Согласование перепланировки квартиры в Москве законно

Почему важно согласовывать перепланировку?

Согласование перепланировки является обязательной процедурой при любых изменениях конфигурации жилого помещения. Под перепланировкой подразумевают работы, изменяющие внутреннюю планировку, например, снос или возведение стен, изменение расположения дверей, объединение комнат.

Перепланировка квартиры направлена на улучшение функциональности и комфорта, но любое нарушение технических правил может привести к аварийности или созданию рисков безопасности для жильцов. Поэтому процедуру согласования перепланировки регулируют государственные органы, чтобы обеспечить безопасность и законность изменений.

Без оформления перепланировки вы рискуете получить штраф, столкнуться с отказом в продаже квартиры или проблемами с регистрацией права собственности. Незаконная перепланировка влечёт за собой признание помещения небезопасным, что особенно критично для ипотечной квартиры, поскольку банк может отказаться принимать жильё в залог.

Расценки на согласование перепланировки квартиры в Москве.

Заказать оформление перепланировки можно у нас. Мы имеем огромный положительный опыт (более 3000 успешно согласованных объектов). Примеры- тут. Чтобы мы смогли выслать Вам точную стоимость и сроки для конкретно Вашего случая, перешлите на почтовый адрес mail@resog.ru или в WhatsApp планировку объекта до и после изменений или оставьте свой телефон, нажав на кнопку ниже и, тем самым, воспользуйтесь скидкой в 10%— мы Вам обязательно перезвоним. С порядком цен, определяемым сложностью перепланировки, Вы можете ознакомиться на этой странице. Также по любым вопросам, в том числе обычной консультации, Вы можете связаться с нами по телефону 8 (495) 507-74-67. Согласование перепланировки включает разработку проекта.

Содержание

• 1. Когда необходимо согласовывать перепланировку жилого помещения?
• 2. Этапы согласования переустройства квартиры.
• 3. Срок согласования.
• 4. Как оформить перепланировку квартиры самостоятельно?
• 5. Примеры согласованных перепланировок.

Процедура согласования перепланировки включает:

 

1. Подготовка проекта перепланировки и техническое заключение

Первым этапом является подготовка проекта перепланировки и технического заключения. В нем фиксируют текущее состояние квартиры и описывают все планируемые изменения. Для этого понадобится технический паспорт помещения, план квартиры и другие документы.

Проект перепланировки и техническое заключение должны готовить специалисты, имеющие соответствующую квалификацию – проектные организации или архитекторы. Типичные проекты перепланировки часто облегчают согласование, но нестандартные решения потребуют индивидуальной разработки документации.

Важно, чтобы проект перепланировки жилых и нежилых помещений соответствовал действующим нормам безопасности и строительным правилам.

2. Подача заявления и документов

Для начала процесса согласования перепланировки необходимо подать заявление на согласование вместе с полным пакетом документов:

— Паспорт собственника квартиры 

— Правоустанавливающие документы на жильё 

— Технический паспорт квартиры или помещения 

— Проект перепланировки и техническое заключение 

— План квартиры до и после перепланировки 

— Заявление на согласование перепланировки 

— Согласование с соседями, если перепланировка затрагивает смежные помещения 

— При ипотечной квартире — разрешение банка на перепланировку

Заявление подают в орган, осуществляющий согласование перепланировки жилых помещений (в Москве — в Мосжилинспекцию, в других регионах — местные жилищные ведомства или БТИ).

3. Рассмотрение документов и принятие решения

Орган, осуществляющий согласование, проверит документы и проект на предмет соответствия требованиям. Сроки согласования перепланировки обычно составляют от 15 до 45 дней. В процессе рассмотрения могут запросить дополнительные пояснения или документы.

Возможен отказ в согласовании перепланировки, если проект нарушает технические нормы, угрожает безопасности или создаёт неудобства соседям.

