Оформление перепланировки квартиры в 2024. Разбор.

Перепланировка и её оформление- это согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ процесс получения разрешения на ремонт от уполномоченного органа местного самоуправления. В Москве - это Жилищная инспекция. В других городах, чаще всего, Администрация города или района.

С 1 апреля 2024 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, внесённые Федеральным законом от 07 декабря 2024 года. Однако в Москве и Московской области продолжают действовать Постановление Правительства Москвы № 508 и Административный регламент соответственно, а потому процесс оформления перепланировки никак не поменялся. Внести изменения в данные документы планируют к концу года, но они не изменят сильно сам процесс оформления: технический план (не путать с техническим паспортом БТИ) от кадастрового инженера надо будет подавать вместе с остальными документами на этапе получения акта о завершенной перепланировке (см. пункт 1.3 статьи), чтобы инспектор отправил его сам в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Сейчас это необходимо делать самому (см. пункт 1.5). Причём сейчас, если Росреестру что-то не понравилось в техплане, то изменения можно переподать самому, а в будущем это надо будет делать через инспектора Жилищной инспекции, как дополнительное звено. Подробнее Вы разберётесь, прочитав эту статью. 

В данной статье мы рассмотрим как оформить перепланировку квартиры в Москве. Разберём общие вопросы, порядок действий и правила этого трудоемкого и затратного процесса. Следует отметить, что данный вопрос является довольно обширным и ему со всеми нюансами, правилами, законами и подводными камнями можно было бы посвятить целую книгу. А потому здесь мы рассмотрим лишь общую последовательность утверждения ремонтных работ, а с отдельными деталями Вы сможете познакомиться подробнее, переходя по специальным ссылкам в тексте, помеченными синим цветом.

Стоимость оформления перепланировки квартиры или нежилого помещения.

Наша организация оказывает услуги по легализации перепланировки квартиры или нежилого помещения. Примеры согласованных нами квартир и согласованных в них работ можно посмотреть здесь. Также Вы можете посмотреть рекомендательные письма наших заказчиков. Цена согласования сильно зависит от планируемых работ. С приблизительными расценками можно ознакомиться по данной ссылке. Чтобы узнать сколько стоит узаконить перепланировку квартиры (или нежилой недвижимости) в БТИ или Жилищной инспекции в Вашем конкретном случае, пришлите нам на почту mail@resog.ru существующий план квартиры (или коммерческого помещения) и планируемые изменения (можно их нанести от руки) - мы вышлем Вам коммерческое предложение в течение суток. Или просто позвоните нам по телефону +7 (495) 507-74-67. Также мы бесплатно оказываем консультации и помощь в оформлении переустройства. Не стесняйтесь звонить - всегда лучше проконсультироваться о том, как согласовать переустройство и не нарушает ли оно каких-либо законов, до выполнения работ, чем после. Перепланировка - это ответственное мероприятие. Это важно понимать.

ЗАКАЗАТЬ ОФОРМЛЕНИЕ

Содержание статьи

• 1. Оформление перепланировки квартиры в Москве и Подмосковье.
  • 1.1. Как оформить перепланировку квартиры?
  • 1.2. Список необходимых документов.
  • 1.3. Получение акта о завершенном переустройстве на произведенные работы.
  • 1.4. Регистрация перепланировки в БТИ.
  • 1.5. Регистрация перепланировки в БТИ.
  • 1.6. Оформление работ по перепланировке в уведомительном порядке.
  • 1.7. Оформление перепланировки квартиры в Московской области.
  • 1.8. Где можно согласовать перепланировку квартиры?
  • 1.9. С чего начать процесс?
  • 1.10. Как оформить перепланировку в новостройке?
  • 1.11. Оформление переустройства через суд.
• 2. Перепланировка и её оформление для нежилого помещения.

1. Оформление перепланировки квартиры в Москве и Московской области.

Прежде чем перейти к рассмотрению данного процесса, сразу оговоримся, что описание будет актуально не только для Москвы и Московской области, но и для всей России, так как процесс согласования регулируется главой 4 Жилищного кодекса РФ, который действует на всей территории нашей страны. Разница только в уполномоченных органах.

