплощади, и для которых требуется согласование.

На что обратить внимание в договоре с банком

Изучить или хотя бы прочитать стоит весь договор. Желательно, до подписания. Но так поступают немногие. Для большинства людей – сложное дело – разобраться в тонкостях юридических документов.

Каждая финансовая организация имеет свои требования относительно перепланировок. Несоблюдение условий приводит к появлению проблем.

Какие условия могут быть в договоре:

• Разрешение делать согласованную перепланировку в ипотечной квартире через год после заключения договора кредитования,
• Полный запрет на изменение конструкции и расширение жилой площади на период действия договора (банк не даст согласование на ремонтные работы),
• Отсутствие ограничений (для перепланировки нужно только согласование).

Важно: даже если в договоре не прописаны условия для перепланировки, действия нужно согласовать с проверяющими инстанциями и банком. Пренебрежение этим правилом грозит судебным разбирательством. Причем номинальный владелец квартиры сможет доказать свою правоту, только если к делу будут подключены грамотные юристы. Но и в этом случае придется потратить время и деньги на защиту своих интересов. А зачем доказывать правоту постфактум, если перепланировка может быть сделана законно, с разрешения проверяющих органов и кредитора? Согласование изменений – не просто формальность, а обязательный шаг. Это экономит финансовые и моральные ресурсы хозяина квартиры.

Причины отказа со стороны банка в перепланировке

Распространенная причина – предложенный план квартиры не соответствует нормам или выполнен некорректно. По этому же параметру отказ в изменении планировки любой квартиры, могут получить собственники жилья (не только заемщики банков). Жилищная инспекция не допускает кардинальных изменений конструкций жилищных площадей в многоквартирных домах, если они нарушают законодательство или сделаны без соблюдения строительных норм.

В связи с какими основаниями может поступить отказ:

• Перепланировка считается небезопасной для жильцов,
• Квартира находится на нижних этажах панельного строения,
• План составлен неверно или был выполнен неаккредитованным инженером.

Составление плана изменений конструкции следует доверить проектной организации, деятельность которой лицензирована. Не нужно стесняться и бояться просить подтверждения профессионализма сотрудников. Лицензии, аккредитации и прочие бумаги должны быть предоставлены клиенту по его требованию.

Еще одно преимущество обращения в специализированное бюро: специалист предупредит, на каких основаниях банк может отказать в согласовании нового плана квартиры. Это сэкономит заемщику время и деньги на оформление бумаг.

Какие изменения гарантированно не одобрит жилищная инспекция, и что грозит за незаконную перепланировку

Есть несколько видов перепланировок, которые запрещены законодательном. Получить разрешение на такие изменения невозможно даже после того, как ипотека будет погашена, и право собственности перейдет к физическому лицу.

Запрещенные виды перепланировок, которые не допустимы для квартир в ипотеке и собственности (памятка):

• Нельзя остеклять балконы и лоджии, на которых есть пожарные выходы и люки,
• Запрещено расширять балконное пространство за счет пристроя выносных конструкций,
• Недопустимо объединение кухни, на которой установлена газовая плита и колонка, с жилой комнатой,
• Снос несущих стен запрещен законодательством.

 

Такие изменения незаконны и потенциально опасны для жильцов квартиры и всего дома.

Что грозит владельцу квартиры за несогласованную перепланировку в ипотечной квартире:

• Банк изменит ипотечное соглашение
• Банк может потребовать вернуть квартиру в первоначальный вид

Это повлечет юридическую ответственность, дополнительные расходы, трату времени и возможные судебные тяжбы из-за нарушения законодательства. К тому же, принесет существенные неудобства жильцам квартиры. Вместо одного ремонта, им придется повторно терпеть все издержки перепланировки, если банк потребует вернуть жилье в первоначальное состояние.

Как узаконить перепланировку: подробная инструкция

Согласование перепланировки, этапы:

• Найти пункты про перепланировку в договоре,
• Получить письменное заключение о соответствии предлагаемых изменения нормам строительства и законодательству в БТИ,
• Отправить заявку и копию заключения банковской организации,
• Дожидаться разрешения от страховой компании и банка,
• Сделать перепланировку,
• Составить новый технический план жилой площади с учетом внесенных изменений,
• Отправить в банк копии документов, которые позволят узаконить совершение перепланировки.

Теперь обратимся к некоторым пунктам плана подробнее.

На заметку: согласовывать перепланировку придется не только с банком и жилищной инспекцией. Заявление необходимо подать и в страховую компанию. Однако часто страхование предоставляет сам банк, что делает проще этап согласования.

Процедура узаконивания, в среднем, занимает до полугода, поэтому предварительно рекомендуется согласовать перепланировку с банком. Тем, кто только собирается покупать квартиру в ипотеку, стоит заранее уточнить вопрос у менеджера. В будущем этот шаг позволит сэкономить время и деньги заемщика.

Какие документы нужны, чтобы получить согласование и законное оформление перепланировки:

• Копия договора ипотечного кредитования,
• Проект,
• Общий план дома.

Важно: проверять документы на ошибки и расхождения перед подачей. Если с ними возникнут проблемы, или план будет составлен неграмотно, процедура затянется. Проверять содержание документов на перепланировку квартиры должен эксперт.

Задача номинального владельца квартиры: согласовать план со всеми участниками сделки и проверяющими организациями. А после внесения изменений задокументировать новую планировку квартиры. Тогда ни у банка, ни у инспекции не возникнет претензий.