4. Получение разрешения на перепланировку

Если проект и документы соответствуют требованиям, выдается решение о согласовании перепланировки. Только после получения разрешения можно начинать проведение перепланировки.

5. Проведение перепланировки

Работы должны строго соответствовать согласованному проекту. Самовольное отклонение может привести к штрафам и необходимости узаконить самовольную перепланировку или вернуть квартиру в исходное состояние.

6. Завершение перепланировки и оформление акта

После окончания работ необходимо заказать акт о завершенной перепланировке. Для этого комиссия проверит, что работы выполнены по проекту.

Акт о завершенной перепланировке — это официальный документ, который подтверждает надлежащее выполнение работ и позволяет внести изменения в документацию квартиры.

7. Регистрация изменений в Росреестре (ЕГРН)

Завершающим этапом является внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Для этого подают технический план квартиры с информацией о проведённой перепланировке.

Регистрация позволяет узаконить перепланировку и использовать документы о новом статусе помещения при продаже, оформлении ипотеки или других сделках.

 

Передвинули раковину — это перепланировка, убрали или перенесли ненесущую стену — тоже. К ней не относится только затрагивание тех элементов, что не отмечены в плане БТИ или ЕГРН: замена обоев или полов, установка кондиционера или остекление балкона/лоджии, монтаж стиральной машины и т.д.
О том, что отмечается на поэтажном плане жилого помещения и что это такое, можно прочесть в статье про  план БТИ. Здесь вкратце скажем, что в нём юридически закреплено расположение стен и расположение сантехприборов.

Так вот, в соответствии с п. 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ любую перепланировку нужно согласовать. Любую. Если не пройти регистрацию и сделать нарушение какой-либо нормы в законодательстве по незнанию, то незаконную перепланировку придется возвращать в первоначальное состояние согласно п. 3 ст. 29 ЖК РФ.

Одним штрафом тут не отделаешься. При согласовании перепланировки можно этого не бояться.

Некоторые люди считают, что если они не затрагивали несущие стены в своей недвижимости, то согласовывать ничего и не нужно. К сожалению, это не так. Нужно. Любое затрагивание стен (даже не несущих) автоматически требует соответствующей регистрации.
Согласно тому же пункту ЖК РФ перепланирование следует производить только после того, как на него будет получено соответствующее разрешение на перепланировку квартиры Мосжилинспекции. 

Здесь мы разберём согласование при намечаемом ремонте. На него получается предварительное разрешение.

Итак, как сделать перепланировку квартиры законно?

Этапы согласования перепланировки квартиры в 2025.

Теперь разберём основной вопрос- где и как согласовать перепланировку квартиры в Москве? Итак, процедура согласования перепланировки- пошаговая инструкция.

Этап 1. Получаем технический паспорт БТИ.

Когда-то давно можно было для регистрации переустройства обойтись поэтажной схемой и экспликацией, но сейчас подпункт 4 пункта 2 ст. 26 ЖК строго требует предоставить для утверждения переустройства именно техпаспорт.
Его следует заказывать в Бюро технической инвентаризации. Как это сделать мы подробно рассказывали на этой странице: Технический паспорт БТИ.
Здесь отметим лишь, что заявку лучше оформлять так, чтобы его выдали без выхода обмерщика на объект, то есть взяли схему расположения стен из их базы, в которой она хранится. Иначе техник может при обмерах выявить какие-либо отклонения от того, что находится в базе и зарегистрировать их. Выше мы уже рассмотрели, чем это чревато. Далее надо сверить реальное состояние недвижимости с полученной планировкой- вдруг когда-то давно уже производили переустройство или при предыдущих обмерах была допущена ошибка (к примеру, перепутали местами балконные окно и дверь). Такие ошибки сейчас встречаются достаточно часто. Особенно много возникло их с момента масштабного переноса старых чертежей в электронный вид. При выявлении ошибки о ней следует сообщать в ТБТИ и править её до ремонта. Иначе потом что-либо доказать станет практически невозможно.
Много нюансов существует при заказе поэтажного плана жилого помещения в домах — новостройках. Об этом мы подробно писали в статье о Перепланировке в новостройке. Также следует отметить, что в наши дни встречаются довольно часто подделки чертежей БТИ. Поэтому, если Вы осуществляете покупку жилья, то тщательно проверяйте такие документы.

