С 1.04.24 вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, внесенные Федеральным законом от 17.12.23. Закон принимался для упрощения процедуры перевода жилого помещения в статус нежилого, и наоборот. Но также затронул и некоторые законы перепланировки квартир.
В целом, сразу скажем, что по перепланировке и её согласованию никаких существенных изменений не произошло, но ниже расскажем подробно обо всём по порядку. У нас самая актуальная и, что ещё важнее, достоверная информация с ссылками на законы.
О процедуре согласования перепланировки в новых реалиях мы подробно рассказали здесь.
Закон о перепланировке квартиры с 1 апреля 2024 года.
Прежде всего, отметим, что изменили само определение перепланировки жилого и нежилого помещения, данное в пункте 2 статьи 25 ЖК РФ. Раньше перепланировкой считалось любое изменение планировки квартиры, отображенной в техническом паспорте (БТИ). Пример такого плана приведён на рисунке ниже.
План квартиры из технического паспорта БТИ
Теперь в этом пункте указано, что перепланировкой считается любое изменение планировки квартиры или её внешних размеров. Подразумевается, что планировка отображена в графической части ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости, который ведёт Росреестр). Пример графической части из выписки ЕГРН приведён ниже.
Графическая часть выписки ЕГРН на квартиру
Как видно из представленных примеров, в ЕГРН не отображаются сантехнические приборы (унитаз, раковина, кухонная плита, ванная, душ, биде и т.д.), в то время как в БТИ- отображаются.
Поэтому законом оставили пункт 1 ст.25 ЖК РФ, в соответствии с которым сохранилось определение переустройства- это любое изменение расположения, демонтаж или установка сантехоборудования, отображаемого в техническом паспорте (БТИ).
Таким образом, как раньше перепланировкой и переустройством считались любые мероприятия, которые изменяли планировку квартиры или расстановку сантехники, так это и осталось. Иными словами, переместили любую перегородку (в том числе, не несущую)- это перепланировка. Добавили или переместили унитаз- это переустройство. И перепланировка и переустройство по-прежнему требуют обязательного согласования с органами власти в соответствии с пунктом 1 статьи 26 ЖК РФ, который остался в силе.
Что же изменилось?
В соответствии с уже упомянутым пунктом 2 ст.25 ЖК РФ с 1 апреля 2024 года перепланировка считается завершенной, когда все произошедшие изменения в планировке квартиры после получения всех необходимых документов от согласующего органа внесены в графическую часть ЕГРН.
Вносить изменения в ЕГРН после произведенной перепланировки нужно было и раньше, просто теперь это закрепили законодательно.
В чём же изменения?
Как мы уже говорили, раньше в п.2 ст.25 было прописано, что перепланировкой считалось изменение планировки квартиры, отображенной в документах БТИ, а теперь важно, чтобы эти изменения планировки были отображены в ЕГРН.
В этом всё и дело.
Фактически, теперь незачем вносить произошедшие изменения в планировке квартиры в БТИ- надо их вносить в ЕГРН. Иными словами, планы БТИ квартиры теперь практически ни для чего не нужны. Они давно не нужны для оформления сделки купли-продажи, вступления наследства и т.д. Теперь они не нужны законодательно и для регистрации совершенной перепланировки.
Единственное для чего законодательно сейчас ещё нужны документы БТИ на квартиру после перепланировки — это для согласования возможной будущей перепланировки. Потому что для согласования перепланировки всё ещё необходимо предоставлять в согласующий орган технический паспорт БТИ согласно не измененному подпункту 2 пункта 1 статьи 26 ЖК РФ. То есть Вы сейчас согласовали и завершили перепланировку, а через некоторое время, допустим, решили сделать ещё другую перепланировку- тогда Вы будете должны предоставить в согласующий орган технический паспорт БТИ с планировкой после предыдущей перепланировки, чтобы они оценивали планируемые новые изменения именно относительно планировки, зафиксированной в БТИ после предыдущей перепланировки.
Почему так произошло?
Росреестр, как организация ведущая ЕГРН, давно находится в конфликте с БТИ, и вопрос подымался давно. Вначале перестали быть необходимы планы БТИ для регистрации сделок купли-продажи, дарения и т.д. в Росреестре. Далее планировки в сдаваемых новостройках перестали обязательно инвентаризироваться (обмеряться) БТИ, а стали ставиться в реестр ЕГРН на основании техпланов (грубо говоря, обмеров) кадастровых инженеров. После того, как в сентябре 2023 года базу данных БТИ взломали украинские хакеры, власти решили пойти дальше и регистрировать и перепланировку прежде всего в ЕГРН на основании техпланов кадастровых инженеров, составленных на основании полученных всех необходимых документов от согласующих органов.
Новые правила перепланировки квартиры с 1 апреля 2024 в Москве.
Теперь рассмотрим, как всё вышеизложенное будет осуществляться на практике. Для примера, в столице.