1.1. Как оформить перепланировку квартиры?

Для оформления ремонтных работ необходимо выполнить проект перепланировки (а в Москве ещё и техническое заключение о допустимости и безопасности) в организации с допуском СРО, подать их вместе с остальными документами, перечисленными в п. 1.2 данной статьи, через Портал госуслуг в Жилищную инспекцию, получить от неё положительное решение, выполнить ремонт в соответствии с проектом, сдать его инспектору ЖИ, провести новые обмеры техником ТБТИ.

Таким образом, порядок оформления , в общем случае, следующий:

• Получение разрешения на перепланировку
• Получение акта о выполненной перепланировке
• Получение новых планов в ТБТИ.
• Внесение изменений в ЕГРН;

Получение разрешения - это главный и самый сложный этап в перепланировке (в оформлении её работ). Пример разрешения приведен на фото в начале статьи. Именно этот документ в соответствии с п.6 ст.26 ЖК РФ является основанием для того, чтобы делать ремонт. В столице данным разрешением является распоряжение Жилищной инспекции, выдаваемое на специальном бланке, утвержденном административным регламентом Постановления Правительства Москвы №508. Данный документ гарантирует законность ремонта и возможность в дальнейшем законно получить на квартиру все необходимые и актуальные документы.

1.2. Список документов на оформление перепланировки квартиры.

В Жилищную инспекцию для предварительного согласования в электронном виде через личный кабинет сайта мэра mos.ru для получения разрешения необходимо предоставить следующий пакет документов:

• Онлайн - запрос, который заполняется непосредственно на Портале mos.ru.
• Документы, подтверждающие право владения недвижимостью: оригинал свидетельства о государственной регистрации права или нотариально-заверенная копия, либо выписку из ЕГРН. Если эти данные не предоставить самостоятельно, то Жилищная инспекция запросит выписку ЕГРН сама.
• Технический паспорт БТИ квартиры, в которой планируется сделать ремонтные работы; Заказывать следует именно техпаспорт, потому что просто поэтажные планы и экспликации уже принимать перестали. Иногда для новостроек застройщиком выдается технический паспорт, который выполняет МНИИТЭП и в котором, в том числе, присутствуют данные из БТИ. Он пригоден для легализации переустройства только если внутри присутствует печать ТБТИ. Также в новостройках некоторые пытаются предоставить кадастровый план, но он не подходит для утверждения переустройства - необходимо проводить обмеры БТИ. Если технический паспорт не сдать самостоятельно, то Жилищная инспекция сама запросит его в Бюро технической инвентаризации по межведомственному взаимодействию. Однако, исходные данные ТБТИ, все равно, нужны для составления проекта перепланировки. Для этого можно заказать поэтажный план БТИ, а не технический паспорт, параллельно собирая остальные документы.
• Если у Вас муниципальная недвижимость по договору социального найма или ордеру, то необходимо предоставить письменное согласие всех членов семьи нанимателя.
• Проект перепланировки, выполненный организацией, имеющей соответствующий допуск СРО на данную деятельность. Когда требуется "эскиз" при оформлении перепланировки квартиры, а когда нет? Проект необходимо делать, если есть хотя бы одно мероприятие, описанное в п. 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 от 25.10 2011 года. Работы, которые не входят в список пунктов 2 и 3, но требуют внесения изменений в документы ТБТИ (например, перенос межкомнатной перегородки) согласовываются по эскизу после выполненного ремонта. Проект перепланировки должен быть заверен электронно-цифровой подписью проектировщика.
• Проект в соответствии с п. 1.2.3.4 Приложения 3 ППМ № 508 должен быть дополнен техническим заключением о состоянии строительных конструкций, выполненное также организацией с соответствующим допуском СРО. Если при перепланировке затрагиваются несущие конструкции, то техническое заключение должно быть подготовлено организацией-автором проекта дома. Техническое заключение также должно быть заверено электронно-цифровой подписью.
• Этот перечень может быть расширен в некоторых случаях. Иные типы документов для каждого конкретного случая в зависимости от вида согласуемых работ (разрешение Роспотребнадзора, справка из ДЭЗа, справка из Мосгаза, справка из банка при ипотеке, теплотехнический расчет, план от автора, разработавшего проект дома, согласование архитектурно-планировочного управления, договор об авторском надзоре и т.д.)- все случаи перебрать здесь невозможно;