В Москве техпаспорт выдают только в том случае, если последние обмеры недвижимости проводились менее 5 лет назад. Если у Вас такой случай- позвоните нам, и мы расскажем, что можно сделать. 

Этап 2. Заказываем проект перепланировки или делаем эскиз.

Согласно подп. 3 п.2 ст.26 ЖК для оформления перепланировки квартиры необходимо предоставить проект. О нём мы рассказываем тут. Проект заказывается у организации с допуском СРО. В нем должны быть зафиксированы все виды работ. Нельзя узаконить перепланировку чего-то одного, а другого-нет. Согласовываются сразу все изменения на объекте. Также он должен выполняться специализированной организацией, имеющей допуск СРО (Саморегулируемой организации).

Дизайн — проект для утверждения переустройства не подойдёт.

В Москве не сложные изменения можно оформить по эскизу. Какая перепланировка утверждается по эскизу, и о самом порядке действий мы писали в статье про Перепланировку по эскизу. Те мероприятия, что следует оформлять по проектной документации, перечислены в п. 2 и 3 Прил. №1 508-ого постановления. По эскизу возможно зарегистрировать лишь очень ограниченный список самых простых изменений без затрагивания мокрых зон: перестановка межкомнатных перегородок, заложение или пробивка проема в ненесущей перегородке, перестановка сантехники в ванной или туалете и так далее. Перенос инженерных сетей и коммуникаций отопления, водоснабжения и канализации согласовывать не надо, так как они не отмечаются в БТИ и ЕГРН. Иногда пишут, что, если не затрагивать несущие стены, то достаточно эскиза. К сожалению, это совсем не так. Скажем, нельзя оформить по эскизу расширение санузла или перенос кухни, даже если несущие стены при этом затронуты не будут, и так далее.
В столице в соответствии с пунктом 1.2.3.5 Приложения 3 к ППМ № 508 необходимо для согласования проект перепланировки или переустройства дополнить техническим заключением о безопасности перепланировки (ТЗК). О нём Вы можете прочесть в статье про Техническое заключение. В кратце, оно определяет возможность перепланировки после обследования и экспертизы объекта. В нём приводятся данные о состоянии конструкций квартиры и многоквартирного дома, и позволяет ли это состояние провести планируемые при ремонте работы без вреда для безопасности здания и жизни людей. Выполнять его также должна фирма с соответствующим допуском СРО.
Если затрагиваются несущие конструкции, то ТЗК согласно тому же пункту, следует заказывать у организации, являющейся разработчиком проекта здания или в ГБУ «Экспертный центр».

Этап 3. Подаем документы и получаем разрешение на перепланировку квартиры.

За предоставление разрешения на ремонт в Москве отвечает Мосжилинспекция. Нужно узаконить перепланировку именно с ней, а не с БТИ или УК, как некоторые полагают. В других регионах за регистрацию перепланировки обычно отвечает специальный отдел при местной администрации. Эти же инстанции осуществляют надзор за самовольными перепланировками по чьей-либо жалобе (к примеру, соседей). 
Пакет документов необходимых для согласования переустройства перечислен в п. 2 ст. 26 ЖК. В столице дополнительно к нему, как мы уже писали, потребуется ещё техзаключение.

Бумаги в Москве Жилинспекция принимает только в отсканированном формате на официальном портале mos.ru (пункт 1.3 Прилож. №.2 к ППМ № 508).
Итак, согласно пункту 2.5.1.1.1 того же приложения требуется подать следующие документы для согласования перепланировки квартиры через личный кабине на портале mos.ru:

• техпаспорт;
• проект перепланировки и техническое заключение;
• подтверждение права собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство и т.д.);

Ну и, конечно, надо заполнить саму форму запроса государственной услуги на сайте ms.ru (раньше заполняли бумажное заявление).