Сейчас в Москве продолжает действовать на данный момент в последней редакции от 26.12.22 Постановление Правительства Москвы № 508 от 25.10.11, выпущенное на основании положений Жилищного кодекса и которое подробно описывает всю процедуру согласования перепланировки или переустройства квартиры в Москве. Поэтому сейчас даже после корректировок ЖК РФ после 1 апреля 2024 года всё остаётся по старому, но уже известно какие изменения в него внесут (планируется в конце года), а пользоваться ими можно уже сейчас. Сразу скажем, что фактически ничего не изменилось- изменился лишь возможный порядок подачи документов по желанию собствевенника, о котором мы расскажем ниже.
Как, вкратце, происходил раньше и происходит процесс согласования перепланировки: получается технический паспорт БТИ с существующей планировкой, подготавливается проектная документация, в которой отображается планируемая планировка, вместе с остальными необходимыми документами они подаются на рассмотрение в Жилищную инспекцию, она выдаёт разрешение, производится ремонт, в его процессе подготавливаются документы для сдачи выполненной перепланировки (акты скрытых работ, журнал ремонтно-строительных работ), по окончанию вызывается на объект инспектор Жилищной инспекции, он сравнивает согласованную перепланировку из проекта с построенной. Если всё совпадает, выдает акт о завершенном переустройстве, после чего заказывается выход на объект техника БТИ, он вычерчивает новый план и вносит в базу БТИ. Далее на основании полученных документов у любого кадастрового инженера заказывается техплан, который через МФЦ подаётся в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Как, вкратце, можно делать практически тоже самое уже сейчас, и будет закреплено в 508-ом Постановлении: получается технический паспорт БТИ с существующей планировкой, подготавливается проектная документация, в которой отображается планируемая планировка, вместе с остальными необходимыми документами они подаются на рассмотрение в Жилищную инспекцию, она выдаёт разрешение, производится ремонт, после этого в его процессе подготавливаются документы для сдачи выполненной перепланировки (акты скрытых работ, журнал ремонтно-строительных работ), по окончанию, внимание, кадастровый инженер подготавливает техплан (а не в конце процесса, как сейчас), который предоставляется инспектору Жилищной инспекции, он сравнивает согласованную перепланировку из проекта с построенной. Если всё совпадает, выдает акт о завершенном переустройстве, и сам отправляет техплан в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Параллельно, при желании, можно вызвать техника БТИ и внести изменения и в базу БТИ. Мы сейчас всё ещё рекомендуем вносить изменения после перепланировки в документы БТИ, потому что, во-первых, в них отображаются, как мы писали вначале, сантехнические приборы, во-вторых, как мы писали, они нужны будут и для будущей перепланировки.
Иными словами, вся разница состоит в том, что раньше собственник после согласования перепланировки сам подавал технический план кадастрового инженера в Росреестр через МФЦ для внесения изменений в ЕГРН, а в будущем он будет этот техплан предоставлять Жилищной инспекции, которая будет сама отправлять его в Росреестр.
К сожалению, пока неизвестно, что лучше. Дело в том, что Росреестр в подавляющем большинстве случаев не вносит изменения в ЕГРН с первого раза, а выставляет замечания к техническому плану, которые сейчас собственник забирает из МФЦ, передаёт на исправление кадастровому инженеру, и после чего самостоятельно доподаёт их в Росреестр через МФЦ.
В будущем Росреестр будет отправлять замечания по техплану в Жилищную инспекцию, она перенаправлять собственнику, собственник обращаться за исправлениями к кадастровому инженеру, перенаправлять их в Жилищную инспекцию, а та уже снова в Росреестр.
Также отметим, что подробно существующий и уже доступный новый порядок согласования планируемой перепланировки мы подробно рассмотрели в данной статье.
А тоже самое для узаконивания уже выполненной перепланировки – тут.
Напоследок, добавим ещё один небольшой нюанс, о котором, возможно, стоило упомянуть вначале. Как мы писали в самом начале, в графической части ЕГРН не отмечаются сантехнические приборы (унитазы, раковины, ванны, кухонные плиты и т.д.), однако их перестановка, установка или демонтаж относятся к переустройству и требует обязательного согласования. Так вот, если в квартире никак не изменилась планировка, а производилось только переустройство (затрагивались только сантехприборы), то после его согласования в графическую часть ЕГРН нечего вносить, а потому и техплан не нужен. В таком случае, изменения после согласования можно внести только в планы БТИ.
Более того только переустройство квартиры именно в Москве можно согласовать по эскизу, о чём мы писали тут. Правда, только переустройство квартиры без перепланировки (изменения планировки квартиры) на нашей практике встречается крайне редко.
Всё выше сказанное относится и к перепланировке и переустройству нежилых помещений, встроенных или пристроенных к многоквартирным жилым домам.
Больше никаких изменений в перепланировке с 1 апреля 2024 года не произошло.