Срок рассмотрения заявки в соответствии с п.5 ст.26 ЖК РФ составляет не более 45 дней (календарных или рабочих не уточнено- каждая организация трактует по- своему) с момента подачи документов. В столице пунктом 2.7.1.1.1 Приложения 2 ППМ №508 срок сокращен до 20 рабочих дней, если не требуется согласование изменения фасадов и квартира не расположена в объекте культурного наследия.

По срокам, перепланировка  в последних случаях согласовывается Жилищной инспекцией за разное количество времени в соответствии с  п.2.7.1- 2.7.3 Приложения 2 к ППМ № 508.

1.3. Получение акта о завершенном переустройстве  на выполненные работы.

После того, как выдано решение Жилинспекции, можно производить  ремонтные работы. Срок действия решения о согласовании перепланировки – 1,5 года с даты подписания (в течение этого времени надо завершить ремонт). Работы, затрагивающие газовое оборудование, должны быть выполнены специализированной организацией. Также на гидроизоляцию в мокрых помещениях и звукоизоляцию полов понадобится предоставить акты скрытых работ, которые обязательно должны заполнить строители (или представители технадзора) и проектировщики. Для проводки инженерных коммуникаций для подключения сантехнического оборудования никаких актов составлять не надо. Для использования и укладки материалов в качестве гидроизоляции и звукоизоляции предпочтительно пользоваться данными из проекта. 

После завершения ремонта необходимо осуществить следующий этап- получение акта о завершенной перепланировке. По заявке на объект выходит инспектор из ЖИ и сверяет осуществленную перепланировку с согласуемой.

К моменту его прихода нужно подготовить следующий список документов:

• акты на скрытые работы;
• заполненный журнал ремонтно-строительных работ;
• заполненные бланки акта о завершенном переустройстве;
• договор с фирмой на осуществление ремонтных работ или технадзора;
• копию допуска СРО фирмы, производившей ремонт или технадзор;

Если перепланировка не нарушила никаких строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и правовых норм, а также соответствует согласованному проекту, то комиссия составляет акт о завершенном переустройстве и перепланировке жилого помещения в многоквартирном доме в 3-х экземплярах. Один из данных экземпляров отправляется в бюро технической инвентаризации (БТИ). К сожалению, многие не знают этих норм и иногда без контроля специалиста допускают в ремонте ошибки. Скажем, ошибкой будет зашивка стояков отопления. Главные условия- это не сделать нарушения и отклонения, которые бы нарушали какой-либо закон. Скажем, устройство санузла на площади жилой комнаты или кухни, или установка кухни на жилой территории. Тогда придется переделывать эти нарушения.

Комментарий к видео:
Согласно пункту 1.3 Приложения 2 документы для Жилищной инспекции подаются теперь только в электронном виде через Портал mos.ru, а не в МФЦ (Многофункциональный центр), как это было раньше. Теперь в МФЦ можно получить лишь готовые документы в бумажном виде.

1.4. Оформление перепланировки в БТИ.

Теперь расскажем, как согласовать перепланировку квартиры в БТИ. Многие ошибочно полагают, что оформление перепланировки и переустройства сразу происходит в БТИ, что в корне неверно. Утверждение перепланировки в БТИ возможно только после получения соответствующих разрешения и акта на завершенные работы. Только после того как экземпляр такого акта поступит из Жилищной инспекции в территориальное отделение Бюро технической инвентаризации, можно обратиться уже в ТБТИ и по заявке вызвать на объект техника, который замерит и занесёт произведенные при ремонте изменения в инвентаризационные планы квартиры в соответствии с согласованным проектом (лист с согласованной планировкой квартиры также присылается в БТИ из Жилищной инспекции). После изменения планировки в базе данных  Вам выдают новые планы БТИ. На этом согласование перепланировки заканчивается, хотя Вы в дополнение можете обратиться через МФЦ в Росреестр для внесения изменений в графическую часть ЕГРН. Для этого понадобится подготовленный на основании полученных при согласовании документов техплан, выполняемый кадастровым инженером.