Проектная документация обязательно должна быть заверена электронно-цифровой подписью фирм или фирмы, её выполнявшей.

По итогам рассмотрения заявки Жилищная инспекция предоставляет распоряжение, которое является гарантом законности планируемого ремонта, либо дает отказ в согласовании со ссылкой на нарушенные строительные или правовые требования и нормы.

В случае отказа можно попытаться узаконить перепланировку через суд, но Жилинспекция ссылается обычно на конкретные законы в отказе, так что шансов зарегистрировать несогласованную перепланировку даже в судебном порядке почти нет. Суд тоже признает перепланировку незаконной.

Техпаспорт и правоустанавливающий документ заявителю подавать не обязательно — Жилинспекция запросит их самостоятельно в ТБТИ и Росреестре, но это увеличит срок рассмотрения дела. К тому же без них всё равно не сделать проект перпланировки.
Также она запрашивает в БТИ чертежи ниже- и вышерасположенных квартир, чтобы проверить Ваше изменение планировки относительно них (к примеру, над каким помещением оказывается санузел, кухня и т.д., при их затрагивании).
Если объектом владеет не один собственник, то от всех остальных владельцев с 23.04.25 необходимо приложить скан простого не нотариального письменного их согласия на перепланировку с указанием от кого пишется заявление, на кого и на какие виды работ. Раньше необходимо было оформлять нотариальную доверенность.
В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы. Например, для замены газифицированной плиты на электрическую надо получить справку от управляющей компании о выделенной на объект электрической мощности и справку от Мосгаза о заглушке газового стояка. При затрагивании общедомового имущества (например, фасада) нужно предоставить протокол общего собрания собственников помещений. И т.д.

Готовое распоряжение (резрешение на перепланировку), если перепланировка соответствует всем нормам,  Мосжилинспекция направляет в личг=ный кабинет портала mos.ru, с которого подавалась заявка. С 23 апреля распоряжение, заверенное ЭЦП, предотавляется только в электронном виде. Раньше можно было получить бумажную версию в МФЦ.
С разрешением Вы будете уверены в законности своих планируемых мероприятий. По закону начинать перепланировку можно только после его получения, но мы разрешаем делать ремонт параллельно процессу согласования, если заключили договор — проблем не возникнет.

Надеемся, теперь стало ясно где и как получить разрешение на перепланировку квартиры в Москве.

Этап 4. Выполняем ремонт.

На выполнение работ отводится полтора года (18 месяцев). Если срок разрешения прошел, то Жилищная инспекция должна его отозвать, но на данный момент она идёт навстречу и осуществляет приёмку ремонта даже по просроченным распоряжениям. Что будет через год — неизвестно.
При строительстве работы следует выполнять строго по утвержденным чертежам.

Этап 5. Вызываем инспектора.

Перед вызовом инспектора после проведения перепланировки (окончания ремонтных работ) с 23 апреля 2025 года с выходом Постановления Правительства Москвы № 841-ПП от 18 апреля 2025 согласно пунткам 2.5.1.1.2.4 и 2.5.1.1.2.5 необходимо у любого кадастрового инженера заказать технический план для Росреестра, который подается для вызова инспектора вместе с остальными документами. Без него теперь инспектор не выйдет на объект. Также необходимо предоставить квитанцию об оплате госпошлины в Росреестр ( сейчас она составляет 1000 рублей ).