На заметку: до 60% заемщиков получают отказ на прошение о перепланировке квартиры в ипотеке и не могут узаконить изменения. Чтобы увеличить шансы на согласование, нужно убедиться в законности действий и предоставлять только действительные и грамотные, поставленные профессионалами документы.

В случае успеха согласование займет до 6 месяцев. Согласование, оформление документации – длительный процесс. Если существует точный план на проведение ремонтных работ (например, важно успеть сделать перепланировку за лето), начинать сбор документов стоит зимой.

Чтобы узаконить новую планировку, потребуется около 2 месяцев.

Оформление перепланировки – платная услуга. Стоимость будет зависеть от региона и других факторов. В среднем соглашение с банком обходится в 5000 рублей. Расходы могут возрасти до 10 000.

Важно: нарушение сроков перепланировки грозит штрафом. Если банк установил четкие рамки, когда можно узаконить перепланировку квартиры в ипотеку, важно их соблюдать, чтобы не навлечь на себя финансовые санкции.

Что нужно для составления и согласования плана

Первый шаг – обратиться в БТИ и получить действующий план квартиры. Проект перепланировки готовится на его основе. В документе прописаны основные характеристики жилой площади: эскиз объекта, метраж, несущие стены, высота потолков и другие технические данные. Инженер, который будет готовить проект перепланировки, сможет выбрать оптимальные варианты изменений, исходя из данных технического плана.

Когда проект готов и одобрен банком, его нужно согласовывать с жилищной инспекцией.

Какие документы потребуются:

• Эскиз (графический план квартиры с внесенными изменениями)
• Документы, которые подтверждают право владения недвижимостью
• Официальное письменное разрешение от банка, от страховой

Жилищная инспекция выдает официальное разрешение, и с этого момента можно начинать ремонт.

Когда в БТИ одобрили новый план и подписан акт в кадастровой инспекции, перепланировка считается завершенной и узаконенной.

Можно ли «обойти» требования банка и сделать перепланировку без его ведома

Нет. В любом случае перепланировку придется согласовывать.

Если, все же, пренебречь требованиями и сделать перепланировку в квартире по ипотеке самостоятельно, без узаконивания, проблемы возникнут в дальнейшем. Будет невозможна продажа недвижимости, оформление наследства, процедура дарения и другие операции. Несогласованные изменения повлекут штрафы или сделают самые простые юридические операции с недвижимостью невозможными.

Важно: стоит уточнить у банка причины отказа. Если организация не указала в договоре на кредит запрет на перепланировку, то варианты повлиять на решение есть. Возможно, причина того, что согласование не было получено, кроется в ошибках, которые допущены при составлении плана.

Оценка ипотечной квартиры с перепланировкой

По окончанию работ проводится переоценка недвижимости с учетом внесенных изменений. Для этого приглашают эксперта-оценщика. На основании фактических данных он сможет оценить и составить отчет, в который внесет новую стоимость квартиры и обоснования для переоценки. В большинстве случаев перепланировка в квартире либо не влияют на цену кардинально, либо повышают ее. Занижение кадастровой стоимости ипотечной квартиры возможно, если в результате перепланировки кардинально меняются характеристики квартиры. Например, сильно уменьшена площадь кухни или одной из комнат, помещение сложно использовать по назначению или значительно сокращены полезные площади. На такую недвижимость сложно найти покупателя.

Как поступить, если хочется реконструировать квартиру по-своему

Если предполагаемые изменения противоречат нормам, или банк категорически против перепланировки квартиры в ипотеке, сделать что-то в рамках закона не получится. По крайней мере, в течение времени, когда квартира находится в ипотеке.

Законную перепланировку можно будет сделать после выкупа недвижимости из залога.

Для тех, кто только собирается покупать квартиру в ипотеку, есть несколько советов.

Заранее уточнить у банка его отношение к перепланировке в залоговой квартире. Если организация против – подыскать другую. Ипотечные условия практически у всех одинаковые. Исключение – зарплатный банк или финансовое учреждение, в котором находится вклад, или есть закрытые кредиты с хорошей историей. В этом случае клиенту может быть предоставлена скидка. Если «выгодный» банк не допускает перепланировки, перед покупателем встанет вопрос выбора. Что для него важнее: выгодные условия кредитования или возможность делать перепланировку.

Выбрать квартиру со свободной планировкой. Такие варианты есть, и в новых домах их много. Чтобы перепланировка не стала загвоздкой, можно поискать квартиру без перегородок и самостоятельно распределять жилую площадь на комнаты.

Поискать квартиру с готовой перепланировкой. Это тоже возможно. Многие владельцы «типовых» квартир уже позаботились о перепланировке под свои нужды. Поиск вариантов займет больше времени, но позволит сэкономить деньги на ремонте в ипотечной квартире и время на бумажной волоките.

Быстрее погасить ипотечный займ. Сложный, но осуществимый вариант. Если есть источник дополнительного дохода или основная заработная плата позволяет вносить платежи чаще, этим стоит воспользоваться. Квартира раньше перейдет в полное владение хозяина, и переплата по процентам будет меньше

Вывод: перепланировку можно делать, если нет законных ограничений

Чтобы перепланировка в ипотечной квартире, процедура оформления и узаконивания не затянулась на годы, нужно сразу уточнить свои возможности у банка, в БТИ и у сторонних экспертов: инженера и юриста, который специализируется на недвижимости.

Грамотный инженер подскажет, как должна быть отремонтирована квартира, чтобы не возникло разногласий, какая перепланировка будет считаться законной. Юрист поможет в оформлении бумаг, правильно заполнит документы и поможет вести диалог с банком с правовой позиции.