1.5. Внесение изменений в ЕГРН.

После получения всех вышеописанных необходимых документов надо обратиться к любому кадастровому инженеру, который на их основании подготовит технический план (не путать с техническим паспортом БТИ), который необходимо через МФЦ подать в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

1.6. Оформление перепланировки в уведомительном порядке.

Теперь немного о том, как узаконить перепланировку по "эскизу". Это возможно сделать только в Москве. Если при ремонте квартиры планируется производство работ, не указанных в пунктах 2 и 3 Прил. №1 к Поста-нию Прав-ва Москвы 508, но произошедшие изменения необходимо отразить на соответствующих планах БТИ квартиры или ЕГРН, то оформление перепланировки можно сделать на основании эскиза. Проект перепланировки в этом случае не нужен. К примеру, к таким работам относится перенос между комнатами не несущей перегородки, или перестановка / замена  сантехники в пределах мокрой зоны. На месте должны оставаться и "мокрые" зоны квартиры. В этом случае получать разрешение на перепланировку не надо. Вместо проекта перепланировки подается заявление сразу на получение акта о завершенном переустройстве. При этом заполнять журнал ремонтно-строительных работ, подготавливать акты на скрытые работы и предоставлять копию допуска СРО организации, выполнявшей ремонт, не надо в соответствии с пунктом 19 Приложения 1 к ППМ № 508. На квартиру также выходит инспектор, который сверяет произведенную планировку с поданным эскизом. После получения акта о завершенном переустройстве таким же образом происходит регистрация перепланировки в БТИ с получением новых планов и выходом на квартиру обмерщика. Подробнее об легализации перепланировки по "эскизу" можно прочесть здесь.

1.7. Оформление перепланировки квартиры в Подмосковье.

Порядок получения документов для перепланировки квартиры в Подмосковье, в целом, аналогичен тому, что мы описали выше. Единственным существенным отличием является то, что разрешение на перепланировку выдается не Жилищной инспекцией, а органом местного самоуправления согласно п.1 ст.26 ЖК РФ. Чаще всего, данные функции возложены на Администрацию города.

Документы, необходимые для легализации перепланировки практически аналогичны приведенным выше. Соответственно, приёмку перепланировки и выдачу акта осуществляют также представители уполномоченного органа. Следует отметить, что в большинстве районов Московской области органы местного самоуправления принимают отдельные законы, регулирующие порядок получения разрешения по перепланировке в данном районе. Они могут вносить небольшие отличия в процесс согласования перепланировки, рассмотренный выше. Так, к примеру, в некоторых районах нужно согласовывать проект с Управляющей компанией. Но общий порядок, повторимся, остается тем же.

1.8. Где оформляется перепланировка квартиры?

Как мы уже говорили, многие ошибочно полагают, что нужно проводить регистрацию переустройства квартиры непосредственно в БТИ. Это не так. В столице документы нужно подавать в Жилищную инспекцию через Портал mos.ru в соответствии с п. 1.3 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 508. Только эта организация уполномочена согласовывать перепланировку и выдавать соответствующее разрешение. Готовые документы можно получить в бумажном виде в указанном на Портале МФЦ. В Московской области, как уже говорилось, согласование перепланировки квартиры должно осуществляться в местном органе самоуправления (Администрации или Отделе главного архитектора).

Если Вы не хотите стоять в очередях, разбираться в тонкостях всех требований СНиПов, Постановлений, СаНПиНов и других нормативных актов, быть уверенными в законности своего ремонта и его согласовании, то советуем Вам обратиться к профессионалам, оказывающих соответствующие услуги по оформлению перепланировки квартиры. В частности, наша организация занимается этим уже более 10 лет и имеет огромный опыт в данной сфере.

1.9. С чего начать регистрацию перепланировки квартиры?

Если Вы хотите осуществить регистрацию перепланировки самостоятельно, то рекомендуем Вам для начала сходить на консультацию в Жилищную инспекцию, или Администрацию города (если объект находится в Московской области).