Далее  на основании запроса через портал mos.ru приглашается на объект приемочная комиссия из инспектора, представителей проектной и ремонтной компаний. Вызывать инспектора на проверку следует тогда, когда сделана чистовая отделка и когда установлены двери и сантехприборы. Иначе он просто скажет доделывать ремонт до конца и только потом вызывать его. Также инспектору после перепланировки необходимо предоставить заверенные проектировщиками и строителями акты скрытых работ, как минимум, на устройство гидроизоляции и звукоизоляции в полах, а также журнал ремонтно-строительных работ. Строители, заполняющие данные документы, должны иметь соответствующий допуск СРО- без него по закону они не имеют права выполнять такие работы. Инспектор осуществляет приемку готовой перепланировки, сравнивая результат с теми данными, что приведены в согласованном проекте. Если всё совпадает, он подготовит и выдаст акт о завершенной перепланировке (один экземпляр он отправит собственнику), а также  направит его вместе с поданным техническим планом в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. О подготовке акта мы писали в материале про Акт о завершенном переустройстве. Если он обнаружит какие-либо различия с согласованными проектными чертежами, то даст предписание исправить ремонт, если они нарушают какую-то норму, или скажет произвести их пересогласование, если различия не нарушили строительные и юридические правила. Если во время перепланировки были осуществлены незначительные отклонения от утвержденного проекта без затрагивания границ мокрых зон, несущих и внешних стен, то вместо пересогласования инспектору можно предоставить эскиз с отклонениями от проекта и он его утвердит. Пример такого эскиза и акта Вы можете посмотреть ниже. В противном случае, надо заново получать разрешение.

Согласно пункту 26 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 в последней редакции от 18 апреля 2023 года, если Росреестр устроил технический план, то инспектор переправит выписку ЕГРН на квартиру с её новой планировкой на почту заявителя, указанную при подаче запроса на выход инспектора (получение акта о завершенной перепланировке ) через портал mos.ru. Если же Росреестр выставит замечания ( приостановку ), что бывает гораздо чаще, то согласно закону инспектор должен переслать их заявителю. Тот должен снова обратиться к кадастровому инженеру, внести необходимые правки в технический план в соответствии с замечаниями Росреестра, снова отправить его в Жилищную инспекцию, которая снова перешлёт его в Росреестр. И так пока Росреестр не даст положительное заключение.

На практике инспекторы выдают на руки акт о завершенном переустройстве и иногда текст приостановки Росреестра, потому что самим заниматься с каждым заявителем по Росреестру у них просто не хватит времени, а их по несколько человек всего на округ. Заявитель сам подправляет технический план у кадастрового инженера в соответствии с приостановкой и сам через МФЦ подает документы на внесение изменений в ЕГРН. Мы рекомендуем делать это не сразу после получения акта от инспектора, а вначале получить новые планы БТИ (см. следующий этап), а лишь потом подаваться в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Дело в том, что технический план кадастровый инженер делает на основании согласованного проекта перепланировки и своих обмеров. Техник БТИ делает же свои обмеры. Незначительно, но всё же они могут померить немного по-разному (чуть-чуть под разным углом поставили лазерную рулетку), и размеры могут отличаться на нескоько сантиметров. Если Вы внесли изменения в ЕГРН на основании техплана от кадастрового инженера, а затем — в план БТИ на основании обмеров техника БТИ (они берут в основание технический план) и могут получиться два документа на одну и ту же квартиру с разными размерами и даже площадями. Поэтому вначале получите новые планы БТИ, а затем кадастровый инженер в техплане подправит размеры под него- все равно после приостановки его править, и можно будет подавать документы в Росреестр — площади и размеры будут полностью совпадать.     

Ниже приведён пример письма Жилинспекции с прикреплённой выпиской ЕГРН.

Этап 6. Проводим согласование перепланировки квартиры в БТИ.

Многие люди считают, что разрешение на переустройство надо получать в БТИ. Это неправильно. Туда мы идём лишь после получания разрешения и акта Мосжилинспекции. Обращаемся в ТБТИ, куда пришел наш акт и чертеж от инспектора, и вызываем техника для переобмеров новой планировки. Он её фиксирует и заносит в базу. При этом возможно заказывать любой документ: отдельный инвентаризационный план и экспликацию или техпаспорт. Главное- чертеж с новым расположением стен будет занесен в их базу данных и в будущем Вы сможете получить любой документ из неё без обмеров.