В самой Жилищной инспекции консультируют, к сожалению, не всегда опытные и не знающие люди, которые в итоге дают ложные консультации, а проверяют документы совсем другие сотрудники в центральном аппарате на Проспекте мира. Лучше записываться с вопросом сразу на приём к заместителю начальника по перепланировке окружной Жилищной инспекции. Если Вам дороги нервы, время и результат- советуем обращаться для согласования перепланировки (за исключением простых случаев, которые вполне можно осилить самим) в специализированные организации. Хотя бы за заказом разрешения на перепланировку, ибо получить акты о завершении переустройства и новые БТИ вполне можно самостоятельно, сэкономив на этом средства- это куда менее сложные процессы, да и главная бумага о разрешении ремонта и его легитимности уже будет на руках. Однако и среди коммерческих фирм, к сожалению, бывает много недобросовестных людей и даже обманщиков. Эту отрасль вполне можно сравнить с риэлторскими агентствами, а потому советуем Вам ответственно подходить к выбору надлежащих специалистов. 

1.10. Как оформить перепланировку в новостройке?

Порядок получения разрешения по перепланировке в новостройке практически ничем не отличается от регистрации перепланировки в обычной квартире за исключением нескольких нюансов, которые подробно были рассмотрены нами в этой статье. Там подробно рассмотрены нюансы по согласованию в этом случае.

1.11. Оформление через суд.

Выполненный в квартире ремонт согласно пункту 4 статьи 29 ЖК РФ может быть сохранен в перепланированном состоянии по решению суда, куда владелец вправе обратиться. В Москве данным пунктом пользуются редко, так как существует 508-ое Постановление, позволяющее согласование перепланировки в Мосжилинспекции даже, если она уже выполнена. Если же перепланировка выполнена с нарушением какой-либо строительной или правовой нормы, то и через суд её узаконить не получится-только возвращать ремонт назад. А вот в Московской области такие судебные процессы встречаются часто, так как Администрации районов, вообще, отказывают в согласовании уже произведенной перепланировки и отправляют собственников для её узаконивания в суд. Для получения положительного судебного решения составляются соответствующий проект перепланировки квартиры и техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ; производятся все возможные согласования с Управляющей компанией, разработчиком проекта дома и т.д.; получается отказ в регистрации перепланировки от органа местного управления. После чего со всеми этими документами в суд подаётся иск на орган местного самоуправления с просьбой сохранить планировку в переустроенном состоянии согласно п.4 ст. 29 ЖК РФ.

2. Оформление перепланировки нежилого помещения.

Теперь немного о том, как согласовать перепланировку нежилой недвижимости. Все нежилые помещения с точки зрения согласования делятся на два основных типа: встроенные или пристроенные к жилым домам или находящиеся в отдельных нежилых зданиях.

Если нежилая недвижимость располагается в жилом доме, то перепланировка согласовывается также, как и оформление перепланировки квартиры. Возникают лишь следующие отличия:

• Требуется не техпаспорт, а поэтажный план, экспликация, выписка из технического паспорта на здание (форма 1а) и справка о состоянии здания (форма 5), которые заказываются в Бюро технической инвентаризации;
• Документы для регистрации перепланировки дополняются уставом организации, приказом о назначении руководителя, справкой о постановке на налоговый учет и банковскими реквизитами, если собственником является не физическое лицо.
• Требуется получение экспертного заключения о соответствии проектной документации техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам, и акта санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации, разработанной организацией, имеющей лицензию федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

Рекомендуем Вам также прочитать статьи по согласованию и узакониванию перепланировки нежилой недвижимости.

В остальном, регистрация перепланировки нежилых помещений в жилых домах совпадает с процедурой согласования перепланировки в квартире. Однако, безусловно, к переустройству нежилых помещений предъявляются свои особенные требования, обусловленные СНиПами, СаНПиНами, пожарными и иными нормами, отличающимися от требований к жилым помещениям.

Если же нежилое помещение расположено в нежилом (административном или общественном) здании, то легализация перепланировки происходит сразу непосредственно в БТИ на основании проекта перепланировки и технического заключения.