Срок оформления перепланировки квартиры.

На получение техпаспорта, выполнение проектной документации, сбор остальных документов, если с ними нет проблем, уходит около 2-х недель или месяц.

Сотрудники МосЖилинспекции проверяют поданные документы в течение 20 рабочих дней (п.2.7.1.1.1 Прил. №2 к ППМ № 508).

Таким образом, получение распоряжения перепланировки может занять примерно 2 месяца. 
На изготовление технического плана после завершения ремонта у Кадастрового инженера уходит около 3-4 рабочих дней.
По завершению работ инспектор должен выйти на объект и выдать акт за 10 рабочих дней с момента подачи заявки (пункт 2.7.1.3 того же Приложения). На практике это происходит обычно дольше, т.к. работников в Жилинспекции не хватает, они перегружены, и документы выдаются с задержкой.
Далее новые обмеры и выдача документа в БТИ  занимает около двух недель.
, Реестр вносит изменения в ЕГРН за 7 рабочих дней.

Как оформить перепланировку в квартире самостоятельно?

Самостоятельное оформление перепланировки возможно, если вы готовы разобраться в нормативных актах, подготовить проект и собрать необходимые документы. Однако при отсутствии опыта лучше обратиться к профессионалам — проектным организациям, юристам или специализированным компаниям, которые сопровождают процедуру «под ключ»: от разработки проекта до регистрации в Росреестре. Это гарантирует правильность оформления и минимизирует риски отказа в согласовании.

 

Примеры согласованных перепланировок.

В этой панельной квартире мы согласовали стандартные работы по объединению санузла и небольшому его расширению на площадь холла, устройство дополнительной уборной также на площади этого холла, и пробивкой проема на кухню в несущей стене с усилением металлоконструкциями. Также были измененены межкомнатные перегородки, добавлена гардеробная / кладовая, и устроен ещё один проем в несущей стене.

Здесь были согласованы для собственников следующие мероприятия: объединение кухни с территорией большой комнаты с устройством кухни-ниши и кухонного острова, увеличили санузел на площадь коридора. В результате перепланировки образовались большие  зоны  кухни и гостиной. Также произвели снос подоконного блока и расширение проема между лоджией и комнатой с установкой французского окна.

Что делать, если отказали в согласовании перепланировки?

Отказ в согласовании перепланировки квартиры является распространённой ситуацией, особенно при нарушении норм безопасности или технических регламентов.

Чтобы избежать отказа:

— Тщательно проработайте проект перепланировки с профессионалами. 

— Убедитесь в наличии всех документов и согласований со всеми собственниками. 

— Соблюдайте нормы и правила строительства.

Если отказ получен, можно подать апелляцию или внести исправления в проект и подать заново.

Полезные советы при согласовании перепланировки

— Не начинайте перепланировку без разрешения — это незаконно. 

— Используйте типовые проекты перепланировки, если возможно — это ускорит процесс. 

— Если квартира в ипотеке, обязательно согласовывайте перепланировку с банком. 

— Тщательно собирайте документы и сохраняйте копии всех актов и разрешений. 

— При проведении перепланировки учитывайте требования пожарной безопасности, шумоизоляции и вентиляции. 

— Помните, что перепланировка считается завершённой только после оформления акта и внесения изменений в реестр недвижимости.

Согласование перепланировки квартиры — комплексная процедура, связанная с подготовкой проекта перепланировки и документов, получением разрешения на перепланировку, проведением работ и узакониванием изменений.

Соблюдение всех требований и правильное прохождение процедуры позволяет избежать серьезных проблем, связанных с незаконной перепланировкой, и сохранить права собственника на недвижимость.

Если вы задумываетесь о перепланировке квартиры или уже сделали изменения без согласования, рекомендуем проконсультироваться с профессионалами, чтобы оформить все документы и узаконить работы быстро и без лишних затрат.